임차인의 원상회복의무: 원상회복 범위와 면제

임대차계약이 종료되면 임차인은 임차목적물을 계약 체결 당시의 상태 그대로 회복하여 임대인에게 돌려줘야 하며, 어떠한 사정에 의해 계약이 중도 해지된 경우에도 임차인은 원상회복의무를 부담해야 합니다.

그런데 원상회복의 원래 상태는 어디까지를 말하는 걸까요? 오늘은 임대차관계에 있어서 임차인의 원상회복의무 범위와 면제에 대해 알아보겠습니다.

 

임차인의 원상회복의무

임차인은 임대차가 종료되면 임차목적물을 원래의 상태 그대로 회복하여 임대인에게 돌려줘야 하는 의무가 있는데요.(「민법」 제654조, 제615조)

 

여기서 원래 상태 그대로 회복이라는 것은 임차인이 임차한 주택이나 상가에 새로 설치하거나 변경한 부분이 있다면 이를 계약 전 동일한 상태로 회복시키는 것을 말합니다.

「민법」제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

- 원상회복의 범위

원상회복과 관련하여 가장 중요한것은 어디까지 회복시켜야 하는 것일 텐데요.

통상 임대차계약서에는 단순한 원상회복의무 조항만 있어서 필요시 특약사항에 원상회복에 대한 내용을 추가해 놓은 경우가 많습니다.

 

따라서, 임차인과 임대인이 계약 당시 원상회복의 범위를 특약으로 정해 놓았다면 특약 내용을 잘 살펴 내용대로 이행하면 되겠습니다.

통상 자연스러운 손상

건물을 사용하다 보면 임차인의 고의나 실수로 파손한 게 아닌 시간이 흐르면서 건물의 마모나 노후화 등으로 자연스럽게 손상들이 생기는데요.

 

법원 판례에 따르면 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 임차목적물이 마모되어 생기는 상태악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관해서는 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받아 회수하고 있으므로 임차인의 귀책사유가 없다고 판단하고 있어서, 원칙적으로 통상의 손모는 원상회복의무 대상이 되지 않습니다.(2005 가합 100279)

• 통상의 손모: 말 그대로 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임대주택‧상가의 손상과 마모

또한, 임차인의 책임 없는 통상의 손모는 임차주택의 도배, 장판, 방충망, 에어컨 실외기 연결구의 손상 등을 들고 있어서(2013 가합 60093), 임차인은 자신에게 책임이 없는 부분까지 원상회복의무를 부담할 필요는 없으며, 특약이 없는 한 건물의 자연스러운 노후화에 따른 비용은 임대인의 부담입니다.

설치한 시설물 및 인테리어

임차인이 임차건물에 설치한 시설물이나 인테리어와 같이 적극적인 변형을 가한 경우에는 임대차계약 종료 시 원칙적으로 이를 원상회복할 의무가 생기는데요.

 

상가 건물의 경우, 임차인은 자신의 영업에 필요한 시설을 설치하거나 변형할 수 있지만 건물을 반환할 때는 이런 부분을 원래의 상태로 돌려놓아야 합니다.

 

주택의 경우도 임차인의 편의를 위해 인테리어를 통해 임차주택을 꾸미는 경우도 있지만 임대차계약이 종료되면 임차인은 원래 상태로 회복시켜야 합니다.

 

그런데, 가치를 현저히 높여주는 새시나 중문 설치 등 임차인의 노력으로 주택의 가치가 상승했다면 임차인은 부속물 매수청구나 유익비를 청구할 수는 있는데요.

 

다만 이로 인해 부동산의 가치가 상승했다고 하더라도 임대인과 사전 협의가 되지 않았다면 원상회복을 해야 하며, 만약, 협의 후 진행한다면 특약사항이나 주고받은 메시지, 통화내용등을 남겨 추후 발생 할지 모를 분쟁에 대비하는 것이 좋습니다.

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- 원상회복의 면제

간혹 특약사항으로 보수 및 시설은 임차인이 부담한다거나, 임차인이 설치한 모든 시설물에 대해선 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다는 내용의 비용상환청구권 포기특약을 넣어 임대차계약을 체결하는 경우가 있는데요.

 

대법원 판례에서는 임대차계약서에 "임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을 명도시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상 복구하여야 함."이라는 내용이 인쇄되어 있기는 하나, 한편 계약체결 당시 특약사항으로 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다." 등의 약정을 한 경우, 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 보아, 임차인이 계약서의 조항에 의한 원상복구의무를 부담하지 않는다라고 판시하고 있습니다.(98다 6497)

 

오늘은 임대차계약 종료 시 임차인의 원상회복의무와 원상회복 범위에 대해서 알아보았는데요.

임차인의 원상회복의무와 관련하여 임대인과 법적 분쟁으로 이어진다면 당사자 모두에게 손해인 경우가 많이 있으므로 임대자계약을 체결할 때, 원상회복의무 범위를 가급적 상세하게, 원상회복의 정도를 분명하고 꼼꼼하게 작성하는 것이 필요합니다.

또한, 임대차기간 초기에 현장사진을 잘 찍어 놓는다면 추후 원상회복과 관련해 임대인과 갈등 시 도움이 될 것입니다.

 

 

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