임차인 원상회복의무 범위 어디까지? 면제는?

임대차계약이 종료되면 임차인은 임차목적물을 임대차계약 당시의 상태대로 회복하여 임대인에게 돌려줘야 하는데요. 이는 어떠한 사정에 의해 임대차계약이 해지된 경우에도 임차인은 원상회복의무를 부담해야 합니다. 그런데 원상이라는 원래 상태의 의미는 어디까지일까요? 그래서 오늘은 임대차관계에 있어서 원상회복의무 범위에 대해서 알아보겠습니다.

 

임차인 원상회복의무

앞서 언급했듯이 임차인은 임대차가 종료하면 임차목적물을 원래의 상태 그대로 회복하여 임대인에게 돌려줘야 하는 의무가 있습니다.(「민법」 제654조, 제615조)

여기서 원래의 상태 그대로 회복한다고 함은 임차인이 임차한 주택이나 상가에 새로 설치하거나 변경한 부분이 있다면 이를 계약 전과 같이 동일하게 원상회복함을 말할 것입니다.

• 「민법」제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

따라서 임차인은 임대인에게 원상회복의무를 부담하고, 원상회복 범위는 특별한 사정이 없는 한 임대 당시의 상태로 임차물을 반환해야 합니다.

 

원상회복의무 범위는?

원상회복과 관련하여 가장 중요한 것은 원상회복의 범위일 텐데요. 임대인과 임차인의 계약 당시의 계약 내용일 것입니다. 계약 당시 원상회복의 범위에 관한 특약을 했으면 특약 내용대로 이행하면 되지만, 대부분 임대차계약서를 보면 단순한 원상회복의무 조항만 있고 별도의 특별한 약정은 없는 것이 보통입니다.

- 통상 자연스러운 손상

임차인이 임차건물을 사용하다 보면 시간이 흐르면서 건물의 마모나 노후 등과 같이 통상 자연스럽게 일어나는 손모가 일어나는데요.

판례에 따르면 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 임차목적물이 마모되어 생기는 상태악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관해서는 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받아 회수하고 있으므로 임차인의 귀책사유가 없으며, 원칙적으로 원상회복의무 대상이 되지 않습니다.(2005 가합 100279)

 

임차인의 책임 없는 통상의 손모로는 임차주택의 도배, 장판, 방충망, 에어컨 실외기 연결구의 손상 등이 있겠습니다.(2013 가합 60093)

그래서 임차인은 자신에게 책임이 없는 부분까지 원상회복의무를 부담할 필요가 없고, 특약이 없는 한 건물의 자연스러운 노후화에 따른 비용은 임대인이 부담하여야 합니다.

- 설치한 시설물 및 인테리어

임차인이 임차건물에 설치한 시설물이나 인테리어와 같이 적극적인 변형을 가한 경우에는 임대차계약 종료 시 원칙적으로 이를 원상회복할 의무가 있습니다.

 

상가 건물의 경우 임차인은 자신의 영업에 필요한 시설을 설치하거나 변형할 수 있지만 건물을 비워 줄 때는 이런 부분을 원래의 상태로 돌려놓아야 합니다.

주택의 경우도 임차인의 편의를 위해 인테리어를 통해 임차주택을 꾸미는 경우도 있지만 임대차계약이 종료되면 이를 원상회복해야 합니다.

 

하지만 주택의 가치를 현저히 높여주는 새시나 중문 설치 등 임차인의 노력으로 주택의 가치가 상승했다면 임차인은 부속물 매수청구나 유익비를 청구할 수 있습니다.

다만 이로 인해 부동산의 가치가 상승했다고 하더라도 임대인과 사전 협의가 되지 않았다면 원상회복을 해야 하며, 협의 후 진행한다면 특약사항이나 주고받은 메시지, 통화내용등을 남겨 추후 발생 할지 모를 분쟁에 대해 대비해야 합니다.

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- 원상회복의무 면제

간혹 임대차계약체결 당시 특약사항으로 보수 및 시설은 임차인이 부담하며, 임차인이 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다는 내용의 비용상환청구권 포기특약과 함께 임대차계약을 체결하는 경우가 있는데요.

대법원 판례 사례로 보면,

임대차계약서에 "임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을 명도시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상 복구하여야 함."이라는 내용이 인쇄되어 있기는 하나, 한편 계약체결 당시 특약사항으로 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다." 등의 약정을 한 경우, 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 보아, 임차인이 계약서의 조항에 의한 원상복구의무를 부담하지 않는다라는 판례가 있습니다.(98다 6497)

마치며

오늘은 임대차계약 종료 시 임차인의 원상회복의무와 원상회복 범위에 대해서 알아보았는데요. 임차인의 원상회복과 관련하여 법적 분쟁으로 이어진다면 임대인과 임차인 모두에게 손해인 경우가 많이 있습니다. 따라서 임대자계약을 체결할 때, 원상회복의무 범위를 가급적 상세하게, 원상회복의 정도를 분명하고 꼼꼼하게 작성하는 것이 필요하며, 임대차기간 초기에 현장사진을 잘 찍어 두어 추후 원상회복과 관련한 분쟁을 방지하기 바랍니다.

 

 

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