주택 양도 시 비과세 거주요건: 1세대 1주택

1세대 1주택자는 고가주택이 아닌 이상 집을 팔 때 양도소득세를 내지 않는 비과세 혜택이 적용되는데요.

다만, 조정대상지역에 있는 주택이라면 보유기간 중 거주를 2년 이상 해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

그런데 조정대상지역이 헤제된다면 거주요건을 갖추지 않더라도 비과세 혜택을 받을 수 있을까요?

오늘은 1세대 1주택의 주택 양도시 비과세 거주요건에 대해 알아보겠습니다.

 

비과세 거주요건

「소득세법」에 따르면 비과세 대상인 1세대 1주택은 거주자인 1세대가 국내에 주택 1채를 2년 이상 보유하다 처분하는 경우 양도가액 12억 원까지는 양도세를 전액 비과세한다고 규정하고 있는데요.

 

하지만 실수요가 아닌 갭투자와 같은 투기 수단을 막기 위해 규제지역인 조정대상지역에 있는 주택에 대해선 2년간 실거주해야 하는 의무가 있습니다.

 

이처럼 2년 거주요건은 2017년 8월 2일 발표된 부동산 대책으로 주택 취득 당시 조정대상지역으로 지정된 곳이라면 2년 이상 거주 요건을 갖춰야 비과세 혜택을 받을 수 있게 한 것입니다.

 

그런데 여기서 중요한 건 거주 요건의 기준이 현재 지정된 규제지역이 아니라 주택을 취득했던 시점의 조정대상지역 지정이라는 것인데요.

따라서, 자칫 규제지역에서 해제되었다고 해서 실거주요건을 갖추지 않고 주택을 처분했다간 예상치 못한 양도세가 부과될 수 있습니다.

 

특히, 현재 서울은 4개 구를 제외하면 규제지역이 아니지만, 2023. 1. 4. 까지는 서울 25개 구 전체가 조정대상지역으로 지정 었었기에 지금은 규제지역이 아니라 하더라도 매각땐 취득 당시 규제지역이었는지 여부를 확인하고 2년 거주요건의 충족을 살펴야 합니다.

1세개 1주택 비과세 거주요건 흐름도(자료: 국세청)

 

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- 거주요건 예외

반대로, 8.2 대책 전 또는 조정대상지역 지정 전에 취득했다면 2년 거주요건은 없으므로 2년 보유만 해도 비과세가 적용되는데요.

 

결국, 취득일은 잔금 청산일(잔금 납부일) 또는 등기접수일 가운데 빠른 날짜로 판단하기에 2017년 8월 2일 대책 발표 이전에 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실 확인 및 계약금 지급 당시 무주택 1세대인 경우는 2년 거주 요건에서 면제됩니다.

 

또, 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 보유·거주 기간을 적용하지 않으며, 해외 이주로 세대 전원이 출국하는 경우 출국일부터 2년 이내에만 양도하면 보유·거주 요건을 충족하지 않아도 비과세 됩니다.(「소득세법 시행령」제154조)

 

오늘은 1세대 1주택 비과세 거주요건에 대해 알아보았는데요.

다시 말해 비과세 거주요건 판단은 양도 당시가 아니라 취득 당시 조정대상지역 여부가 기준이 되므로 취득 당시 규제지역 지정을 확인해야 합니다. 이는 국토교통부 행정규칙 공고를 통해 지정·해제 현황을 확인할 수 있겠습니다.