계약갱신요구권 사용 시 계약서 다시 써야 하나요?

최근 전세 가격이 상승하면서 계약갱신요구권을 쓰는 세대가 늘고 있다고 하는데요. 이렇게 계약갱신요구권을 사용하여 계약이 갱신되는 경우 기존 임대차계약서는 어떻게 되는 걸까요? 다시 작성해야 하는 걸 가요?

오늘은 계약갱신요구권 행사방법과 행사 후 임대차계약서 작성 여부에 대해 알아보겠습니다.

 

계약갱신요구권 행사

계약갱신요구권이란 세입자가 집주인에게 전세계약 기간이 끝나기 6개월부터 2개월 전까지 현행 2년에서 4년으로 계약을 갱신해 줄 것을 요구할 수 있는 권리를 말하는데요.

 

계약갱신요구권을 사용하여 임대차계약을 갱신하고자 할 때는 갱신한다는 뜻을 명확히 해야 합니다.

계약갱신요구권 행사에는 어떠한 정해진 양식은 없으며, 구두, 문자메시지 등 다양한 방법으로 모두 가능합니다만, 녹음파일, 답장, 내용증명 등 증거를 남길 수 있는 방법이 향후 분쟁을 예방할 수 있는 안전한 방법이겠습니다.

 

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 사용할 수 있으며, 묵시적 갱신이 있었다 해도 상관없이 별도로 사용할 수 있습니다. 이렇게 묵시적 갱신을 한번 한 뒤 계약갱신요구권을 활용한다면 최대 6년은 거주가 가능할 수 있습니다.

- 계약서 작성 여부

결론부터 말하면 다시 임대차계약서를 반드시 작성해야 하는 것은 아닙니다.

임대차계약서를 작성하지 않더라도 묵시적 갱신과 같이 종전 임대차의 동일한 조건으로 임대차계약이 이뤄진 것으로 보기 때문인데요.

 

하지만 갱신요구의 행사방법을 구두나 문자로 하고 증명이 가능하게 증거를 남겼다 하더라도 추후 분쟁이 발생할 경우엔 그 증거의 확인 절차에 불편함이 생길 수 있습니다.

 

또한, 녹음파일을 증명하여 그때 그랬다 하는 식은 그 해석에 다툼이 생길 수 있어서 특별히 어려움이 없다면 계약서를 작성하여 추후 있을 분쟁을 예방하는 것이 추천됩니다.

그래서 임대차 조건에 변경이 있다면 기존 계약서에 변경내용을 계약당사자들이 자필로 쓰고 확인도장 서로 찍어서 보관하면 되는데요.

 

다만, 임대료 등 당사자 사이에 새롭게 합의된 내용이 있는 경우나 반드시 새로운 계약서를 써야 하는 경우에는 기존 계약의 갱신계약서라는 것을 특약에 적고, 보증금의 증감이 있다면 이를 명확히 기재하여야 합니다.

 

이때 보증금이 감액되는 경우라면 임대차계약서를 새로 작성하되, 기존 보증금은 이미 확정일자를 받아 순위확보가 되어 있으므로 다시 확정일자를 받을 필요는 없으며, 반면 보증금이 증액되었다면 갱신계약서는 증액금액만을 작성하여 증액된 보증금에 대한 확정일자를 별도로 받아야 합니다.

 

즉, 갱신계약서 특약사항엔 임차인이 계약갱신요구권을 사용한 것인지 명시하고, 보증금 증액 시엔 보증금만을 증액한다는 내용을 기재합니다,

 

따라서, 기존계약서와 갱신계약서를 합한 금액이 현재의 임차보증금이 되므로 2개의 계약서를 잘 보관하면 됩니다.

묵시적갱신, 합의 계약이 아니라고?: 계약갱신청구권은?

참고) 갱신요구의 경우 계약의 해지

계약갱신요구권을 사용한 임차인은 계약기간이 남았어도 언제든 이사를 갈 수 있는데요. 주택임대차보호법 제6조 2에 따르면, 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 할 수 있고 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

 

그리고 바로 이 부분을 주택임대차보호법 제6조 3에 의해 계약갱신을 요구한 경우에도 준용하게 되어 있어서 계약갱신요구권을 사용한 임차인이 이사를 가겠다고 통보하면 3개월 안에 임대인은 보증금을 돌려줘야 합니다.

 

한편, 묵시적 갱신에 의해 임대차가 존속되고 임대차계약 기간이 종료된 다음에 새로운 임대차 기간을 설정한 임대차계약서를 별도로 작성한 계약이라 하더라도 임차인을 보호하는 주택임대차보호법의 취지에 따라 기존 계약이 갱신됐다고 볼 여지가 있다면 임차인의 묵시적 갱신의 3개월 계약해지 효력은 계속 존재한다고 합니다.

오늘은 계약갱신요구권의 행사방법과 계약서 작성 여부에 대해 알아보았는데요.

계약갱신요구권은 4년의 주거를 보장한다는 측면에서 임차인에게 유리하지만, 임대인 입장에선 임차인이 계약만료 시 나가기로 사전에 합의했더라도 법이 정한 기간 안에는 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있기 때문에 임대인 자신의 재산권행사에 제약이 따릅니다.

 

그래서 간혹 임대인 입장에서 불확실한 채로 있어야 한다는 부담을 줄이기 위해 최초 임대차계약 시 '계약갱신요구권을 행사하지 않는다'는 특약을 넣는 경우도 있지만, 이 또한 임차인에게 불리한 약정이기에 주택임대차보호법 제10조에 따라 효력은 없습니다.

 

 

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