전세가율 꼭 확인해야 한다!?: 높으면 위험!

2022년 8월 한국부동산원이 전세가율 집계를 공개하기 시작한 이후 2023년 12월 서울지역 연립·다세대(빌라)의 전세가율은 평균 68.5%로 최저치를 기록했다고 하는데요. 통상 전세가율이 80%를 넘으면 집을 처분해도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있는 깡통전세로 분류됩니다. 그럼 전세가율이란 무엇이고 이 전세가율이 갖는 의미는 무엇인지 알아보겠습니다.

 

전세가율이란 무엇일까요?

전세가율이란 주택 매매가격 대비 전세가격의 비율이며, 전세보증금이 매매금액에서 어느 정도의 비율을 차지하고 있는지를 나타내는 지표입니다. 전세가율은 부동산의 흐름을 예측하고 전세 계약을 할 때 보증금의 안전에 대한 판단이 되는 기준이 되기도 하는데요.

 

우리는 매매가격과 전세가격의 차이가 나는 것을 흔히 '갭'이라 하며, 이 차이를 통해 이익을 얻는 투자를 갭투자라 말합니다.

그래서 전세가율이 높을 때는 매매가격과 전세가격의 차이가 적어 적은 비용으로도 갭투자가 가능하므로 투자자에게는 이 전세가율이 매우 중요한 지표로 사용됩니다.

 

따라서 전세가율이 많이 낮으면 전세가격에 비해 매매가격이 높게 평가되어서 가격에 거품이 끼었다는 의미로 해석되기도 하며, 전세가율이 너무 높으면 전세 끼고 매매하는 '갭투자'가 성행하고 세입자들이 전세 보증금을 돌려받기 어려운 '깡통전세'의 위험이 생길 수도 있습니다.

 

한편, 서두에서 언급한 것과 같이 최근 전세가율이 떨어지는 이유는 그동안 전세 사기의 우려로 빌라 전세를 기피하는 현상이 이어지면서 전세 수요가 줄고 월세 수요는 커지고 있기 때문이라는 분석입니다.

전세계약 체결시 유의사항 및 확인사항 : 깡통전세란?

- 전세가율의 계산

전세가율의 계산방법은 (전세가격 / 매매가격) x 100으로 계산하며, 전세가격과 매매가격의 차이가 적으면 전세가율은 높아지며, 전세가격과 매매가격의 차이가 많으면 전세가율은 낮게 나타납니다.

즉, 아파트의 매매가격이 11억이고 전세가격이 7억이면, (7억 / 11억) x 100으로 전세가율은 63.6%가 되는 것입니다.

 

일반적으로 적정 전세가율은 60~70%를 말하며, 80%를 넘어서는 전세가율은 전세계약을 신중히 고려해야 합니다.

이는 만약 임차한 주택이 경매로 넘어갈 경우 낙찰가는 보통 매매가격의 80% 수준까지 내려갈 수도 있으며, 경매비용 등을 제외하면 그보다 더 낮은 금액이 되므로 전세보증금의 전부 회수가 어려울 수도 있기 때문입니다.

 

전세가율의 의미

매매가격이 높아 비싸다는 것은 투자면에서 가치가 높다는 의미고 매매가격이 낮아 싸다는 것은 투자가치가 낮다는 의미일 것입니다.

또한 주택시장에서 전세는 실사용자들을 나타내며 전세가격으로 그 주택의 사용에 대한 가치를 평가하게 됩니다.

그래서 전세가격이 비싸다는 것은 그 부동산의 사용가치가 높다는 의미이며 전세가격이 싸다는 것은 그 사용가치가 낮다는 의미일 것입니다.

- 전세가율이 높은 경우

전세가율이 높은 경우는 주택가격이 오르는 기대보다는 실제 사용하고자 하는 수요가 많은 경우로 투자가치보다는 실제 사용가치가 높은 경우라 볼 수 있습니다.

하지만 전세가격이 높다란 것은 갭투자 형태 등을 통해 미래에 주택가격이 상승으로 이어질 가능성을 가지고 있습니다. 또한, 부동산 하락시기에는 매매가격이 낮아지므로 전세가율이 높아 깡통전세 등 역전세의 우려가 높습니다.

- 전세가율이 낮은 경우

전세가율이 낮은 경우는 주택가격이 오르는 경우로 실제 사용가치보다는 투자가치가 높다고 볼 수 있으며, 이에 전세 물건의 공급이 많아 낮은 전세가율을 형성합니다.

그래서 서울과 같이 인기가 많은 지역의 아파트인 경우는 전세가율이 낮으며, 이를 매수하기 위해선 비용이 많이 들어갑니다.

 

전국 전세가율 조회

 

전세가율 조회(한국부동산원 부동산테크 사이렌)

마치며

오늘은 부동산 투자자나 실사용자에게 있어서 부동산 계약의 중요한 판단 지표인 전세가율에 대해 알아보았는데요. 해당 부동산의 전세가율이 높고 낮음에 따라 그 의미가 달라지므로 부동산 계약을 할 때는 앞서서 필히 전세가율을 따져봐야 합니다. 결국, 전세가율이 높다는 것은 상대적으로 인기가 적은 지역으로 전세가율이 높으면 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 또한, 세입자의 경우 전세가율이 높으면 전세금반환보증보험 가입이 불가능할 수도 있으므로 신중하게 고려해야 합니다.

 

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