전세가율의 의미와 계산

통상 전세가율이 80%를 넘으면 집을 처분해도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있는 깡통전세로 분류되는데요.

세입자가 깡통전세를 피하기 위해서는 계약 때 주택의 매매시세에 기초하여 전세가율을 반드시 점검해아 합니다.

오늘은 전세가율이란 무엇이고 세입자에게 있어서 전세가율이 갖는 의미에 대해 알아보겠습니다.

 

전세가율이란?

전세가율이란 주택 매매가격 대비 전세가격의 비율이며, 전세보증금이 매매금액에서 어느 정도의 비율을 차지하고 있는지를 나타내는 지표인데요.

전세 계약 할 때 부동산의 흐름을 예측하고, 내 보증금을 지키는 판단의 기준이 되기도 합니다.

 

매매가격과 전세가격의 차이가 나는 것을 '갭'이라 하며, 이 차이를 통해 이익을 얻는 투자를 갭투자라 말하는데요.

투자자에게는 매매가격과 전세가격의 차이가 적으면 적은 비용으로 갭투자가 가능하기에 전세가율이 매우 중요한 지표로 사용됩니다.

 

따라서 전세가율이 너무 높으면 전세 끼고 매매하는 '갭투자'가 성행하고 세입자들이 전세 보증금을 돌려받기 어려운 '깡통전세'의 위험이 생길 수 있으며, 반면에 전세가율이 많이 낮은것은 전세가격에 비해 매매가격이 높게 형성되는 경우로 가격에 거품이 끼었다는 의미로 해석되기도 합니다.

 

한편, 최근 빌라의 전세가율이 하락하는 이유는 그동안 전세 사기 여파에 이은 보증금 미반환에 대한 우려가 전세 기피 현상으로 나타나며, 빌라에 대한 전세 수요는 줄고 대신 월세 수요가 늘어나고 있기 때문입니다.

 

- 전세가율의 계산

전세가율의 계산방법은 (전세가격 / 매매가격) x 100으로 계산하며, 전세가격과 매매가격의 차이가 적으면 전세가율은 높아지고, 전세가격과 매매가격의 차이가 많으면 전세가율은 낮게 나타나는데요.

 

즉, 아파트의 매매가격이 11억이고 전세가격이 7억이면, (7억 / 11억) x 100으로 전세가율은 63.6%가 되는 것입니다.

 

결국, 일반적인 적정 전세가율은 60~70%를 말하며, 80%를 넘어서는 전세가율은 전세계약을 신중히 고려해야 한다고 하는데요.

 

이는 임차주택이 경매로 넘어갈 경우, 보통 낙찰가는 매매가격의 80% 수준까지 낙찰가가 내려갈 수 있고, 경매비용 등을 제외하면 그보다 더 낮은 금액이 되므로 전세보증금의 전부 회수가 어려울 수 있기 때문입니다.

역전세와 깡통전세는 다르다?!

- 전세가율의 의미

매매가격이 높아 비싸다는 것은 투자면에서 가치가 높다는 의미고, 매매가격이 낮아 싸다는 것은 투자가치가 낮다는 의미이며, 이와같이 전세는 주택시장에서 주택을 실제 사용하는 사람을 나타내며, 전세가격으로 그 주택의 사용에 대한 가치를 평가합니다.

 

따라서 전세가격이 비싸다는 것은 그 부동산의 사용가치가 높다는 의미이며, 전세가격이 싸다는 것은 그 사용가치가 낮다는 의미일 것입니다.

전세가율이 높은 경우

전세가율이 높다는것은 주택가격이 오르는 기대보다는 실제 사용하고자 하는 수요가 많은 경우로 투자가치보다는 실제 사용가치가 높은 경우라 볼 수 있는데요.

 

그러나 전세가격이 매매가격에 가까운 것은 갭투자 형태 등을 통해 미래에 주택가격 상승으로 이어질 가능성을 가지고 있으며, 부동산 하락기에는 매매가격이 낮아지므로 전세가율이 높아 깡통전세 등 역전세 현상이 나타날 우려가 높습니다.

전세가율이 낮은 경우

전세가율이 낮다는 것은 주택가격이 오르는 경우로 실제 사용가치보다는 투자가치가 높다는것을 나타내며, 전세 물건의 공급이 많아 낮은 전세가율을 형성한다고 볼수 있는데요.

 

인기가 많은 지역의 아파트인 경우는 전세가율이 낮아 이를 매수하기 위해선 비용이 많이 들어가므로 비아파트 보다 전세사기 피해가 적은걸 볼수 있습니다.

 

전국 전세가율 조회

 

 

반전세란 무엇인가? 전세에서 월세 전환 계산법은?

오늘은 부동산 투자자나 실사용자에게 있어서 임대차계약의 중요한 판단 지표인 전세가율에 대해 알아보았는데요.

해당 부동산의 전세가율이 높고 낮음에 따라 그 의미가 달라지므로 부동산 계약을 할 때는 앞서서 필히 전세가율을 따져봐야 합니다.

결국, 전세가율이 높다는 것은 상대적으로 인기가 적은 지역으로 전세금반환보증보험 가입이 불가능할 수도 있으므로 계약을 하지 말거나 신중히 고려해야 합니다.