우선변제권과 최우선변제권의 차이

경매로 인하여 임차주택이 처분될 경우 경제적 약자인 세입자의 보증금을 보호하기 위해 주택임대차보호법에서는 우선변제권과 최우선변제권이라는 권리가 있는데요.

둘 다 용어 자체에서도 느껴지듯이 세입자의 보증금을 다른 채권보다 우선하여 돌려받을 수 있다는 뜻으로 비슷해 보이는데 이 두 권리의 차이는 있을까요? 오늘은 우선변제권과 최우선변제권의 차이에 대해 알아보겠습니다.

 

우선변제권, 최우선변제권 차이

전월세 보증금을 보호하기 위해서는 가장 먼저 해야하는 일로 대항력과 우선변제권을 확보해야 법적으로 보증금을 지킬 수 있는데요.

 

대항력이란 임차인이 제삼자에게 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상 힘을 말하며, 주택의 인도와 주민등록을 마치면 취득할 수 있으며, 우선변제권과 최우선변제권 모두의 필수요건입니다.

 

여기에 임대차계약서의 존재를 증명하는 확정일자를 갖춤으로써 경매절차에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 취득하게 되는데요.

 

이처럼 우선변제권과 최우선변제권은 임차주택인 부동산이 어떤 이유에 의해 경매나 공매로 넘어가 낙찰되었을 때 임차인의 보증금을 보호하는 기능으로 작용하여 다른 채권보다 우선하여 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

그럼 이 둘의 가장 큰 차이는 무엇일까요? 그건 확정일자의 유무인데요.

최우선변제권은 확정일자를 받았는지의 여부와는 관계없이 전체 보증금 중 일부만을 우선하여 반환받을 수 있는 반면, 우선변제권은 취득 요건으로 확정일자를 반드시 갖춰야 행사할 수 있습니다.

구분	우선변제권	최우선변제권
개념	후순위 권리자 보다 먼저 보증금을 변제 받을 수 있는 권리	보증금 중 일정 금액을 권리 순위와는 무관하게 최우선으로 변제 받을수 있는 권리
요건	- 대항력(주택인도+전입신고) - 확정일자	- 대항력(주택인도+전입신고) - 보증금이 소액임차보증금 범위에 해당
효력발생시기	대항력 요건 및 확정일자를 받은 다음날 0시	대항력 요건을 갖춘 다음날 0시
효력	경매 배당시 배당 순위 확보	최우선변제금액 우선 배당(낙찰가 1/2범위내)
임차인 역할	배당요구의 종기까지 배당신청

- 우선변제권이란?

세입자인 임차인이 주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 받으면 그다음 날부터 대항력과 확정일자 효력인 '우선변제권'이 발생하는데요.

 

세입자가 이러한 확정일자 효력인 우선변제권을 갖추고 있으면 경매나 공매 시 후순위 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 가집니다.

 

즉, 우선변제권은 경매나 공매 시 낙찰된 금액을 받는 순서표라고 생각하시면 쉽습니다.

- 최우선변제권이란?

임차주택이 경매로 넘어가면 우선변제권의 작용으로 순위에 따라 배당이 되지만 최우선변제권을 갖고 있다면 순위에 상관없이 최우선 변제금액을 먼저 배당받게 되는데요.

 

이런 권한을 갖기 위해서는 대항력을 갖추고 보증금이 소액임차보증금 범위 안에 해당되어야만 하고, 최우선변제권이 있다고 해서 보증금 전액을 보상받는 것이 아니며, 경매 낙찰가의 1/2 범위 내에서만 받을 수 있습니다.

 

또한, 소액보증금의 범위에 따른 최우선변제금은 세입자의 입주일을 기준으로 정해지는 것이 아니고 해당 주택의 최초 담보물권 설정일을 기준으로 정해지므로 최우선변제금액을 확인하기 위해서는 등기부등본에 기재되어 있는 최초 근저당권 설정일(접수일)을 확인해야 합니다.

 

결국, 최초 근저당권 설정일에 따라 소액보증금 기준과 최우선변제금액이 달라지며 지역별로 차이가 있습니다.

소액임차인 범위, 담보물권 설정일 따라 달라진다: 최우선변제권 알아보자

 

한편, 경매가 시작되면 법원으로부터 경매개시결정에 대한 우편물을 받게 되는데요.

세입자가 자신의 배당받을 권리를 주장하기 위해서는 해당 경매에 대한 배당신청 기일일정을 확인하고, 우선변제권과 최우선변제권 모두 꼭 배당신청 기일 내에 반드시 배당신청을 하여야 합니다.

 

이때 우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건(대항요건+확정일자)이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기일까지 존속되고 있어야 합니다.

 

오늘은 우선변제권과 최우선변제권의 차이에 대해 알아보았는데요.

임차주택이 경매에 넘어가 매각되었을 때 우선변제권은 전체 보증금에 대하여 권리 순위에 따라 배당을 받는 권리이며, 최우선변제권은 보증금 중 일정액에 대해 순위와 상관없이 가장 먼저 변제를 받을 수 권리로서 차이가 있습니다.

 

결국, 최우선변제금이 정해지는 기준은 해당 임차주택의 담보물권이 설정된 시점을 기준으로 소액임차인의 보증금 범위에 따라 최우선변제금이 다르게 결정되어 지므로 최우선변제권을 취득할 수 있는 임차주택이라 해도 이에 따른 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 꼼꼼히 확인하고 판단해야 하겠습니다.

 

 

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