역전세와 깡통전세는 다르다?!

전세시장의 가장 큰 이슈는 전세가격의 하락에 따른 역전세난 일 텐데요. 이런 역전세 문제에 항상 같이 언급되는 용어가 깡통전세일 것입니다.

그렇다 보니 세입자가 보증금을 전액 못 돌려받는다는 점에서 역전세와 깡통전세의 의미가 혼용되는 경우가 많이 있는데요. 오늘은 역전세와 깡통전세의 개념과 차이에 대해 구체적으로 알아보겠습니다.

 

역전세와 깡통전세의 차이

역전세는 전세 시세의 하락으로 기존 전세보증금보다 계약 만기 시 전셋값이 낮아진 경우를 의미하며, 이 경우 임대인이 임차인에게 전세보증금을 제때 돌려주는 것이 어려워져 '역전세난'이 일어나게 됩니다.

 

한편, 깡통전세는 어떠한 원인으로 인하여 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 상태를 말하는데요.

 

어느 경우든 임차인이 보증금을 전액 못 돌려받는다는 점에 선 유사하지만 역전세는 임차인의 손실 발생 여부와 관계없이 현재 전세 시장의 가격 상태로 역전세 발생 여부를 판단하는 것이며, 깡통전세는 임차인에게 어떠한 형태로든 피해가 발생한다는 측면에서 역전세와 차이가 있습니다.

 

그래서 역전세는 깡통전세가 발생하는 요인 중 하나이며, 역전세가 확대 및 심화되는 지역에서는 깡통전세가 발생할 가능성이 증가하지만, 역전세가 반드시 깡통전세로 이어지는 것은 아닙니다.

 

다만, 임대인이 기존 전세가격과 신규 전세가격 간 갭을 감당할 수 없는 경우에 역전세가 깡통전세로 발전하게 되는 것입니다.

- 역전세란?

앞서 언급했듯이 역전세란 기존 전세금보다 신규 전세금이 낮은 경우입니다.

 

예를 들면, 2년 전 보증금 2억 원에 전세계약을 맺은 집주인은 계약이 만료되는 시점에 새 임차인을 구하려 합니다. 이때 전세 시세가 떨어져서 2년 전과 비교해 약 5,000만 원 낮아진 1억 5000만 원으로 기존 세입자의 보증금을 충당하지 못하게 되는 것입니다.

 

이렇게 역전세는 계약 당시와 만료 시 전세 시세를 비교하는 개념으로 역전세난은 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주는 데 어려움을 겪는 상황을 가리킵니다.

 

또한, 신규 입주 물량 증가로 인해 전세 수요자가 줄어들면서 세입자를 구하기 어려운 상황을 가리켜 역전세난이란 말을 사용하기도 합니다.

 

갭투자는 갭투기다?

 

-깡통전세란?

반면에 깡통전세는 주택의 매매가격과 전세가격을 비교하는 개념입니다.

깡통전세는 현재의 주택 매매가격이 예전에 체결한 해당 주택의 전세보증금보다 낮아진 것을 뜻하며, 과거 전세보증금과 주택담보대출 등을 합친 금액이 현재 집값 보다 높아 임대인이 집을 팔아도 전세금을 온전히 돌려주지 못하는 것을 말합니다.

 

또한, 집주인의 채무 불이행 등의 사유로 인해 주택이 경매에 부쳐졌으나 낙찰가격이 전세보증금에 못 미치게 된 경우도 깡통전세라 하기도 합니다.

 

일반적으로 다세대, 연립주택 같은 비아파트는 경매 시 낙찰가격이 시세의 70 ~ 80% 이하로 떨어질 가능성이 크기 때문에 전세보증금이 주택매매가격의 70% 수준을 넘어서는 비아파트에 대해선 깡통전세 위험군으로 간주되기도 합니다.

 

전세가율 꼭 확인해야 한다!?: 높으면 위험!

 

오늘은 역전세와 깡통전세의 개념에 대해 알아보았는데요.

이처럼 역전세와 깡통전세는 부동산 시장의 폭등과 폭락장에서 많이 나타나서 최근의 전세사기를 제외한다면 임대인도 개인의 잘못은 아니기에 임차인과 같은 선의의 피해자라고 볼 수 있습니다.

 

역전세는 임대인이 집을 팔아 보증금을 내줄 수 있습니다.

하지만 깡통전세는 집값이 보증금보다 내려가 집을 팔아도 보증금 전액을 돌려줄 수 없습니다. 만약 집에 주택담보대출까지 끼여 있다면 상황은 더 나빠지며, 은행은 대출금 회수를 위해 경매를 진행할 것입니다.

이때 보증금이 은행 대출 채권보다 후순위 채권이라면 보증금을 받기란 더욱 힘듭니다.

 

따라서 역전세와 깡통전세가 일어나는 상황을 유념하고, 내가 거주하는 지역의 전세가격 변화, 선순위채권 여부 등을 면밀히 판단하여 혹시 모를 깡통전세로부터 내 보증금을 안전하게 지켜야 할 것입니다.