우선변제권과 최우선변제권은 다르다?!: 차이점 한방에 정리하기

지난해 전세사기, 깡통전세 등으로 인한 보증금 미반환의 피해 기사들을 접하면서 세입자라면 이제는 우선변제권에 대해 다들 알고 있으실 텐데요. 그럼 최우선변제권이란 무엇일까요? 최우선으로 변제해준다는 의미인 것 같기는 한데 우선변제권과는 어떻게 다른 걸까요? 그래서 오늘은 우선변제권과 최우선변제권의 차이에 대해 알기 쉽게 한방에 정리해 보았습니다.

 

우선변제권과 최우선변제권의 차이

우리는 전월세 보증금을 보호하기 위해 가장 기본적으로 대항력과 우선변제권을 확보해야 한다고 알고 있을 텐데요.

 

우선변제권과 최우선변제권은 임차주택인 부동산이 어떤 이유에 의해 경매나 공매로 넘어가 낙찰되었을 때 임차인의 보증금을 보호하는 기능으로 작용하여 임차인의 보증금을 다른 채권보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

하지만 최우선변제권은 우선변제권과 달리 확정일자를 받았는지의 여부와는 관계없이 전체 보증금 중 일부만 최우선으로 반환받을 수 있으며, 전체 보증금에 대하여 후순위 채권보다 우선하여 변제받기 위한 우선변제권의 취득은 확정일자를 반드시 받아야 하는 차이가 있습니다.

• 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그다음 날 효력이 생기며, 대항력은 우선변제권과 최우선변제권 모두의 필수요건입니다.

구분	우선변제권	최우선변제권
개념	후순위 권리자 보다 먼저 보증금을 변제 받을 수 있는 권리	보증금 중 일정 금액을 권리 순위와는 무관하게 최우선으로 변제 받을수 있는 권리
요건	- 대항력(주택인도+전입신고) - 확정일자	- 대항력(주택인도+전입신고) - 보증금이 소액임차보증금 범위에 해당
효력발생시기	대항력 요건 및 확정일자를 받은 다음날 0시	대항력 요건을 갖춘 다음날 0시
효력	경매 배당시 배당 순위 확보	최우선변제금액 우선 배당(낙찰가 1/2범위내)
임차인 역할	배당요구의 종기까지 배당신청

 

- 우선변제권이란?

세입자인 임차인이 주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 받으면 그다음 날부터 대항력과 확정일자 효력인 '우선변제권'이 발생하는데요.

 

세입자가 이러한 확정일자 효력인 우선변제권을 갖추고 있으면 경매나 공매 시 후순위 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 가집니다.

 

즉, 우선변제권은 경매나 공매 시 낙찰된 금액을 받는 순서표라고 생각하시면 쉬우며 보다 자세한 사항은 아래 관련 글을 참고하시면 되겠습니다.

 

전세계약 체결후 유의사항 및 확인사항 : 잔금지급시 대항력 우선변제권

- 최우선변제권이란?

위 설명과 같이 임차주택이 경매로 넘어가면, 우선변제권의 순위에 따라 배당이 되지만 최우선변제권을 갖고 있다면 순위에 상관없이 최우선 변제금액을 먼저 배당받게 됩니다. 이런 권한을 갖기 위해서는 대항력을 갖추고 보증금이 소액임차보증금 범위 안에 해당되어야 합니다.

 

최우선변제권이 있다고 해서 보증금 전액을 보상받는 것은 아니며, 경매 낙찰가의 1/2 범위 내에서만 배당합니다.

 

소액보증금의 범위에 따른 최우선변제금은 세입자의 입주일을 기준으로 정해지는 것이 아니라 해당 주택의 최초 담보물권 설정일을 기준으로 정해지므로 최우선변제금액을 확인하기 위해서는 등기부 등본에 기재되어 있는 최초 근저당권 설정일(접수일)을 확인해야 합니다.

 

이렇게 최초 근저당권 설정일에 따라 소액보증금 기준과 최우선변제금액이 달라지며 지역에 따라서도 차이가 있습니다.

 

소액임차인 범위, 담보물권 설정일 따라 달라진다: 최우선변제권 알아보자

- 세입자가 배당을 받기 위해 해야 할 일

경매가 시작되면 법원으로부터 경매개시결정에 대한 우편물을 받게 되는데요.

 

세입자가 자신의 배당받을 권리를 주장하기 위해서는 해당 경매에 대한 배당신청 기일일정을 확인하시고, 우선변제권과 최우선변제권 모두 꼭 배당신청 기일 내에 반드시 배당신청을 하셔야 합니다.

이때 대항력은 배당요구의 종기까지 계속 유지하여야 합니다.

• 최우선변제권의 소액임차보증금 범위 및 최우선변제금은 담보물권 설정일에 따라 달라집니다.

마치며

오늘은 우선변제권과 최우선변제권의 차이에 대해 알아보았는데요. 임차주택이 경매에 넘어가 낙찰되었을 때 우선변제권은 전체 보증금에 대하여 권리 순위에 따라 배당을 받게 되며, 최우선변제권은 보증금 중 일정액에 대해 순위와 상관없이 가장 먼저 변제를 받을 수 있습니다.

또한, 주의할 점으로 최우선변제금이 정해지는 기준은 임대차계약일이 아니며, 해당 임차주택의 담보물권이 설정되어 있다면 그 시점을 기준으로 소액임차인의 보증금 범위에 따라 최우선변제금이 다르게 결정되므로 최우선변제권을 취득할 수 있는 임차주택이라 해도 꼼꼼히 살피신 후에 판단하시기 바랍니다.