임대차계약 연장 유형: 유리한 방법?!

임대차계약이 만기가 다가오면서 계속 거주할지, 새로운 집을 알아봐야 할지 고민이 되실 텐데요. 오늘은 기존 집에 계속 살기로 결정할 경우, 임대차계약의 연장 유형과 그 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

임대차계약 연장 유형

임대차계약에서 최초 2년 전월세 계약을 했다면 임차인·임대인 모두 임대차계약에 따른 기간을 지켜야 합니다.

또한, 계약기간 중 어느 한쪽이 일방적으로 계약을 해지 할 권리는 없습니다.

 

그러나 당사자간의 합의에 의해서는 계약을 해지 할 수는 있습니다.

그래서 임차인이 계약 기간 중 나가겠다고 하면 그 책임은 임차인에게 있으므로 임대인과 합의 후 임차주택을 중개사무소에 내놓고 중개수수료도 임차인이 부담하면 됩니다.

 

전월세 계약 연장 시 계약서는 어떻게?

묵시적 갱신

왠만해선 다 아시는 묵시적 갱신은 임대인이 임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신을 거절한다고 통지하지 않고, 임차인 역시 임대차 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 계약종료를 통지하지 않았다면 그 기간이 끝난 때에 바로 전 계약과 동일한 조건으로 임대차계약이 갱신되는 것을 말합니다.(주택임대차보호법 제6조)

 

뒤늦게 임대인이 묵시적으로 연장된것을 알고 갱신 거절을 표해도 소용은 없으며, 임차인이의 합의 없이는 계약 조건을 바꿀 수 없습니다.

 

묵시적갱신은 임차인에게 계약 해지에 있어 유리한 점이 있는데요.

• 임차인은 묵시적갱신기간에 언제든지 임대인에게 계약 해지 통지하면 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 계약이 종료된다는 점
• 임대인은 3개월안에 보증금을 마련해야 하고 중개수수료도 임대인이 부담해야 합니다.
• 보증금과 차임에 대한 증액을 5%이내에서 2년 더 연장할 수 있는 계약갱신청구권도 아낄 수 있어 최대 6년을 거주할 수 있게 됩니다.

 

묵시적갱신, 합의 계약이 아니라고?: 계약갱신청구권은?

 

부동산 침체기에 임차인의 수요가 없을때, 임대인은 계약 종료시점의 보증금 반환 시기를 묵시적 갱신기간 동안 미룰 수 있습니다.

또는 전세시세가 내려가는 시기엔 전세금을 감액하여 연장 계약할 수도 있어 보증에 대한 반환 부담을 덜 수 있습니다.

합의 갱신

합의 갱신은 계약 당사자들의 합의에 의하여 게약을 연장하는 경우를 말하는데요.

묵시적갱신과는 다르게 쌍방의 합의로 계약을 갱신하는 것이므로 모두 갱신된 계약기간을 지켜야 합니다.

만약 임차인이 계약기간 중 이사를 하게 된다면 임대인의 합의가 필요하며, 이사로 인한 중개수수료도 임차인이 부담합니다.

• 차인의 계약해지와 같은 유리한점은 없지만 계약갱신청구권은 남아 있어 전세시세의 하락 시기엔 합의 갱신으로 계약갱신청구권을 아끼는 것이 유리합니다.
• 임대차 초기계약과 같이 2년의 온전한 계약기간을 원한다면 합의 갱신이 유리합니다.

계약갱신청구권 행사

계약갱신청구권은 임대인에게 사용의사를 통지 해야 효력이 발생하며, 게약기간을 2년 연장하고 공시에 묵시적 갱신의 해지처럼 연장된 기간 언제든 임대인에게 계약해지를 통보하고 3개월이 지나면 임대차를 종료할 수 있습니다.

또한, 중개수수료도 집주인이 부담해야 하므로 임차인에게 절대적으로 유리합니다.

 

임대차계약 만기에 이사를 생각하는 임차인이라면 계약갱신청구권을 활용해 이사 시까지 더 살다가 원하는 시기에 전셋집을 갈아탈 수 있습니다.

최근 역전세와 같이 부동산 시장이 불경기로 접어들면서 계약갱신청구권에 근거한 임차인의 일방적인 해지권이 많은 논란이 되고 있는데요.

 

이를 지방 한 법원이 임차인의 이러한 일방적인 유리한 점을 이용한 보증금반환 소송에서 3개월이 지난 때에 임대차계약이 해지되는지 여부는 다툼이 발생할 수 있다며 임대인의 손을 들어주는 판결이 나와 이를 근거로 한 일방적 갱신 해지를 못하는 경우도 있었습니다.

3개월이면 임대인 입장에선 갑자기 보증금을 반환해야 하므로 상당히 난감할 수 있는 상황입니다. 관련법 개정이 시급해 보이는 판결이 아닌가 생각이 됩니다.

 

 

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