용적률 높을수록 좋다?: 개념 및 계산방법

최근 1기 신도시 특별법 등 재건축의 규제를 대폭 완화한다는 내용을 보면 용적률 규제완화가 대표적인 재건축 인센티브 중 하나인데요. 이렇게 용적을 은 부동산 개발에 있어서 반드시 알아야 할 개념으로 필수지식입니다. 그래서 오늘은 용적률의 개념 및 계산방법에 대해 알아보겠습니다.

 

용적률의 이해

땅에 건물을 건축하려면 건물의 면적이나 규모 등, 몇 층까지 건물을 건축할 수 있는지가 중요한데요. 용적률이란 대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율로 건축물에 의한 토지의 이용도를 보여 주는 기준이 됩니다.

즉, 용적률은 건축물을 지을 대지의 넓이에 대한 건축물의 각 층 바닥면적의 합을 말합니다.

- 용적률의 계산방법

용적률을 산정할 때 연면적은 지하층의 면적이나 주차나 피난안전구역 등 사람이 상시 거주하지 않는 공간의 면적은 제외합니다.

• 대지면적: 건축법상 건축할 수 있는 대지의 넓이
• 지상층 연면적: 지하를 제외한 지상의 건축물 각층 바닥면적을 합친 면적

예를 들면, 면적이 200평인 대지면적에 한 개 층의 바닥면적이 100평으로 4층의 건물을 건축한다고 할 경우 총면적의 합계인 연면적은 100평 X 4층 = 400평 이 됩니다. 이것을 대지면적의 200평과 비교하면 2배로 200%가 되며, 이것이 이 건물의 용적률이 됩니다.

반면 대지 면적이 200평이고 용적률이 200%라면 연면적이 400평까지 건축할 수 있다는 뜻이 됩니다.

 

이렇게 대지면적이 200평이고 한 개층 바닥면적이 100평인 건축물이 10층이라면 용적률은 500%가 되며, 층수가 높을수록 용적률이 높아지고 용적률이 높을수록 층수가 많아져 높은 건축물이 됩니다.

 

따라서 재건축사업지의 조합들은 용적률이 높을수록 일반분양 가구수가 늘어나서 재건축 사업성을 충분히 확보할 수 있다는 점에서 용적률 완화를 반기고 있는데요.

 

그렇다고 용적률을 무작정 높이면 지역 교통난 문제나 일조권 침해 등 삶의 질이 떨어지는 부작용이 발생할 것입니다.

그래서 우리나라는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(약칭: 국토계획법)에서 토지를 효율적으로 이용하기 위하여 용도지역별로 건폐율과 용적률에 대해 최대한도의 범위를 규정하고 있으며, 이를 근거하여 지자체 조례를 통해 관할구역의 면적, 인구규모 및 용도지역의 특성 등을 고려하여 용적률을 구체적으로 규정하고 있습니다.

 

지역지구제, 효율적 토지이용: 용도지역, 용도지구, 용도구역을 알아보자

용도지역에 따른 건폐율 및 용적률 최대한도-국토계획법

용도지역		세 분	건폐율	용적률
도 시 지 역	주거지역	제1종전용	50% 이하	100%
		제2종전용	50% 이하	150%
		제1종일반	60% 이하	200%
		제2종일반	60% 이하	250%
		제3종일반	50% 이하	300%
		준주거	70% 이하	500%
	상업지역	중심상업	90% 이하	1,500%
		일반상업	80%  이하	1,300%
		근린상업	70%  이하	900%
		유통상업	80%  이하	1,100%
	공업지역	전용공업	70% 이하	300%
		일반공업	70%  이하	350%
		준공업	70%  이하	400%
	녹지지역	보전녹지	20%  이하	80%
		생산녹지	20%  이하	100%
		자연녹지	20%  이하	100%
관리지역		계획관리	40%  이하	100%
		생산관리	20%  이하	80%
		보전관리	20%  이하	80%
농림지역			20%  이하	80%
자연환경보전지역			20%  이하	80%

 

- 용적률 높을수록 좋다?

용도지역 용적률의 최대한도로 새로 재건축을 한다고 해도 추가로 용적률을 올리는 데는 한계가 있으며, 이를 극복하려 종 상향을 바라지만 종 상향이 쉽게 이루어지기는 힘듭니다.

그래서인지 1기 신도시를 보면 평균 용적률이 169~226%라 용적률을 300% 이상으로 높이지 않으면 재건축 사업성을 확보하기 어려운 상황이어서 특별법을 제정하여 용적률 500%까지 높이는 방안을 마련했습니다.

예상되는 문제들

무턱대고 용적률을 높이면 건물들이 높아지고 가구수도 높아져 좁은 면적에 인구밀도는 높아질 것입니다.

• 아파트 동 간 거리는 짧아질 것이고 높은 건물로 인한 일조권이나 조망권, 사생활 침해 등의 문제도 발생할 우려가 있습니다.
• 교통난, 학교난, 쓰레기난, 주민 갈등 등 각종 사회 부작용이 나타날 수 있습니다.
• 높은 개발이익으로 공공기여 비율이 증가하고 이에 따른 주민의 반발로 정비사업 지연이 예상됩니다.

따라서 늘어나는 가구수에 맞게 도로, 교통, 수도, 전기, 인프라, 학교, 쓰레기 등 전반적인 검토가 필요하며, 이에 따른 용적률의 완화가 적용돼야 할 것입니다.

 

마치며

오늘은 최근 1기 신도시 특별법의 이슈로 인해 용적률의 개념 및 계산방법에 대해 알아보았는데요. 이번에 높은 용적률을 통해 재건축을 한다고 하면 다음 20~30년 뒤에는 어떻게 할 것인가? 반영구적인 노후도시계획이 필요하며, 저출생·고령화 시대에 맞는 조금 더 신중한 재건축사업의 구조와 인식이 필요해 보입니다.

 

 

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