집주인 바뀌면 나가야 되나요?

전세나 월세로 살고 있는 중 집주인이 다른 사람으로 바뀌면 세입자 입장에선 긴장할 수밖에 없는데요.

오늘은 임대차계약 기간 중 집주인이 바뀌었다면 세입자가 꼭 알아야 할 것에 대해 살펴보겠습니다.

 

집주인 바뀌면?

「주택임대차보호법」제3조 제4항에 따르면 "임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"라고 되어 있는데요. 승계로서 임대인은 임차인의 동의를 받을 필요가 없으며, 임차인에게 통지할 필요도 없다는 것입니다.

 

하지만 임차인은 임대인이 바뀌기 전 대항요건(주택의 인도와 전입신고)과 확정일자를 모두 갖춘 상황이라면 임차인의 대항력과 우선변제권으로 인해 계속해서 임차한 주택에서 살 수가 있는데요.

우선변제권과 최우선변제권의 차이

즉, 전 임대인의 일체의 채권과 보증금 반환 채무를 포함한 모든 채무가 양수인에게 포괄적으로 이전되므로 새로운 집주인이 기존 임차인에게 나가 달라 할 수 없으며, 임차인은 임대차계약 만기일까지 그대로 거주할 수 있습니다.

- 임대차계약서 재작성 유무

주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인은 주택에 대한 소유권뿐만 아니라 전 집주인의 채권과 채무도 함께 승계하기 때문에 집주인이 바뀌었다고 임대차계약서를 다시 작성해야 되는 건 아닌데요.

 

법률에 따라 새로운 집주인에게 기존 임대차 계약이 그대로 승계되는 것이기에 집주인만 바뀌고 기존 계약 내용은 그대로 유지됩니다.

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- 보증금의 반환

앞서 살펴본 내용과 같이 임차주택의 집주인이 바뀌면 새로운 집주인이 임대인의 지위를 승계하므로 세입자 입장에선 불안한 마음과 함께 보증금을 누구에게 받아야 하는지에 대한 걱정이 제일 앞서는데요.

 

새로운 집주인이 법률에 따라 임대인의 지위를 승계한다는 것은 기존 임대차계약을 성실히 이행할 의무를 그대로 승계하는 것으로 임차보증금을 돌려줄 의무도 그대로 이전됩니다.

따라서, 임차인은 계약 만기 시 새로운 집주인에게 임차보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

또한, 임차인이 기존에 전입신고와 확정일자를 받아 거주하고 있었다면 새로운 집주인이 근저당을 새로 설정했다 하더라도 임차인은 근저당보다 선순위를 확보할 수 있으며, 만약 임차주택이 깡통전세등으로 인해 임대차 기간의 만료 전에 경매가 진행된다 하더라도 후순위 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

- 임대인 지위 승계를 원하지 않는 경우

최근, 보증금 반환 능력이 없는 양수인으로 인해 임대차의 기간이 만료되더라도 보증금을 반환받지 못하는 세입자가 많이 발생하고 있습니다.

 

이런 능력 없는 양수인에게 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우엔 임차인은 스스로 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있는데요.

 

대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 그 임차주택이 양도된 사실을 안 시점부터 상당한 기간 내에 이의를 제기해 임대차 계약을 즉시 해지하고, 양도인인 전 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

 

다만, 상당한 기간 내에 이의제기는 묵시적 갱신 후 임차인의 해지로 해지 효력의 발생을 통지 후 3개월로 규정하고 있으므로 임차 주택 양도 사실을 안 날로부터 3개월 이내에 이의제기를 하여야 합니다.

[대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결]

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오늘은 임대차 기간의 만료 전 집주인이 바뀌었다면 세입자가 꼭 알아야 할 것에 대해 알아보았는데요.

임대차계약서를 새로 작성하였다 하더라도 새로운 임대차계약의 체결로 보지 않고 종전 임대차계약을 그대로 승계한 것으로 본다는 판례도 있으니 참고하기 바랍니다.