묵시적갱신, 합의 계약이 아니라고?: 계약갱신청구권은?

많이들 아시는 묵시적 갱신, 주택 임대차계약에 있어서 계약만료 시점에 상호간에 아무런 의사표현이 없으면 이전 계약 내용이 그대로 갱신되어 유지되는 것을 묵시적갱신이라 하는데요. 오늘은 이 묵시적갱신에 대해 좀더 자세히 알아보고, 계약 갱신과 종료시 유의 사항에 대해 알아보겠습니다.

 

묵시적갱신이란?

계약이 끝나기 6개월 전~2개월 전 사이에 계약 해지 의사를 계약 당사자에게 서로 전하지 않으면 주택임대차보호법 제6조에 의해 ‘묵시적 갱신’이 이뤄집니다.

- 묵시적갱신의 공통사항

임대인이 임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자에게 갱신을 거절한다고 통지하지 않고, 세입자 역시 임대차 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 계약종료를 통지하지 않았다면 그 기간이 끝난 때에 바로 전 계약과 동일한 조건으로 전세계약이 갱신되는 것을 말합니다.

- 임차인의 묵시적갱신

임차인인 세입자가 임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 묵시적 갱신은 똑같이 적용되는데요. 2년 계약을 했다면, 묵시적갱신을 통해 총 4년을 살 수 있게 되는 겁니다.

계약이 2년 연장되지만 세입자가 묵시적 갱신 기간 도중에 이사를 가야 한다면 중도 해지도 가능합니다. 묵시적 갱신 기간에는 임대인이 세입자의 해지 통보를 받고 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.

- 임대인 유의 사항

위에서 언급 했지만 주택임대차보호법 제6조 2에 따르면, 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 할 수 있고, 해지 통보 시점으로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

임대인은 이 조항에 따라 '묵시적 갱신'으로 계약을 연장할 경우 언제든지 임차인의 계약 해지 요구를 당할수 있다는 말인데요.

불황인 부동산시장의 역전세난에서 이런 경우가 발생하면 전셋값을 낮추거나 계약을 해지하는 방법밖에 없는 상황이라 임차인이 악용할 우려가 있습니다.

또한, 명확하지 않은 묵시적갱신 기간의 계약해지에 대한 해석으로 임대인과 임차인간의 분쟁을 야기하고 있습니다. 하루 빨리 개정이 필요해 보입니다.

 

임차인의 계약갱신청구권

계약 갱신에 있어서 임차인의 권리가 있는데요. 만약에 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인이 퇴거를 요구하거나, 아주 높은 보증금 인상을 원한다면 이를 거절할 수 있는데 이를 계약갱신청구권이라 합니다.

계약갱신청구권을 통해서 1번 더 거주할 수 있도록 권리를 주장할 수 있는 것이지요. 또한, 보증금과 월세의 인상률도 5% 범위 안에서 합의할 수 있습니다.

• 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

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- 계약갱신 요구 거절사유

그러나 월세를 오랫동안 밀렸거나 법에서 정한 몇가지의 거절 사유가 인정되면 임대인이 임차인의 계약갱신청구를 거부할 수 있는데요. 아래에서 확인하겠습니다.

• 임차인이 임차료를 2회 이상 연체한 사실이 있는 경우(2회의 임차료는 연속된 연체 뿐아니라 연체된 금액의 합이 2회에 해당하는 금액을 포함함)
• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
• 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
• 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
• 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한다면 관련한 증빙 서류를 요구할 수 있고, 이것이 거짓말이라는 사실이 밝혀지면 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

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- 계약갱신시 임차인의 유의 사항

• 보증금과 월세 조건이 변하는 갱신계약을 하게 될 경우, 계약서를 다시 쓰게 될 수도 있고, 기존 계약서를 수정해서 써도 됩니다.
• 반드시 갱신 계약서를 써야 하는 상황이라면, 기존 계약의 갱신 계약서라는 것을 특약에 적고, 기존 보증금보다 증액된 보증금을 정확히 명시하세요.
• 증액된 보증금에 대해서 확정일자를 발급 받아두어야 합니다. 이때 새로 재발급을 받으면 임차인 보증금 전체가 후순위로 밀릴수 있으므로 처음 계약할 때 확정일자를 받았던 보증금은 그대로 하고 증액된 보증금에 대한 확정일자를 받아야 합니다.
• 계약갱신청구권은 구두, 문자메시지, 이메일, 내용증명 등으로 모두 실행할 수 있으며, 분쟁을 예방하기 위해서는 증거를 남기는 편이 안전합니다.

- 계약 종료시 임차인의 유의사항

임대차 계약을 종료하고 다른 곳으로 이사 갈 계획이라면, 앞서 계속 언급했듯이 계약이 끝나기 6개월 전~2개월 전 사이에 임대인에게 연락해서 계약 종료 의사를 밝혀야 합니다. 이때 유의사항을 정리해 봅니다.

• 분쟁을 방지하기 위해 꼭 기록을 남겨야 합니다. 문자나 메신저로 연락을 하고, 꼭 답장을 받아두세요.
• 임대인의 답장이 없으면 내 의사가 임대인에게 닿지 않았다고 여겨질 수 있으니 주의하여야 합니다.
• 이 기간에 임대인과 연락이 닿았다면, 전화, 문자, 메신저 등 어떤 방법으로든 임대차 계약 종료 의사를 표현하고 임대인이 수용했다는 대답을 기록으로, 혹은 녹취로 남겨두어야 합니다.

임대인과 연락이 안 되는 경우도 있을 수 있는데요 이 경우에는 임대인이 제때 보증금을 돌려주지 않거나 계약 분쟁으로 이어질 우려가 있으므로 임대인에게 임대차계약을 해지하겠다는 의사를 밝히는 내용증명을 발송하여야 합니다. 또한, 일부러 내용증명을 수령하지 않는다면 공시송달을 진행해야 할수도 있습니다.

마치며

오늘은 임대차 계약에 있어서 묵시적갱신에 대하여 알아보았는데요. 갱신에 대해 언급하다보니 임차인의 계약갱신청구권과 계약 종료시점에서의 임차인 유의 사항에 대해서도 알아보았습니다. 미리 계약갱신의 유의사항을 점검하시고 원만한 계약 갱신과 원활한 계액종료를 이끄시길 바랍니다.