노후 도심지 정비: 민간 도심복합개발사업

재건축·재개발을 비롯하여 소규모 재건축·재개발, 가로주택, 모아주택, 공공 재건축·재개발, 노후계획도시, 도심복합사업 등 현재 운영 중인 정비사업은 아주 다양한데요.

그중 도심에 공동주택을 공급하는 공공 주도의 도심복합사업이 앞으론 민간도 시행할 수 있게 개편된다고 합니다. 오늘은 역세권 등 도심 노후 지역에 주택을 공급하는 민간 도심복합개발사업에 대해 알아보겠습니다.

 

노후 도심 정비, 복합개발사업

도심복합사업은 기존의 도시정비사업을 보완하여 도심지에 자리 잡고 있지만 사업성 부족으로 민간 주도의 재개발이 어려운 곳에 용적률 상향 등의 특례를 통해 도심 내 양질의 주택을 신속하게 공급하고 성장거점을 창출하는 복합개발사업인데요.

 

이 제도는 지난 2021년 새롭게 도입되었으나 한국토지주택공사(LH)와 같은 공공 기관이 주도하다 보니 토지 수용에 대한 주민 반발과 토지매입 비용부담은 커져 사업 진행에 어려움이 많았습니다.

 

이에 국토교통부는 주민 수용성을 높이기 위해 도시개발에 민간의 전문성과 창의적 역량을 활용한 신탁사·리츠(REITs) 등 민간 사업자가 도심 공공주택 복합사업에 참여할 수 있도록 도심복합사업을 개편하게 되는데요.

 

심의 기간 단축, 건폐율·용적률 상향 등 각종 특례를 지원해 민간 사업자가 도심 노후 지역을 개발하도록 유도하고, 특히 준주거지역에서는 용적률을 최대 140%까지 상향 조정할 수 있도록 허용됩니다.

다만, 용적률 상향에 따른 개발이익의 일부는 공공주택 공급으로 환원하여, 공급주택의 60% 이상은 공공분양주택으로 제공할 수 있습니다.

공공주택에 붙은 LH, SH 차이

- 민간 도심복합개발사업

기존 공공 도심복합사업은 토지주, 민간기업, 지자체 등이 저개발 된 도심 내 우수입지를 발굴해 LH, SH 등에 주택 및 복합거점 사업을 제안하면 공공이 지구지정을 한 후 부지를 확보해 사업이 진행되는데요.

 

민간 도심복합사업은 조합 설립 없이 사업 기간을 단축할 수 있다는 점은 공공 도심복합사업과 같지만, 민간 사업자가 토지주 동의를 얻어 시행하므로 토지 수용방식과는 다릅니다.

 

지구지정을 위한 동의율 요건은 예정지구지정 후 1년 이내 토지소유자 2/3 이상, 면적 1/2 이상 동의가 필요하며, 기간 내 동의율을 달성하지 못하면 예정지구가 해제되어 사업자체가 취소될 수 있습니다.

 

복합개발사업을 시행하기 위한 도심복합개발혁신지구로 지정할 수 있는 지역은 사업유형에 따라 교통이 편리해 상업·문화거점이 될 수 있지만 낙후된 지역을 '성장거점형', 주택공급이 필요한 노후 역세권·준공업지역은 주택공급 위주의 '주거중심형'으로 크게 나누어 개발되는데요.

 

성장거점형은 노후도와 관계없이 도심, 부도심, 생활권 중심지역이나 대중교통 결절지로부터 500m 이내인 지역 등 거점으로 육성할 필요가 있는 도시 중심지역에서 시행할 수 있으며,

 

주거중심형은 역 승차장 경계로부터 500m 이내인 역세권이나 주거지 인근에 있어 정비가 필요한 준공업지역으로 전체 건축물 중 지은 지 20년 이상 지난 노후 건축물 비율이 40% 이상이고 시도 조례로 정하는 비율 이상인 지역에서 추진됩니다.

 

오늘은 민간의 도심복합개발사업에 대해 알아보았는데요.

민간의 전문성을 활용하여 도심 내 양질의 주택공급과 기능의 재편을 추진하는 것도 중요하지만, 부동산 시장의 침체가 지속되고 부동산 PF 부실 등으로 인한 신탁사 등 건전성이 저하된 상황에서 민간 사업자의 도심복합개발이 원활히 이뤄지기는 쉽지 않을 것이라는 의견도 있네요.

 

 

준공업지역의 변화와 역할