지역지구제, 효율적 토지이용: 용도지역, 용도지구, 용도구역을 알아보자

서울시가 서울의 주요 경관을 보전하면서 도시환경도 개선할 수 있도록 고도지구를 전면 개편한다고 합니다. 여기서 고도지구는 쉽게 말해 토지를 이용함에 있어 건축물의 높이의 규제가 필요한 지역을 말하는데요. 고도지구를 설명하려면 우리나라 지역·지구제에 대해 알아야 할 것 같습니다. 그래서 오늘은 지역지구제와 용도지역, 용도지구, 용도구역이 무엇인지 알아보겠습니다.

목차

 

지역·지구제

지역·지구제란 무질서한 토지이용을 예방하고, 토지이용의 효율성을 제고할 목적으로 토지의 용도를 일정한 범위의 공간으로 구획하고, 그 안에서 지정목적에 따라 이용행위를 허용하거나 제한하는 제도를 말합니다.

• 개별 토지 이용자의 토지이용 행위를 사회적으로 바람직한 방향으로 유도하기 위해서 국가나 지방자치단체가 이를 제한하는 수단입니다.
• 일정한 범위의 공간을 지역, 지구 등으로 지정하여 토지이용이나 건축행위를 그 지정목적에 맞도록 규제하는 제도입니다.
• 지정목적에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 도시ㆍ군관리계획 및 기타 개별법령 등에 폭넓게 규정되어 있으며, 보통 ○○지역, ○○지구, ○○구역 등으로 불립니다.

 

용도지역·지구·구역

- 용도지역

용도지역은 토지의 이용, 건축물의 용도 및 규모를 규제하기 위하여 우리나라 전 국토 상에 서로 중복되지 않게 지정하는 지역을 말합니다.

• 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정합니다. (「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 15호)
• 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장이 용도지역의 지정 또는 변경 결정합니다.
• 전국의 토지는 토지 현황, 장래 토지 이용 방향 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분되며, 도시지역 및 관리지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」에 따라 더욱 세분하여 지정하고 있습니다.

지 역		세 분	지 정 목 적
도 시 지 역	주거지역	제1종전용주거 제2종전용주거 제1종일반주거 제2종일반주거 제3종일반주거 준주거	단독주택 중심의 양호한 주거환경 보호 공동주택 중심의 양호한 주거환경 보호 저층주택 중심의 주거환경 조성 중층주택 중심의 주거환경 조성 중 고층주택 중심의 주거환경 조성 주거기능에 상업 및 업무기능 보완
	상업지역	중심상업 일반상업 근린상업 유통상업	도심ㆍ부도심의 상업ㆍ업무기능 확충 일반적인 상업 및 업무기능 담당 근린지역의 일용품 및 서비스 공급 도시내 및 지역간 유통기능의 증진
	공업지역	전용공업 일반공업 준 공업	중화학공업, 공해성 공업 등을 수용 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치 경공업 수용 및 주ㆍ상ㆍ업무기능의 보완
	녹지지역	보전녹지 생산녹지 자연녹지	도시의 자연환경ㆍ경관ㆍ산림 및 녹지공간 보전 농업적 생산을 위하여 개발을 유보 보전할 필요가 있는 지역으로 제한적 개발허용
관리지역	보전관리 생산관리 계획관리	- - -	보전이 필요하나 자연환경보전지역으로 지정이 곤란한 경우 농ㆍ임ㆍ어업생산을 위해 필요, 농림지역으로 지정이 곤란한 경우 도시지역 편입이 예상, 계획ㆍ체계적관리 필요
농림지역		-	농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요
자연환경 보전지역		-	자연환경등의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성

- 용도지구

용도지구란 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 지역여건에 맞게 용도지역의 기능을 보완할 목적으로 지정하는 지역을 말합니다.

• 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시·군관리계획으로 결정합니다. (「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 16호)
• 용도지역 규제만으로 달성하기 어려운 지역별 특성(경관, 환경, 안전, 보존 등)을 유지 및 관 리할 목적으로 용도지역과 중첩하여 운영됩니다.
• 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구로 구분되며, 시·도 또는 대도시의 도시·군계획 조례로 용도지구의 신설이 가능합니다.

지구	지정목적	세분
1. 경관지구	경관의 보전,관리 및 형성을 위하여 필요한 지구	자연경관지구
		시가지경관지구
		특화경관지구
2. 고도지구	쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 최고한도를 규제할 필요가 있는 지역
3. 방화지구	화재의 위험을  예방하기위하여 필요한 지구
4. 방재지구	풍수해,산사태, 지반의 붕괴, 그밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구	시가지방재지구
		자연방재지구
5. 보호지구	문화재, 중요 시설물 및 문화ㆍ생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호ㆍ보존을 위하여 필요한 지구	역사문화환경보호지구
		중요시설물보호지구
		생태계보호지구
6. 취락지구	녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연환경보전지역ㆍ개발제한구역ㆍ도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구	자연취락지구
		집단취락지구
7. 개발진흥지구	주,상업,공업,유통물류,관관,휴양기능 등을 집중적으로 개발,정비 할 필요가 있는 지구	주거개발진흥지구
		산업ㆍ유통개발진흥지구
		관광ㆍ휴양개발진흥지구
		복합개발진흥지구
		특정개발진흥지구
8. 특정용도제한지구	주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구
9. 복합용도지구	지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구

- 용도구역

용도구역이란 용도지역, 용도지구의 기준이나 규제를 어느 특정한 토지나 지역에 대해 강화 또는 완화시키고자 별도로 정한 지역을 말합니다.

• 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산을 방지하고, 계획적이고 단계적인 토지이용을 도모하며, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위하여 도시·군관리계획으로 결정합니다.
• 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 입지규제최소구역으로 구분하며, 용도지구와 같이 용도지역 상에 중첩하여 지정이 가능합니다.

구역명	지정권자	지정 목적
개발제한구역	국토교통부장관	도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전 한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 지역
도시자연공원구역	시·도지사 또는 대도시 시장	도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가ㆍ휴식공간을 제공하 기 위하여 도시지역 인에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인 정되는 지역
시가화 조정구역	시·도지사	도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적, 단계적인 개발을 도모하기 위하여 대통령령으로 정하는 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 지역
수산자원보호구역	해양수산부장관	수산자원을 보호ㆍ육성하기 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지
입지규제최소구역	도시·군관리계획의 결정권	도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육 성할 필요가 있다고 인정되는 지역

 

용도지역·지구·구역 내 행위제한

행위제한은 용도지역·지구·구역의 지정목적을 실현하기 위해 토지이용을 제한하는 행위를 말하며, 건축물의 용도 및 종류 등을 제한하는 건축제한과 개발밀도를 제한하는 건폐율 및 용적률 제한으로 구분합니다.

• 개별 필지별 용도지역·지구·구역의 지정여부와 행위제한 내용은 토지이음(https://www.eum.go.kr/)을 통해 토지이용계획 열람이 가능합니다.

토지이용계획 열람하기

 

1. 건축제한

국토계획법 및 기타 관계 법령에서는 해당 용도지역·지구·구역 상의 건축물이나 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항을 명시합니다.

2. 건폐율/용적률 제한

용도지역별 건폐율 및 용적률의 최대한도를 제한함으로써 개발밀도를 규제하며, 용도지역 안에서의 건폐율 및 용적률의 최대한도는 관할구역의 면적 및 인구규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하는 범위 안에서 지방자치단체 조례로 정합니다.

• 건폐율: 대지면적에 대한 건축면적의 비율
• 용적률: 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율

용도지역		세 분	건폐율	용적률
도 시 지 역	주거지역	제1종전용	50% 이하	100%
		제2종전용	50% 이하	150%
		제1종일반	60% 이하	200%
		제2종일반	60% 이하	250%
		제3종일반	50% 이하	300%
		준주거	70% 이하	500%
	상업지역	중심상업	90% 이하	1,500%
		일반상업	80%  이하	1,300%
		근린상업	70%  이하	900%
		유통상업	80%  이하	1,100%
	공업지역	전용공업	70% 이하	300%
		일반공업	70%  이하	350%
		준공업	70%  이하	400%
	녹지지역	보전녹지	20%  이하	80%
		생산녹지	20%  이하	100%
		자연녹지	20%  이하	100%
관리지역		계획관리	40%  이하	100%
		생산관리	20%  이하	80%
		보전관리	20%  이하	80%
농림지역			20%  이하	80%
자연환경보전지역			20%  이하	80%

마치며

지금까지 토지이용규제인 지역지구제와 용도 지여, 용조지구, 용도구역에 대해 알아보았는데요. 무질서한 토지이용 예방 및 토지이용의 효율성을 목적으로 그 안에서 지정목적에 따라 이용행위를 제한하는 것은 필요성이 있습니다. 그러나 특성을 고려하지 않은 일률적인 규제나 지나치게 과한 기준은 주민이 공감할 수 있는 합리적인 관리로 전환 및 재정비하는 것이 바람직하겠습니다.