집주인이 법인이면 조심?!

개인 소유 주택에 대한 규제가 강화되면서 과세의 위험을 피하는 방법으로 법인을 설립해 임대사업을 하는 경우가 늘고 있는데요.  법인이 집주인이라고 하면 왠지 모를 불안감에 계약해도 되는지, 내 보증금이 안전할지 걱정이 앞섭니다.

오늘은 전세 계약 시 집주인이 법인일 경우 세입자가 주의해야 할 것에 대해 알아보겠습니다.

 

집주인이 법인?!

집을 구하다 보면 집주인이 개인이 아닌 법인일 경우가 있는데요.

이런 경우 주위에선 집주인이 법인이라 불안하다며 되도록 피하라고 말들을 합니다. 물론, 개인과의 계약도 위험성이 없는 건 아니지만, 그 이유는 법인이 '회사'이기에 자금 사정이 어려워지면 보증금을 돌려받기 힘들 것이라는 우려 때문일 것입니다.

 

법인이나 개인이나 경매로 넘어가게 되면 배당은 정해진 순서에 따라 배당이 이뤄지며, 과거 우선 배당되던 당해세의 배당순위도 이제는 그 법정기일이 확정일자보다 늦으면 임차보증금채권이 우선배당되기에 집주인이 법인이라 해도 특별히 불안해할 필요는 없는데요.

 

여기서 주의해야 할 점은 법인이 망하게 되면 소속된 직원들도 월급이나 퇴직금을 못 받았을 가능성이 크다는 것이며, 이러한 미지급된 임금은 당해세보다 우선하여 배당되고, 내 보증금이 선순위에 있다 하더라도 배당순서가 뒤로 밀리게 됩니다.

 

또한, 이런 경우 직원들에게 미지급된 최종 3개월분 월급과 최종 3년간의 퇴직금이 먼저 배당되는데, 만약 직원수가 많아 미지급된 임금이 많다고 한다면, 3개월분 월급만으로도 낙찰 가격의 전부가 빠져나갈 수 있습니다.

 

결국, 임대인인 법인이 미지급한 임금은 경매절차에 따라 최우선 변제 되므로 세입자는 보증금 회수를 못할 수 있다는 우려에 법인 집주인을 꺼리는 것입니다.

 

하지만, 경매시장에서 법인 물건의 비중은 아주 적게 나타나고 있고, 임대업을 하는 법인의 대부분은 1인 법인으로 대표 1인이 운용하는 구조이며, 법인대표 임금은 대상에서 빠지므로 최우선 임금 채권에 대한 위험은 없다고 할 것입니다.

- 계약 시 주의사항

계약은 법인대표자와 계약을 하는 것이 원칙이나, 대리인과의 계약이 일반적인데요.

대리인과 계약하는 경우는 '위임장', '법인인감증명서', '법인명의계좌' 등을 확인해야 하며, 법인주소, 법인등록번호, 법인명을 기재하고 법인인감 날인은 물론 반드시 임대인의 법인계좌로 계약금을 송금해야 합니다.

전세를 월세로 전환 시 계산법: 전월세전환율

대리인 확인

위임서류상 대리인과 현장에 나온 대리인의 신분증으로 확인하며, 대리인 란에는 대리인의 주소, 주민등록번호, 성명을 기재하고 대리인이 서명 또는 날인하며, 위임장과 법인인감증명서 사본을 첨부합니다.

전세자금대출 여부

임대인이 법인인 경우는 앞서 언급한 경매절차에 따른 최우선 변제 임금채권 리스크로 개인의 경우보다 전세자금대출 상품이 적으며, 법인 사업자등록증 업태 및 종목에 '임대업'이 표기되어 있어야 전세자금대출이 가능한 경우가 많은데요.

 

특약사항으로 "전세자금대출이 실행되지 않을 경우 계약금은 반환하고 계약은 해제한다." 등의 문구를 기재하여 추후 임차인이 계약금을 잃는 불이익을 예방할 수 있겠습니다.

전세보증보험 가입

전세보증금반환보증은 전세계약 종료 후 임차인이 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못한 경우 보증회사가 이를 대신 지급하는 상품으로 임차인이 전세금을 안전하게 지키기 위한 필수적인 보호 장치입니다.

 

임대인이 법인인 경우는 HF(한국주택금융공사), HUG(주택도시기금) 두 곳에서 가입 가능하며, SGI(서울보증)에서는 가입이 불가합니다.

 

만약, 전세보증보험 가입이 안될 경우를 대비해 계약서 특약사항으로 "전세보증보험 가입이 안될 경우 계약금은 반환하고 계약은 무효로 한다." 등의 문구를 기재한다면 조금 더 안전한 계약이 될 수 있겠습니다. 다만, 매물이 적은 경우엔 임대인이 꺼려할 수 있습니다.

선순위임차보증금 꼭 확인해야 합니다. 확인방법은?

오늘은 전세 계약 시 집주인이 법인일 경우 세입자가 주의해야 할 사항에 대해 알아보았는데요.

되도록 위험이 적은 방향으로 계약하는 것이 좋겠지만 법인이 집주인인 집은 인식차이로 인해 주변시세 보다 저렴하거나 훨씬 깔끔해 많이 끌립니다.

다만, 은행도 전세대출 심사에 까다로운 만큼 계약 전 해당 사항들을 할 수 있는 한 꼼꼼히 살피는 것이 중요하겠습니다.