신축아파트가 미등기?!: 계약 시 확인사항

새로 지어 깨끗하고 각종 편의시설이 있어 여력만 된다면 들어가 살고 싶은 게 신축 아파트일 텐데요. 거기다 전망이나 동호수에 따라 원하는 물건을 고를 수 있는 기회도 많이 있어 누구나 신축을 선호합니다. 그러나 신축 아파트 전세 계약은 일반 아파트보다 훨씬 더 각별한 주의가 필요한데요. 그래서 오늘은 신축아파트를 전세 계약 할 때 확인해야 할 사항에 대해 알아보겠습니다.

 

신축아파트 입주 절차

신축아파트는 아파트를 다 지었다는 사용승인을 받고, 시행사 명의로 출생신고와 같은 소유권보존등기를 하는데요. 수분양자는 잔금을 다 납부해야 입주할 수 있고, 이후 수분양자인 집주인이 소유권 이전등기를 받기까지 2~3개월이 소요됩니다.

• 소유권보존등기란 새로 지어진 건물이나 부동산에 관하여 최초로 행해지는 등기로서 그 부동산에 관한 등기용지가 새롭게 개설되고, 이후에 일어나는 그 부동산에 관한 권리변동과 그에 따른 등기는 보존등기를 기초로 하여 이루어지게 됩니다.

신축아파트의 공사가 끝나고 사용승인을 받으면 입주하기 전까지의 기간인 입주장이 시작되는데요. 이 기간에는 집을 매매하려는 사람들과 전세를 내놓으려는 사람이 많이 늘어납니다.

입주장에 매물이 늘어나는 이유는 시세차익을 이용한 매매나 잔금을 전세금으로 치르려는 경우로 피치 못할 사정이나 투자 목적 등 다양하겠습니다.

 

이렇게 입주가 가능하게 되면 수분양자와 임차인간의 전월세 계약들이 체결되며, 준공(사용승인) 후 60일 이내에는 소유권보존등기가 이뤄집니다.

이후 보존등기일 또는 분양대금완납일 중 늦은 날짜로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 하게 됩니다.

 

그런데 입주 기간 내 잔금 납부를 못하면 어떻게 될까요?

잔금납부가 이뤄지지 않으면 입주를 못하며, 잔금을 납부하지 못한다고 해서 계약이 해지되는 것은 아닙니다. 다만, 잔금을 내는 입주지정기간(45~60일)이 지나면 중도금 대출 및 잔금에 대한 연체 이자와 관리비가 발생하게 됩니다.

- 미등기 신축아파트

신축아파트가 임시 사용승인을 받으면 입주가 가능해서 전월세 계약 건수가 증가하는데요.

앞서 언급했듯이 이경우 전월세 계약 당시 등기부등본이 없어 집주인 등 권리를 확인할 수 없는 미등기 상태입니다.

 

즉, 집을 계약할 때 대출이 있는지 없는지 확인이 어렵고 추후 인허가가 취소당하거나 문제가 생기면 많은 시간이 지체될 수도 있는 문제입니다.

또한, 등기가 없으니 전세금반환보증보험 가입도 어렵고 전세권 같은 권리 설정도 할 수 없습니다.

중도금대출? 아파트 집단대출이 무엇인가요?: 잔금대출은?

신축아파트 계약 시 확인사항

신축아파트를 전월세 계약 하실 때는 임차인이 체크해야 할 사항이 많이 있는데요.

1. 공급계약서(분양계약서) 확인

계약하는 집주인이 그 집의 실소유자가 맞는지 확인해야 합니다. 계약 당시에는 미등기 상태라 등기부등본을 열람할 수 없으므로 집주인이 신축 아파트 분양 시 청약에 당첨된 사람이 맞는지 '공급계약서' 원본과 신분증을 대조하며 꼼꼼히 확인해야 합니다. 또한, 원본이 맞는지 시행사나 시공사에 확인하는 것도 중요합니다.

2. 공급계약서 뒷면의 권리승계내역 확인

공급계약서(분양계약서) 원본의 뒷면에 타인에게 공급 승계를 한 내용이 있는지를 확인해야 하며, 처음 계약할 때는 물론이고 이후 잔금을 지급할 때에도 그동안 분양계약자의 지위에 변동이 없는지 다시 한번 확인해야 합니다.

3. 계약금과 잔금은 반드시 수분양자의 계좌로 입금

보증금(계약금과 잔금)을 지불할 때에는 반드시 집주인 명의로 된 은행 계좌로 입금하여야 하며, 가족이나 친척 명의로 넣어 달라고 하면 거절합니다.

4. 수분양자의 납부내역과 대출 현황 확인

수분양자가 분양대금을 온전히 낼 수 있는지 확인해야 합니다. 돈을 제때 제대로 못 내면 입주를 못하므로 현재까지 납부한 분양대금과 대출은 얼마 정도인지, 대출금과 전세보증금의 합계가 70%가 넘지 않도록 대출 금액을 확인해야 합니다. 또한, 보증금으로 잔금 완납이 되는지와 그동안의 중도금은 연체 없이 납부했는지도 확인합니다.

5. 특약사항 삽입

입주에 차질이 없도록 구두가 아닌 문서로 계약서에 특약사항을 삽입합니다. '잔금 미납으로 분양 계약이 해지되는 등 임대인이 소유권을 얻지 못하거나 문제가 발생하면 계약을 무효로 하고 위약금을 지급한다', '보증금 잔금을 받기 전이나 받는 즉시 분양 잔금을 완납하지 않으면 전세 계약을 해지한다'를 특약사항으로 기재하여 분쟁에 대비해야 합니다.

6. 잔금 납부 여부 확인

계약은 평일에 하며, 잔금날 수분양자가 보증금으로 동시에 잔금을 납부하게 되는데 제대로 잔금을 납부했는지 완납증명서 등을 확인해야 합니다.

7. 전입신고와 확정일자 받기

아파트가 미등기 상태라도 주택임대자보호법의 보호를 받을 수 있으므로 미등기의 전세권 설정 등기는 할 수 없지만 전입신고와 확정일자로 우선변제권을 확보해야 합니다.

그래서 추후 경매로 집이 넘어가더라도 보증금을 보호받을 수 있습니다.

마치며

오늘은 미등기인 신축아파트를 전세계약 할 때 주의할 점과 확인할 사항에 대해 알아보았는데요. 참고로 전세자금대출에 대해선 사용승인일로부터 1년을 넘으면 안 되며, 은행별로 조건에 따라 가능여부가 다르므로 확인이 필요하겠습니다. 그리고 혹시 중복으로 임대차 계약을 했을 수도 있으니 주민센터를 방문하여 전입세대열람을 해보면 좋겠습니다.

 

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