아파트의 진정한 관리주체는?!

아파트의 관리주체라고 하면 건물을 관리하는 자를 나타내고 관리인이라는 의미를 더해서 관리사무소장을 떠올리는 사람이 많을 텐데요. 그런데 일반적으로 건물 관리에 대해서 최종적인 권리와 책임을 갖고 있는 자는 건물의 소유자입니다. 그래서 오늘은 아파트 관리주체란 어떤 의미를 가지고 있는지에 대해 알아보겠습니다.

 

아파트 관리주체의 의미

「공동주택관리법」제2조에 따르면 ‘관리주체’를 공동주택을 관리하는 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장 혹은 주택관리업자로 정의하고 있습니다.

또한 입주가 50% 이상 완료되어 관리 업무를 입주자대표회의에 인계하기 전에는 사업주체가, 임대주택의 경우는 임대사업자를 관리주체로 정의하고 있습니다.

 

그리고 관리방식이 자치관리인 경우는 관리사무소장이, 위탁관리인 경우는 주택관리업자가 관리주체가 됩니다.

결국, 입주가 충족되지 않은 아파트는 건물 주인인 사업주체 또는 임대사업자가 시설에 대한 관리주체가 되고, 입주가 완료되어 아파트의 주인이 되는 입주자대표회의는 관리주체가 못되고 위탁을 받은 주택관리업자로 관리주체를 정의하고 있습니다.

 

그래서 관리주체의 의미로서 건물을 관리하는 자는 두 개로 분류해 볼 수 있는데요.

건물의 관리에 대해서 최종적인 권리와 책임을 갖고 있는 자는 건물의 소유자입니다.

그런데 건물의 소유자는 건물의 관리에 대한 전문적인 지식과 기술을 갖고 있지 않으므로 스스로 건물을 관리하기보다는 전문가를 채용해 그 전문가에게 관리를 맡기거나, 건물을 전문적으로 관리하는 관리회사에게 관리를 위탁하기도 합니다.

 

따라서 관리주체의 의미는 이 두 분류를 어떻게 의미하는가에 따라서 다르다고 볼 수 있으며, 관련 법이 입주자대표회의 대신 관리사무소장 또는 주택관리업자에게 관리주체를 부여한 것은 그 전문성과 객관성에 중심을 맞추었다고 해석할 수 있겠습니다.

- 관리사무소장의 배치

의무관리대상 아파트를 관리하는 입주자대표회의나 주택관리업자 등은 주택관리사를 해당 아파트의 관리사무소장으로 배치해야 하는데요.

관리사무소장은 아파트의 운영·관리를 위한 각종 유지·보수·교체·개량, 관리비 등 각종 경비의 청구·수령, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검 등 각종 업무를 수행합니다.

* 관리사무소장을 배치해야 하는 자

1. 입주자대표회의(자치관리의 경우에만 해당)

2. 공동주택관리법 제13조 제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체

3. 주택관리업자

4. 임대사업자

500세대 미만의 아파트에는 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보(「주택법」 제56조 제1항)를 해당 아파트의 관리사무소장으로 배치할 수 있습니다.

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* 위반 시 제재

1. 주택관리사 등을 배치하지 않은 자는 1천만 원 이하의 벌금에 처해집니다(「공동주택관리법」 제100조 제2호).

2. 주택관리사 등의 자격을 취득하지 않고 관리사무소장의 업무를 수행한 자 또는 해당 자격이 없는 자에게 이를 수행하게 한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처해집니다(「공동주택관리법」 제99조 제5호).

- 현실에서의 아파트 관리주체

이렇게 공동주택관리법에 따라 관리주체는 소유자로부터 건물의 관리를 부탁받아 실제로 관리하는 자를 의미하는데요.

앞서 언급했듯이 자치관리의 경우에는 자치관리를 위한 기구를 총괄하는 관리사무소장이 관리주체가 되며, 위탁관리의 경우에는 위탁관리회사가 관리주체가 됩니다.

 

그러나 현실에서는 자치관리든 위탁관리든 관리업무에서 관리사무소장이 입주자대표회장의 결재를 받지 않고는 업무를 보는 경우가 거의 없다고 할 수 있으며, 경비, 청소, 커뮤니티 시설 운영 등을 위한 용역업자선정도 입주자대표회의에서 주도하고 결정합니다.

 

또한, 관리인력에 대해서도 입주자대표회의가 급여 결정 및 임금 지급도 직접 하고, 용역에 대해서는 정산을 요구하는 것이 일반화되어 있어 입주자대표회의가 실질적인 관리주체라 할 수 있겠습니다.

 

공동주택관리법 제65조에는 관리사무소장의 업무에 대한 입주자대표회의 혹은 그 구성원의 부당 간섭 배제 등을 규정하고 있지만 주택관리업자의 지위에 관하여 규정이 없으면 민법의 위임에 관한 규정을 준용한다고 명시하고 있어 입주자대표회의가 실질적인 사용자인 것입니다.

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* 참고) 관리주체의 업무(「공동주택관리법」 제63조)

1. 공동주택의 공용 부분의 유지·보수 및 안전관리

2. 공동주택단지 안의 경비·청소·소독 및 쓰레기 수거

3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행

4. 장기수선충당금의 징수·적립 및 관리

5. 관리규약으로 정한 사항의 집행

6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행

7. 공동주택관리업무의 공개·홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도·계몽

8. 입주자 등의 공동사용에 제공되고 있는 공동주택단지 안의 토지, 부대시설 및 복리시설에 대한 무단 점유행위의 방지 및 위반행위 시의 조치

9. 공동주택단지 안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 대응조치

10. 법 제37조 제1항 제3호에 따른 하자보수청구 등의 대행

마치며

오늘은 아파트 관리주체란 어떤 의미를 가지고 있으며, 실질적인 아파트 관리에 대해 알아보았는데요. 아파트 관리주체의 의미는 건물에 대한 최종적인 권리와 책임을 부담하는 소유자뿐만 아니라 소유자의 부탁을 받아 건물을 관리하는 자를 포괄하는 의미로 사용되고 있다고 할 수 있겠습니다. 그러나 주체를 주된 역할을 하는 사람이나 주인의 의미로 사용한다면 입주자대표회의가 관리주체가 되는 것이 맞을 듯합니다.