산자락 높이 규제?!: 경관지구 무엇인가?

서울시는 건축물의 높이와 층수를 제한하고 있는 경관지구로 인해 개발에 제한을 받는 지역이 많다는 판단에 따라 지난해 고도지구 완화에 이어 경관지구 해제 또는 규제를 완화할 계획이라고 합니다.

이는 고도·경관지구에 묶여 건축물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제를 풀어 산자락 저층 주거지도 정비사업이 가능하도록 지원한다는 구상입니다. 그럼 경관지구란 무엇일까요? 경관지구 주요 개편내용에 대해 알아보겠습니다.

목차

 

용도지구 경관지구

우리나라는 개별 토지 이용자의 토지이용 행위를 사회적으로 바람직한 방향으로 유도하기 위해서 일정한 범위의 공간을 지역, 지구 등으로 지정하여 토지이용이나 건축행위를 그 지정목적에 맞도록 규제하고 있는데요.

 

지정목적에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 도시·군관리계획 및 기타 개별법령 등에 폭넓게 규정되어 있으며, 보통 ○○지역, ○○지구, ○○구역 등으로 나누고 있습니다.

이에 용도지구는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 용도지역에서의 제한을 강화하거나 완화하여, 용도지역의 기능을 증진시키고 경관 안전 등을 도모하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.

 

이 용도지구에는 경관지구 외에, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진홍지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구 등이 있습니다.

지역지구제, 효율적 토지이용: 용도지역, 용도지구, 용도구역을 알아보자

- 경관지구

경관지구란 용도지역의 규제만으로 달성하기 어려운 지역별 경관의 보전,관리 및 형성을 위하여 자연경관지구, 시가지경관지구, 특화경관지구로 세분하여 지정하며, 경관지구안에서의 건축물의 건폐율·용적률·높이·최대너비·색채 및 대지안의 조경 등에 관하여는 그 지구의 경관의 보전·관리·형성에 필요한 범위안에서 도시·군계획조례로 정하고 있습니다.

자연경관지구

자연경관지구는 산지나 구릉지 등 자연경관을 보호하거나 유지하기 위하여 지정하는 지구를 말하는데요.

 

대상지의 범위는 이러한 경관이 새로운 건축이나 개발행위로 인하여 손상을 입을 수 있는 지구중에서 선정하며, 대상지의 형태는 가로변을 따라 선형으로 지정될 수도 있고, 경관대상지와 접하는 지역 또는 조망지점과 대상지를 연결하는 시각축상에 지정할 수 있습니다.

시가지경관지구

시가지경관지구는 지역 내 주거지나 중심지 등 시가지의 경관을 보호하거나 유지, 형성하기 위하여 필요한 지구인데요.

 

대상지로는 건축물을 정비하여 도시적인 이미지의 경관을 조성하거나 자연환경과 건축물의 조화를 필요로 하는 중심지 등 도시내부 지역 및 도시진입부, 건축물의 경관을 특별히 유지·관리할 필요가 있는 주거지역 등이 될 수 있습니다.

 

중심지 등 도시내부 지역의 경우에는 토지의 이용도가 높은 상업지역을 중심으로 도시의 미관을 유지하거나 상징적인 가로변을 형성하는 등 토지의 이용이나 건축물의 건축을 특별히 관리하기 위하여 필요한 지역에 지정할 수 있습니다.

 

도시진입부의 경우에는 행정구역 경계선으로부터 내부로 약 1～3킬로미터정도까지 노선을 따라 선형으로 지정하며, 그 폭은 가시거리에 따라 달라지나 대략 도로(또는 철도) 경계로부터 500～1,000미터에 이르는 개발가능지에 지정할 수 있습니다.

• 도시진입부란 외부로부터 도시로 진입하는 도시경계부로서 고속도로, 철도, 주요 지역간도로 등의 양쪽 인접지역을 말합니다.

그리고 주거지역의 경우에는 우량 주택지구 등 해당 주거지역을 중심으로 미관을 유지하기 위하여 토지이용이나 건축물의 건축을 특별히 관리하기 위하여 필요한 지역에 지정합니다.

특화경관지구

특화경관지구는 자연경관지구, 시가지경관지구의 지정을 통하여 지정목적을 달성할 수 없는 경우에 지역 내 특별한 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지역에 지정합니다.

 

자연적·생태적·역사적 경관을 유지하거나 조망하기 위하여 또는 특화된 경관을 형성하기 위하여 수변지역(하천변·호소변·해안 등)이나 문화적 보존가치가 큰 지역(사적지·전통건축양식 등이 소재한 지역 등) 등 특정한 지역에 지정할 수 있습니다.

 

또한, 해당 지역의 특성 등을 고려하여 보다 특별한 목적의 특화경관지구의 지정이 필요한 경우에는 특화경관지구를 세분 할 수 있습니다.

북한산 주변 고도제한 풀리다: 서울시 신고도지구 구상안, 고도지구 재정비

- 서울시 산자락 경관지구 개편

서울시는 고도·경관지구에 묶인 산자락 등 각종 규제에 막혀 사업추진 방법을 찾지 못하고 열악한 주거환경을 감내해야 했던 지역에 대해 경관지구 해제나 규제의 대폭 완화하여 정비사업의 사업성을 개선하고, 속도감 있는 사업을 위해 공공지원 한다는 계획을 발표 했는데요.

 

현재 자연경관지구에 포함된 일부 지역들은 경관지구 내 건축물의 높이를 3층·12m 이하로 규정한 서울시 도시계획 조례때문에 재건축·재개발 추진에 장애가 되어 왔습니다.

• 경관지구는 12m→ 20m로, 고도지구는 20m→ 45m 이상으로 완화

이에 서울시는 경관지구에 속한다는 이유로 개발에 제약을 받아왔던 낙후 지역들의 주거 환경 개선이 앞으로 수월해질 것으로 예상하고 있으며, 오래되고 불필요한 다른 용도지구도 재정비를 위해 검토 진행하고 있다고 전했습니다.