상생임대인이 착한 임대인일까?: 상생임대주택 혜택과 조건

상생임대주택 인정 임대차 3 법에으로 4년 치 보증금과 월세가 한꺼번에 오르는 전세대란을 막고, 임차인의 부담을 덜어주기 위한 방안의 하나로 상생 임대인 제도가 있는데요.

이는 코로나19 사태 때의 착한 임대인 운동처럼 임대인들이 자발적으로 임대료 인상을 최소화할 수 있도록 착한 임대인에게 비과세 요건 완화의 혜택을 주는 제도라고 합니다. 오늘은 이 상생임대인 제도에 대해 알아보겠습니다.

 

상생임대인제도란?

상생임대정책은 지난 정부부터 도입된 정책으로 전월세상한제 등 임대차 3 법에 따라 억눌린 전셋값이 폭등하는 '전세대란'의 우려를 막고, 임대인들이 임대료 인상을 포기하게 할 유인책으로 마련되었는데요.

소득세법에 따라 1 가구 1 주택자가 조정 대상 지역에서 주택 가격을 불문하고, 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 신규/갱신 계약을 체결한 임대인을 대상으로 비과세 요건 완화의 해택을 주는 정책입니다.

- 상생임대주택의 혜택

상생임대인 제도의 핵심이 되는 혜택은 2가지로서 조정대상지역 내 1세대 1 주택 양도세 비과세를 위한 2년 거주요건의 면제와 1세대 1 주택 장기보유특별공제를 적용하기 위한 2년 거주요건의 면제입니다.

 

상생임대인

임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상한 임대인을 말합니다.

1세대 1 주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제

원칙적으로 조정대상지역에서 주택을 취득한 경우 2년 이상 거주해야 비과세 대상이 됩니다. 하지만 실거주하지 않은 1 주택자라고 하더라도 보유기간을 충족한 상생임대인이라면 양도세 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.

즉, 상생 임대인이 되면 2년 실거주 의무가 면제되어 보유만 하고 있다가 팔아도 됩니다.

1세대 1 주택 장기보유특별공제 적용 위한 2년 거주요건 면제

1세대 1 주택의 경우, 보유 및 거주기간에 따라 양도 차익의 최대 80%까지 공제되는 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 실거주 의무 요건이 면제되며, 2 주택자 이상이더라도 양도 시점에 1 가구 1 주택자면 같은 기준을 적용받습니다.

그래서 다주택자가 주택을 처분할 때 마지막 남은 1개 주택에 대해선 같은 혜택을 받을 수 있습니다.

- 상생임대주택 조건

지난 정부에서의 상생임대주택의 인정기준은 임대개시 시점에 1세대 1 주택자이면서, 기준시가 9억 원 이하의 요건을 충족해야 했는데요. 그동안 제도 개편을 거치면서 임대개시 시점에 다주택자이더라도 향후 양도시점에 1세대 1 주택자라면 혜택이 적용될 수 있도록 요건이 완화하고, 기준시가 요건이 폐지되면서 고가주택도 혜택 대상에 포함되었습니다.

• 직전 임대차 계약의 실제 임대 기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다.
• 양도 시점에 상생임대주택으로 인정받기 위해서는 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 넘지 않는 조건으로 임대차계약을 체결한 후 2년 이상 임대한 주택이어야 합니다.
• 잘못된 갭투자를 막기 위해 이전 소유자의 임대인 지위를 승계받은 경우는 인정되지 않습니다.
• 승계를 받은 임대차 기간이 종료한 후 새롭게 체결한 임대차계약이 직전 임대차계약이 됩니다.(분양권을 취득하고 잔금을 치르기 전에 임대계약을 체결한 경우에도 직전 임대차계약으로 인정되지 않습니다.)
• 임대차계약이 상생 임대차계약에 해당해야 하는데, 이는 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 기간 안에 상생 임대차계약을 체결하고 계약금을 받아야 적용을 받을 수 있습니다.

 

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- 상생임대주택 신청방법

상생임대주택에 대한 1세대 1 주택의 특례적용을 받기 위해서는 상생임대인 신청을 별도로 하는 것이 아니고, 양도소득세 신고 시 소득세법에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 신고하면 됩니다.

이때 상생임대주택에 대한 특례 적용신고서에 해당주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부해서 납세지 관할 세무서장에게 제출하면 됩니다.

[별지 제83호의4서식] 상생임대주택에 대한 특례적용신고서.pdf

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마치며

오늘은 전월세 시장의 안정을 위해 상생임대인에게 비과세 적용 요건을 완화해 주고, 임차인에게는 임대료 상승의 부담을 덜어주는 상생임대인 제도에 대해 알아보았는데요.

상생임대주택의 조건으로 직전 임대차계약과 상생 임대차계약의 임대인은 같아야 하지만 임차인은 같지 않아도 되며, 1년을 계약했지만 묵시적 갱신 등으로 신규 계약 체결 없이 실제 2년을 임대한 경우도 인정된다고 합니다.

 

 

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