기획부동산 사기가 의심된다면?: 판매방식 및 대처방법

은퇴한 고령자와 저소득층을 대상으로 큰돈을 벌 수 있다는 허위 과장 광고로 현혹해 수백억 원대의 피해사례가 발생하고 있다고 하는데요.

특히, 4월 총선을 앞두고 지역개발 공약을 활용한 기획부동산 사기에 각별한 주의가 필요하다고 합니다.

그래서 오늘은 기획부동산의 판매방식은 어떤 것이며, 이런 기획부동산 사기의  대처는 어떻게 해야 하는지에 대해 알아보겠습니다.

목차

 

기획부동산 사기

기획부동산들은 불특정 다수인을 상대로 곧 개발되어 지가가 급상승할 지역인 것처럼 속여 물건지를 고가에 매각하여 전매차익을 취득하는등 탈세를 자행하고 있는데요.

 

정상적으로 개발할 수 있는 토지를 안내한 뒤 실제 계약 때는 다른 토지로 은근슬쩍 바꾼다거나 토지거래허가구역으로 지정돼 분양이 어려운 토지에 분양금액 만큼 근저당을 설정하고 향후 소유권 이전을 약속하는 등 다양한 방법들이 나타나고 있습니다.

주로 서민층을 공략해 1천만~5천만원 정도에 금액을 맞춰 필지를 분할 판매하는 형태를 나타낸다고 합니다.

• 기획부동산이란?: 개발이 어렵거나 경제적 가치가 없는 토지를 개발 가능한 용지로 속여서 파는 업체(일반적으로 언론에서 부동산 사기와 관련해 보도하면서 ‘기획부동산’이란 용어를 사용한 것이 통용되고 있습니다.)

- 기획부동산의 판매방식

기획부동산 조직의 구조는 본점, 지점, 그 밖의 계열사 등의 프랜차이즈와 같은 유사한 구조로 전국에 퍼져 있으며, 본점은 공인중개사, 법무사, 세무사 등과 연계하여 총괄해 지휘하며, 지점은 직원을 모집하여 토지를 분양하는 등 전국단위로 조직적 형태를 나타냅니다.

 

1. 기획부동산의 물건지 확보는 전국을 다니며 분양할 땅의 계약금을 지급하고 물건지 확보하며, 추후 잔금은 매수자들의 거래 대금을 모아서 납부하는 형태입니다.

 

2. 높은 급여, 좋은 근무조건을 제시하여 벼룩시장, 구직사이트 등 광고를 통해 경력단절 여성이나 취업준비생 등을 고용하며, 물건지를 고용된 직원을 통해 직접 구매하게 하거나 직원 지인에게 소개하게 합니다.

 

3. 토지를 소개받은 매수자는 해당 토지에 대한 자세한 설명을 듣기 위해선 입찰금을 입금하도록 재촉받게 되며, 직원과의 신뢰 및 투기 심리로 입찰금을 납부하면 토지에 대한 자세한 정보를 얻지 못한 상태에서 계약을 체결하게 됩니다.

 

4. 매수자에게 물건지의 일정 분 이상 계약이 체결되어 돈이 모이면, 그 돈으로 물건지의 잔금을 치러 기획부동산 명의로 소유권을 확보하며, 매수자에게는 등기비 및 취득세를 추가납부를 요구합니다.

 

5. 이후 등기비 및 취득세가 입금되면 순서대로 실거래 신고 및 지분등기 후 분양을 완료합니다.

다단계식 판매

불특정 다수에게 전화 및 인터넷 블로그, 카페 등에 자료를 올려 매수자를 모집하거나 다단계 방식으로 사람을 모집하고, 주변 지인에게 소개하여 판매하는 방식입니다.

• 매수자 여력에 맞추어 50 ~ 200평 규모의 지분으로 쪼개서 건당 1 ∼ 5천만 원 금액 정도로 거래
• 벼룩시장, 인터넷, 구직사이트 등을 통해 경력 단절 여성이나 취업준비생, 은퇴한 노년층을 대상으로 구인광고를 통해 고용하며, 고용된 직원에게 토지를 구입하게 하고 직원 지인에게도 다단계식으로 판매

토지의 소유권 확보 없이 분양

전국의 지사를 통해 매수자를 모집하며, 면적이 큰 토지(임야)를 모집된 매수자들의 계약금 납부만으로 토지 소유권을 확보하지 않은 계약체결 상태에서 선분양 방식으로 판매하는 형태입니다.

인·허가 없이 토지 지분 거래

개발행위 및 인·허가 없이 매수한 토지를 바로 지분으로 거래하는 형태로 개발이 불가능하고 활용 가치가 없음에도 거짓·과장으로 매수자를 현혹하여 판매하는 형태입니다.

소액투자자 유도

서민을 대상으로 1천만 원 ~ 5천만 원의 적은 투자 금액으로 쉽게 계약을 체결토록 유도하며, 토지개발 없이 지분으로 분양(판매)하는 형태입니다.

근저당권 설정으로 토지거래허가 회피

토지거래허가구역으로 지정되어 분양 어려운 경우 분양 금액만큼 근저당권을 설정하고, 향후 토지거래구역 해제 후 소유권이전을 해주는 방식으로 분양합니다.

 

또 다르게는 공인중개사가 기획부동산의 분양 토지를 중개하였음에도 매도자 매수자 간에 직접 계약한 것으로 계약서를 작성하여 중개 사실을 은폐합니다.

토지거래허가구역, 과도한 재산권 침해?!

기획부동산 사기 대처방법

이렇게 인근지역 개발호재 또는 거짓·미확정 개발정보를 활용하여 고수익을 올릴 수 있다고 사람들에게 홍보한 후 토지를 판매하는 경우나 정상적으로 개발 가능한 토지를 안내한 후 계약 시에는 안내한 토지와 다른, 가치가 없는 토지로 계약을 하는 경우, 토지거래허가구역으로 지정되어 분양이 어려운 토지를 분양금액만큼 근저당을 설정하고 향후 수분양자로의 소유권 이전을 약속하는 경우 등 아주 다양한데요.

 

이런 다양한 형태의 기획부동산 사기를 당하지 않으려면 어떻게 해야 할까요?

• 각종 홍보 매체나 가까운 지인 등으로부터 개발호재 등을 내세워 마치 많은 이득을 얻을 것처럼 투자를 권유하고도 정확한 지번 등을 알려주지 않는다면 기획부동산 거래로 의심해야 합니다.
• 물건지 위치 확인 후 반드시 현장답사를 하고, 인근 시세확인 및 개발환경을 갖추고 있는지를 확인하고, 토지이용계획확인원, 등기부등본, 지적도(임야도), 개별공시지가확인원 등 공적장부 열람을 통해 기획부동산의 판매 토지인지를 의심해야 합니다.
• 기획부동산은 거짓 개발정보를 이용하여 토지를 판매·분양하기 때문에 물건지 관할 관청(시군구)에 전화하여 개발계획 등을 확인해야 합니다.
• 기획부동산 영업사원이나 투자 권유 지인의 의견보다는 물건지 주변의 공인중개사사무소를 방문하여 인근 토지 실거래 등 토지에 관한 정보를 확인해야 합니다.
• 계약서에 기재된 내용을 반드시 확인하며, 설명이나 약속한 내용이 자세히 기입되어 있지 않다면 필요한 내용들을 추가하여 이를 책임자에게 서명하게 하며, 만약 약속한 내용이 사실과 다를 경우엔 계약 취소 및 받은 대금을 환불해 주겠다는 조항의 추가 등을 조치해야 합니다.
• 향후 사기 등 피해에 따른 민·형사 상 소송을 위해 관련 증빙자료(문자내역, 녹취, 브리핑자료 등)를 수집해 놓아야 합니다.

부동산 불법행위 통합 신고센터(www.budongsan24.kr)

참고 ) 기획부동산 사기 신고 방법

• 신고사이트: 부동산 불법행위 통합 신고센터(www.budongsan24.kr)
• 신고방법: 메인 홈페이지에 마련된 기획부동산·전세사기(미끼매물) 전용 신고메뉴를 통해 신고서 및 입증자료를 첨부하여 제출(상세한 작성방법은 ‘신고서 작성하기’에서 항목별 설명·안내 참고)
• 신고처리절차: 신고서 및 입증자료 검토 후 위반행위가 의심되는 경우 관계기관에 통보하고 신고인에게 처리결과 알림
• 문의처: 통합 신고센터 콜센터(☎1644-9782)

 

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