북한산 주변 고도제한 풀리다: 서울시 신고도지구 구상안, 고도지구 재정비

지난 6월 서울시는 도시환경의 개선을 위해 '신(新) 고도지구 구상(안)'을 발표했는데요. 실효성이 없는 고도지구를 해제하거나 범위를 조정하여 총 8개소를 6개소로 정비하며, 서울의 주요 경관을 보전하면서 도시환경도 개선한다는 계획입니다. 그래서 오늘은 신(新) 고도지구 구상(안)은 어떤 내용이며, 해당 고도지구별 특성은 무엇이 있는지 알아보겠습니다.

신(新) 고도지구 구상(안) 개요

서울시는 1972년 시의 경관을 위하여 남산 성곽길 일대에 고도지구를 최초 지정하였으며, 이후 남산·북한산·경복궁 등 주요 산이나 주요 시설물 주변을 고도지구로 지정·관리하여 서울만의 특징을 담은 매력적인 경관을 지켜왔습니다.

• 고도지구 :  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 용도지구를 말하며, 도시·군관리계획으로 결정·고시됩니다.
• 서울시는 도시경관 보호 및 과밀방지를 위하여 건축물 높이의 최고한도를 정하여 현재 주요 산, 주요 시설물 등 경관 보호를 위해 고도지구 8개소(9.23㎢)를 지정·관리 중입니다.

지역지구제, 효율적 토지이용: 용도지역, 용도지구, 용도구역을 알아보자

그러나 규제의 필요성은 명확했지만, 제도가 장기화되면서 도시 변화에 대응하지 못하고 도식계획들에서 높이규제의 중복 지역이나, 고도지구 규제로 주거환경 개선이 어려웠으며, 이로 인해 주변 지역과 개발 격차가 심화되는 등의 문제가 발생하면서 고도지구 규제 개선이 필요하다는 의견은 꾸준히 제기되어 왔습니다.

이에 시대 변화에 따라 규제로 인식되어 온 고도지구를 시민이 공감할 수 있는 합리적 관리로 전환하고자 서울시는 전문가, 자치구와 논의를 통해 본격적인 개선방향으로 ‘신(新) 고도지구 구상(안)’을 마련하였습니다.

• 경직적 규제에서 합리적 관리로의 전환, 8개소(9.23㎢)→6개소(7.06㎢)
• 실효성이 없는 오류·법원단지 고도지구는 해제
• 남산·경복궁 등 주요 산·시설물 주변의 중요 경관 보호지역은 세심한 규제와 일부조정으로 재정비
• 경관 보호와 함께 도심기능 활성화와 노후주거지 환경 개선을 고려하여 합리적 높이기준 마련

 

서울시 고도지구별 신고도지구 구상(안)

-남산 주변

'남산 주변 고도지구'는 경관이 잘 보전될 수 있도록 현 높이관리의 기본방향은 유지하되, 지역 여건에 따라 노후된 도시환경을 개선할 수 있도록 남산조망 영향 여부·지형·용도지역 등을 종합적으로 검토하여 높이를 세밀하게 관리한다는 계획입니다.

• 남산은 서울의 대표 상징경관인 점을 고려하여 현 고도제한의 기본방향은 유지하고 세밀하게 관리
• 남산 정상을 바라 본 모습과 남산에서 도심지를 내려다보는 조망 등을 다각도의 경관 시뮬레이션으로 검토
• 그 결과를 토대로 고도제한이 12m, 20m였던 지역을 12m~40m로 세분화
• 약수역 일대 역세권 지역의 토지활용성을 감안, 고도제한 20m에서 지형차를 고려한 32m~40m까지 완화

- 북한산 주변

'북한산 주변 고도지구'는 1990년 고도지구 지정 이후 정비사업이 정체되어 주거환경 개선의 큰 장애물로 여겨져 왔으며, 고도지구 중 규모가 제일 큽니다.

• 현 고도 제한의 기본방향은 유지하고 고도지구로 지속 관리해 경관 보호
• 제2종일반주거지역은 현 고도제한(20m)을 28m까지 완화
• 주거환경 개선을 위한 정비사업 시 최대 15층(45m)까지 추가 완화(다만, 추가 완화 시 북한산 경관 보호를 위해 경관관리 가이드라인을 준수)

북한산 주변 고도지구 경관관리 가이드라인(안)

• 북한산으로의 열린경관 확보
• 장대한 입면 지양
• 북한산으로의 통경축 확보
• 북한산 방향 주요 가로변 저층 배치 및 건축물 후퇴 구간 설정 등
• 구체적인 계획은 도시계획 관련 위원회의 심의 등을 거쳐 결정

- 구기·평창

'구기·평창 고도지구'는 남산과 같이 서울의 특징이 담긴 재표경관으로 경관 보호를 위한 현 고도 제한의 기본방향은 유지하고 지속적으로 관리하되 지형·지역여건 등을 고려하여 높이를 세밀하게 관리한다는 계획입니다.

• 지형 높이차에 따라 최대 8m까지 완화기준을 추가
• 북한산·북악산 주변의 양호한 경관보호와 같이 지형차를 고려한 합리적 높이를 관리

- 경복궁 주변

경복궁 주변 지역은 중요 문화재의 경관 보호를 위한 고도제한의 목적이 명확하기 때문에 일부 중복 규제 지역에 대한 지구 조정(0.19㎢)을 제외하고는 현행 건축물 높이 규제를 그대로 유지합니다.

또한, 중요한 경관을 유지하기 위해 고도제한이 필요한 경우는 지역특성에 따라 맞춤형 관리방안을 마련하여 유연하게 관리할 계획이라 합니다.

- 국회의사당 주변

'국회의사당 주변 고도지구'는 국가 중요 시설물(국회의사당) 경관 보호를 고려하여 고도지구를 계속 유지하며, 도심이자 디지털 금융중심지인 여의도에 위치하고 있음을 고려하여 일률적 높이규제를 도심기능 활성화를 위해 조정하여 관리할 계획입니다.

• 동여의도의 스카이라인과 연계하여 75m에서 최대 170m까지 고도제한을 대폭 완화
• 국회의사당에서 여의도 공원으로 갈수록 점층적으로 높아지도록 완화(41m, 51m 이하(해발고도 기준 55m, 65m) → 75m, 120m, 170m 이하)

- 오류

'오류 고도지구'는 서울시와 부천시 경계부의 도시확장 방지를 위해 1990년 고도지구로 지정되었으나 이후 그 일대는 아파트 등으로 개발되었고, 부천지역은 해제되어 지정목적을 상실하였습니다.

그래서, 고도지구 규제로 인해 동일한 온수산업단지 내에서 서울지역과 부천지역의 개발격차가 발생하였습니다. 이에 고도지구를 해제하고 '온수역 일대 지구단위계획'으로 관리하여 산업 경쟁력을 강화할 계획입니다.

- 법원단지 주변

서초구 '법원단지 주변 고도지구'는 지방법원·검찰청은 국가 중요시설이 아님에도 불구하고, 그 전면지역의 높이를 제한하고 있어 도시관리의 일관성이 결여되며, 강남 도심 내 효율적 토지이용을 제한하고 있습니다.

그래서, 고도지구를 해제하고 '서초로 지구단위계획'으로 관리하여 도심기능을 활성화할 계획입니다.

- 신(新) 고도지구 구상(안)

신(新) 고도지구 구상(안)(자료:서울시)

지정목적	지구명	최초결정		신(新) 고도지구 구상(안)
		지정일	면적(㎢)	감소면적(㎢)	주요내용
주요산 경관보호	남산 주변	'17.5.	2.98	0.17	- 고도지구 일부조정 - 12,20m 이하 등 → 10,28,32,36,40m 이하 등
	북한산 주변	'90.12.	3.56	1.2	- 고도지구 일부조정 - 12,20m 이하 등 → 20,28m 이하 - 개발사업추진 시 완화(최대 15층(45m))
	구기·평창	'93.4.	0.48	0.05	- 고도지구 일부조정 - 20m 이하 단, 일부지형차에 따른 최대 8m 완화
	배봉산 주변	'06.1.	0.05	기정비 완료(고도지구변경 결정고시('23.6))
주요 시설물 경관보호	경복궁 주변	'77.5.	1.19	0.35	- 고도지구 일부조정
	국회의사당 주변	'76.7.	0.77	0.19	- 고도지구 일부조정 - 해발 55,65m 이하 → 75,120,170m 이하
기타 경관 보호	오류	'90.12	0.09	고도지구 헤제
	법원단지 주변	'80.12.	0.11	고도지구 헤제

마치며

오늘은 서울시의 고도지구에대한 '신(新) 고도지구 구상(안)'을 알아보았는데요. 서울시는 당초 올해 안으로 고도지구 개편을 완료한다는 계획이었으나 서울시의회가 특정지역의 고도지구들은 주택 노후도가 상당 부분 진행되고 이미 정비계획 등으로 완화 적용되는 등 큰 변화가 없어 고도지구 완화 기준을 재검토할 필요가 있다며 이 구상안을 보류결정했습니다.

결국은 자치구들의 추가 완화 요청으로 보류된 듯하며 도시경관을 관리하는 서울시와 입장 차이가 있어 얼마나 반영될지는 모르겠습니다. 고도지구가 해제되는 지역을 제외하고 일률적으로 고도제한이 모두 풀리는 것은 아니지만 그동안 오랜 시간 지나친 고도 제한으로 재산상의 불이익을 받았던 분들에게는 재산권 행사에 도움이 될 것 같습니다.