부동산 공시가격이 하락하면?!

공시가격은 재산세·종합부동산세 등 보유세를 산정하는 기준이 되므로 공시가격이 낮아지면 보유세 부담이 줄어들게 되는데요. 이에 고가주택을 보유한 사람일수록 세 부담 완화 효과는 더 커 부자감세라는 논란이 되기도 합니다.

각종 세제 부과 기준에서부터 복지정책 수급심사까지 활용되는 공시가격, 이런 공시가격이 하락하면 어떻게 될까요? 오늘은 부동산 공시가격의 하락에 대해 알아보겠습니다.

 

부동산 공시가격의 하락

부동산 공시가격은 매년 정부가 전국의 토지 및 건물 등의 적정 가격을 조사·평가 및 산정하여 공시하는 가격으로서 산정된 공시가격은 종합부동산세와 재산세 등 국세 및 지방세의 과세기준으로 활용됨은 물론이고, 부동산 거래가격의 기준이 되어 건강보험료 및 기초연금 등 각종 사회복지지표를 결정하는 과정에도 사용되고 있는데요.

 

여기서 "적정가격"의 개념은 무엇일까요?

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따르면 "적정가격"은 당해 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격으로 규정하고, 그 개념은 표준지, 주택, 공동주택에 적용되어 표준지는 시장가치, 주택은 사용가치를 기준으로 다소 복잡한 과정을 거쳐 평가됩니다.

* 부동산 공시가격의 활용

• 복지: 기초노령연금 대상자 판단기준, 기초생활보장 대상자 판단기준, 장애인연금 대상자 판단기준, 지역 건강보험료 부과기준, 근로장려금 신청자격 판단기준, 신혼부부 전세임대주택 입주대상자 선정 등
• 조세: 지방세(재산세, 취득세, 종합부동산세, 양도소득세), 국세(상속세, 증여세)
• 부담금: 개발부담금 부과액 산정, 재건축부담금 부과액 산정, 농지보전부담금 부과액 산정
• 행정목적: 국공유재산 대부 및 사용료 산정, 도로점용료 산정, 공직자 재산공개 시 기준, 민사소송 소가 및 인지대 산정, 지적확정에 따른 조정금 산정, 실거래가신고가격 검증, 중개대상물 정보, 국민주택채권 매입, 농지전용심사, 과태료 부과, 벌금 부과 등
• 부동산평가: 보상평가, 경매평가, 담보평가, 국공유지 매각평가, 개발제한구역 토지 매수가 산정, 중요자산 취득 및 처분 판단기준, 일반거래지표, 자산 재평가, 현물출자 자본금 산정, 공동주택 분양가격 산정 등

다만, 다양한 목적으로 사용되다 보니 지역 특성이 제대로 반영되지 못하는 일률적인 전년 대비 변동률 시스템은 지역별, 유형별 현실화 수준과 형평성에 부합하지 못한다는 의견이 있습니다.

 

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- 공시가격이 하락하면?

이처럼 공시가격은 다목적으로 사용되며 표준이 되는 부동산 가격이기에 부동산 시장의 안정성을 반영하는 지표로 활용은 물론, 투자자들의 의사결정에 영향을 주고, 정부의 부동산 관련 정책 수립에도 영향을 주는 등 공시가격이 미치는 영향력은 매우 크다고 할 수 있는데요.

세 부담 완화

공시가격은 각종 세금의 과세표준으로 활용되기에 공시가격이 하락하면 부동산 소유자에게 부과되는 재산세와 종합부동산세가 감소하게 되고, 또한, 특례세율의 경우는 적용세대가 낮은 세율 구간으로 이동함에 따라 이로 인한 감세 혜택의 범위는 커져 개별적인 세부담이 낮아집니다.

건강보험료(지역가입자) 부담 완화

지역가입자의 건강보험료는 소득·재산(세대합산)에 따른 등급별 점수에 점수당 금액을 곱하여 산정되기에 공시가격이 하락하면 재산가액이 하락하게 되어 건강보험료가 줄어들게 됩니다. 다만, 세대별 건보료 수준은 소득·재산변동, 세제변동에 따라 다를 수 있습니다.

국민주택채권 매입부담 완화

매매, 상속, 담보대출 등 부동산 거래를 등기할 때는 의무적으로 국민주택채권을 매입하게 되는데요. 국민채권매입액 역시 공시가격에 따라 산정되므로 국민주택채권 매입액도 줄어들게 됩니다.

전세보증금 반환 보증금액 축소

주택도시보증공사(HUG)에서는 전세금 반환보증 가입 심사에 공시가격을 활용해 전세 가입자의 주택가격과 전세가율을 산정하는데요. 보증한도를 산정하는 기준인 주택가격은 해당 주택의 공시가격에 담보인정비율을 곱하여 계산되므로 공시가격이 하락하면 주택가격도 낮아지게 되어 신청할 수 있는 보증금액이 줄어들게 됩니다.

복지 혜택 확대

국가장학금, 기초생활보장제도, 장려금(근로, 자녀)등 복지혜택제도에서 수급자 선정을 위해선 재산의 소득환산액이 중요한데요. 부동산을 보유 시 공시가격 기준에 의해 재산의 소득환산액이 산정되기 때문에 공시가격이 하락하게 되면 소득환산액이 감소하여 그만큼 복지혜택의 수혜대상도 확대되게 됩니다.

 

오늘은 공시가격이 하락하면 어떻게 되는지에 대해 알아보았는데요.

공시가격의 하락으로 각종 세 부담의 완화와 복지혜택 확대 등 긍정적인 면은 반기지만, 보유세 완화로 인해 부족해진 재정은 확대되는 복지혜택을 위해서 다른 세금의 증세를 필요하게 하는 모순이 나타날 수 있겠습니다.

 

 

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