장기보유특별공제란?: 1세대 1주택 장기보유특별공제율

부동산을 오래 갖고 있다가 팔면 세금을 깎아주는 제도가 있습니다. 이는 보유기간이 긴 만큼 발생한 양도소득을 한 번에 과세함에 따른 세금 부담과 물가상승분 수준의 양도차익을 줄여주기 위해 마련된 제도인데요.

오늘은 장기보유특별공제란 무엇이고, 적용기준은 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

 

장기보유특별공제

장기보유특별공제란 보유기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대하여 양도소득세를 계산할 때 양도차익에 보유연수에 따른 공제율을 곱한 금액을 양도차익에서 공제해 주는 제도를 말하는데요.

• 양도소득세: 토지나 건물과 같은 부동산, 분양권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리, 일정 주식이나 골프 회원권 등을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해 징수되는 세금
• 양도차익: 취득가액(필요경비 포함)과 양도가액의 차이

통상 장기보유특별공제는 보유기간 1년당 2%씩 최대 30%를 공제받게 되는데, 15년 동안 주택을 갖고 있다가 매도하는 경우는 양도차익에서 30%를 뺀 금액에 세금이 부과됩니다.

 

이는 2 주택자 이상인 사람, 상가 또는 토지를 보유한 사람이면 모두 동일하게 적용되며, 결국, 20~30년을 보유한 경우에도 세세가 상승한 부분 중 30%에 해당하는 비율만 적용된다고 볼 수 있습니다.

일반부동산 장기보유특별공제율

이처럼 장기보유특별공제는 보유 기간을 ‘연’ 단위로 적용하므로 양도 시점에 연 단위가 높아야 유리한데요.

 

예를 들어, 6년 11개월을 보유했다면 6년으로 공제율이 적용되며, 잔금일을 1개월 더 늦추어 보유 기간을 7년으로 맞춰 양도한다면 장기보유특별공제율이 12%(6년)에서 14%(7년)로 늘어나게 됩니다.

 

손피거래 사라진다?!

- 1세대 1주택 장기보유특별공제율

장기보유특별공제율에는 우대 공제율도 있는데요.

1세대 1주택자는 특례에 따라 양도가액이 12억 원을 초과하는 경우, 초과 금액에 대해서는 비과세 적용이 안되기 때문에 장기간 보유 및 거주한 경우에는 일반 공제율 보다 높은 공제율이 적용됩니다.

 

양도일 현재 1세대 1 주택이면서 보유 기간 중 2년 이상 거주하면 우대 공제율의 적용되어 최대 80%까지 가능한데요.

 

우대 공제율은 보유 기간 연 4%와 거주 기간 연 4% 공제율을 각각 적용해 합산하는 방식으로 양도일 현재 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주한 1세대 1 주택이라면, 보유 기간 공제율 40%와 거주 기간 공제율 40%를 합산해 80% 공제율이 가능합니다.

1세대 1주택 장기보유특별공제율

다만, 보유기간에 대한 공제율은 3년 이상 12%부터 매년 4%씩 증가하지만, 거주기간에 대한 공제율은 2년 이상 8%부터 적용되며, 1세대 1주택이더라도 최소 거주 기간 2년을 채우지 못하면 일반 공제율 적용 대상입니다.

* 장기보유특별공제를 받을 수 없는 경우(「소득세법」)

• 미등기전매에 의한 양도 – 법 제95조 제2항 및 시행령 제104조 제3항
• 조정대상지역 2 주택 이상 다주택인 경우(일시적 2 주택은 제외) - 법 제104조 제7항
• 조정대상지역 내 주택으로서 1세대가 1 주택과 조합원입주권 또는 분양권 보유 경우 해당 주택(장기임대주택 등 제외) - 법 제104조 제7항
• 양도가 12억 원 이상인 고가의 1세대 1 주택으로서 2년 이상 거주요건 미충족시 – 시행령 제159조의 4
• 조합원으로부터 취득한 조합원 입주권 - 법 제95조 제2항
• 국외자산 – 법 제118조의 8

 

오늘은 부동산의 양도소득세 계산 시 장기보유특별공제에 대해 알아보았습니다.

장기보유특별공제율은 취득일부터 양도일까지의 보유 기간에 따라 공제율이 달리 적용되므로 보유기간 판단이 중요한데요.

양도일은 잔금청산일이나 등기접수일 중 빠른 날이 되며, 취득일은 취득 원인에 따라 다르므로 매매로 취득한 경우는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날로, 상속받은 경우는 상속개시일이 기준이 됩니다.

 

 

나지와 나대지: 양도시 중과세