다가구주택 임대차계약, 이것만은 확인하자: 보증금 지키는 방법

우리가 전월세집을 알아보다 보면 주택이 외관상 다르거나 차이가 없어 보이는데 부르는 명칭이 다른 경우를 볼 수 있는데요. 대표적으로 법적으로도 엄연히 다르게 구분되는 다세대주택과 다가구주택이 그것입니다.

그런데 다가구주택은 임대차계약 시, 구분소유가 가능한 다세대주택보다 내 보증금을 안전하게 지키기 위해 꼭 확인해야 될 사항이 있습니다.

 

다가구주택 임대차계약 시 확인사항

다가구주택은 구분소유가 가능한 다세대주택과 외관만으로는 구분할 수 없기 때문에 건축물대장과 등기부등본 등을 통해 정확히 파악하는 것이 필요한데요.

 

다가구주택은 건축법에 따라 세대별로 방이나 부엌, 화장실 등 호별로 구분되어 독립된 가구가 거주할 수 있는 건축물이지만 단독주택으로 구분되어 실제 따로 거주한다고 해도 전체를 하나의 주택으로 소유주는 단 한 명입니다.

즉, 다가구주택에 1세대가 살건 5세대가 살건 소유주는 단 한 명인 것입니다.

- 건축물대장의 확인

등기부등본은 부동산의 현황과 권리관계를 확인할 수 있는 서류로써 부동산거래 시 대부분의 사람들이 반드시 확인해야 하는 서류로 많이 알고 있습니다.

그런데 건축물대장은 부동산 거래 시 공인중개사무소에서 확인 및 설명을 해주지만 잘 모르는 분들이 있는데요.

다가구주택은 건축법에서 단독주택으로 구분하고 있으므로 건축물대장에는 일반건축물대장이라고 표기되어 있으며, 1 동건물로서 호수/가구수/세대수 항목에 가구수로 표시됩니다.

반면 다세대주택은 집합건물이므로 집합건물대장으로 표기되며, 해당 동의 표제부(갑) 호수/가구수/세대수 항목에 세대수로 표시됩니다.

 

참고로 다가구주택은 층별로 용도가 다른 경우가 있는데요. 용도상 주택이 아닌 사무실이나 점포 등을 신고 없이 불법으로 개조하여 주택으로 사용되는 경우도 있으니 이런 위반건축물도 주의해야 합니다.

불법건축물에 거주하는 세입자라면?!

- 선순위 임차보증금의 확인

이렇게 다가구주택은 전체건물의 주인인 임대인이 1명이고, 여러 가구가 세 들어 사는 형태인데요. 한 건물에 세입자가 많다는 것은 집주인인 임대인 1명에게 그만큼의 보증금이 묶여 있다는 얘기로 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금이므로 이걸 '선순위 임차보증금'이라 합니다.

 

그런데 여러 가지 이유로 나중에 다가구주택 건물 전체가 경매에 넘어가게 될 경우, 나보다 앞서 들어온 세입자들이 많다면 나는 그만큼 후순위로 밀리게 되며, 선순위 보증금들이 나보다 우선적으로 배당을 받게 되는데요.

만약, 경매매각대금보다 선순위 임차보증금이 많다면 나에게까지 오는 배당은 없게 됩니다.

 

따라서 다가구주택에 대해 전월세 계약을 하고자 하는 경우에는 얼마나 많은 보증금이 이 집에 있는지 알아봐야 하는데요.

이를 확인하는 서류가 '전입세대 열람'입니다.

 

전입세대열람 내역은 행정복지센터(동주민센터)에 가서 계약서를 보여주면 열람할 수 있으며, 확인 결과 보증금의 합이 이미 건물가격 보다 너무 많아서 문제가 발생할 소지가 있다면, 계약을 파기하거나 진행을 고려해봐야 할 것입니다.

 

이렇게 전입세대 열람은 계약서가 있어야 주민센터에서 열람할 수 있어서 계약 전에는 확인할 수 없으며, 현행법상 아직까진 계약 전 전입세대 열람을 하기 위해선 임대인의 동의가 필요하므로 계약 전 전입세대를 확인하기엔 한계가 있습니다.

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마치며

오늘은 임대차계약 시 다가구주택의 경우, 내 보증금을 안전하게 지키기 위해 꼭 확인해야 될 사항에 대해 알아보았는데요.

다가구주택에 대해 전월세 계약을 체결하고자 한다면 반드시 건물에 위반사항이 없는지 건축물대장을 확인해야 하며, 전입세대와 선순위 보증금을 확인하여 나중에 있을지 모를 위험을 미리 판단해야 할 것입니다.

 

또한, 다가구주택의 전세금반환보증보험은 각 호수별 전세금액과 월세 보증금, 계약 시점과 기간, 임차인 이름 등을 제출해야 하기 때문에 집주인의 동의가 없으면 보증을 받기가 불가능합니다.

따라서, 다가구주택 입주를 계획하신다면 주택의 시세와 대출 현황, 먼저 들어와 있는 임차인들의 보증금 등을 모두 따져봐야 할 것입니다.