세입자 내보내려는 집주인?!

주택 임대차의 경우는 세입자가 2 기분 이상 월세를 연체하면 임대차계약의 해지가 가능하고 이를 거부하거나 버티면 임대인은 강제집행을 하기 위한 명도소송까지 고려됩니다.

그런데 세입자가 있는 임차주택을 새로 매매하거나 주변 시세가 많이 올랐을 경우 이를 이용하여 기존 세입자를 내보내고 싶어 하는 집주인들이 종종 있다고 하는데요.

어떠한 방법으로 기존세입자들을 내보내는지, 세입자가 대처할 수 있는 방법은 무엇이 있는지 알아보겠습니다.

 

 

임차인 내보내려는 임대인

기존 세입자가 있는 상태에서 주택을 매매하거나 주변 시세가 많이 올랐을 경우 임대인의 이익을 위해 합법적으로 임차인을 내쫓는 방법을 찾는 임대인들이 종종 있습니다.

 

기존 세입자가 계약 갱신을 청구하면 임대료 증액폭이 5% 이내로 제한되지만 새로운 세입자를 받으면 전월세 상한제를 적용받지 않기 때문에 기존 세입자를 내보내고 집을 비운 다음 가격이 오른 시세에 맞춰 신규 계약을 하기 위함입니다.

- 고의로 월세를 안 받는 임대인

'주택 임대차보호법'에 따르면 임대인은 임차인이 월세를 2기 이상 연체할 경우 남아있는 계약기간과 상관없이 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.

여기서 '2기의 연체'란 두 달이 아닌 약정된 지급일을 기준으로 한, 총 2회분의 연체를 말합니다.

 

만약 월세를 매월 50만 원씩 지급하기로 한 임대차 계약이라면, 2개월분의 월세인 총 100만 원이 연체되어야만 임대인이 임대차 계약을 해지할 수가 있습니다.(상가건물은 3기의 연체)

 

월세 밀리면 어떻게 되나요?: 계약 해지, 갱신거절

 

그래서 임대인은 고의로 월세를 받지 않아 임차인으로 하여금 2기의(상가건물 3기) 월세를 연체하도록 만들어 남아있는 계약기간과 상관없이 해지한다는 임대차계약 해지 사유를 이끌어내는 방법인데요.

• 임대인은 월세를 받던 기존 계좌를 정지 또는 해지하고, 임차인의 전화를 3개월 동안 받지 않습니다.

세입자 입장에서는 항상 월세를 보내던 집주인의 계좌가 막힌 상황이 되어 집주인에게 다시 계좌를 알려줄 것을 요청하고자 연락을 시도하지만 집주인은 연락을 피하거나 잠수를 타는 경우입니다.

세입자 대응방법

이렇게 집주인의 계좌가 막혔다고 어쩔 수 없다는 식으로 있다간 명도소송까지 갈 수 있으므로 이럴 경우에도 세입자는 월세 지급 의무를 다해야 하는데요.

 

임차인은 임대인이 위와 같은 방법을 사용해 월세 받기를 거부한다면 공탁제도를 통하여 월세를 공탁기관에 임치하여 세입자가 법률상 매달 월세를 지급한 것으로 인정받아 월세 미납으로 인한 임대차 계약 해지나 명도소송까지 가는 사유를 막을 수 있습니다.

 

그 외 세입자 내쫓는 방법

이외에도 세입자를 내보내기 위해 하는 집주인의 행동에는 여러가지가 있을 수 있는데요.

 

부동산에 대해 후순위 대출을 받고 3개월을 연체한 뒤 경매로 넘기는 것으로 세입자에게 경매 경고문으로 압박하여 세입자가 불안한 마음에 자진해서 임대차 계약을 종료하게 하는 사례도 있으며, 누수나 보일러 고장 등 심각한 하자가 아니라면 집주인에게 수리할 의무는 없다는 점을 악용해 생활이 불편해서 스스로 나가게끔 유도하는 경우도 있겠습니다.

 

마치며

오늘은 기존 세입자를 내보내고 싶어 하는 집주인들이 하는 행동과 이때 세입자들의 대처 방법에 대해 알아보았는데요.

모든 집주인들이 그런 것은 아니지만 자신의 이익만을 위해 고의로 월세를 받지 않는 행동으로 세입자를 내보내려 한다면 세입자는 위에 언급한 공탁제도를 통해 적극적인 대응을 하여야 합니다.

 

만약, 집주인이 터무니없이 무리한 월세의 증액을 요구한다면 월세 증액은 전월세상한제에 따라 5% 이내에서만 가능하고, 세입자와의 합의가 있어야 인정되므로 세입자는 이를 거부할 수 있습니다.

 

 

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