불법건축물에 거주하는 세입자라면?!

2019~2022년 4년간, 다세대·연립주택에서 발생한 임대차 거래 중 16.7%가 위반건축물에서 이루어졌다고 하는데요. 이는 임차가구의 상당수가 불법성에 노출되어 있음을 의미합니다.

또한, 불법건축물에 대한 낮은 단속률을 고려하면 실제 불법건축물에 거주하는 임차가구 비중은 더 높을 것으로 추정된다고 합니다.

그럼 다세대주택과 연립주택의 불법건축물 유형에는 어떤 것들이 있을까요? 또 불법건축물에 거주하면 어떤 취약점이 있을까요? 오늘은 불법건축물에 거주하는 세입자에 대해 알아보겠습니다.

 

목차

 

불법건축물과 위반건축물

'불법건축물'이란 무단 용도변경, 불법 증축, 불법 내부구조 변경, 불법 내부설비 변경 등 건축 관계법에 반하여 건축된 건축물을 의미합니다. 그리고 비슷한 개념으로 ‘위반건축물’이란 행정부처로부터 단속 및 조치가 이루어진 상태의 건축물을 말합니다.

따라서 '불법건축물'은 불법이 행해졌으나 적발되지 않은 경우도 포함하며, 넓은 의미로 활용됩니다.

불법건축물 한방에 이해하기 : 위반건축물의 유형 및 제재 확인방법

- 불법건축물 주요 유형

무단 용도변경:

비주거용 도로 허가받은 건축물을 주거용 도로 이용하는 경우로 저층부에는 근린생활시설, 상층부에는 다중·다가구·다세대 주택을 배치하여 복합용도의 건축과 근린생활시설을 주거용으로 임대하는 ‘근생빌라’가 대표적입니다.

즉, 2층 이상에 위치한 근린생활시설의 낮은 임대수요로 인해 주거용으로 무단 용도 변경하여 임대하는 행위를 말합니다.

불법 증축:

일조에 대한 사선제한으로 건물을 짓지 못하는 베란다나 옥상을 불법적으로 증축하거나, 필로티 주차장 또는 1층 외부공간을 확장하여 사용하는 경우를 말합니다.

필지규모가 작아 지하주차장 설치가 어려운 저층주거지에서 내부 도로를 구획하지 않아도 되는 8대 이하 소규모 주차장 특례를 이용하여 세대수를 줄이거나 주차대수 기준의 허용범위가 넓은 근린생활시설로 허가받은 이후 불법적으로 변경하는 행위를 들 수 있습니다.

불법 내부구조 변경:

소위 '방 쪼개기'로 불리는 경우로 내부에 벽을 세우거나 복층으로 허가받은 세대의 내부 계단을 철거하고 막는 등의 구조 변경을 통해 세대수를 늘리는 것을 말합니다.

다중·다가구·다세대 주택의 경우는 층수(3, 4층 이하), 연면적(660㎡ 이하), 세대수 등에 제한이 있는데요. 하지만 인접대지경계선, 일조 사선제한, 채광창 방향 이격거리 등의 제한은 연립주택·아파트에 비해 완화되는 기준으로, 이를 이용하여 층수 제한을 피하기 위해 근린생활시설을 활용하고, 세대수 제한을 피하는 방 쪼개기로 용적률을 최대화하는 행위입니다.

불법 내부설비 변경:

취사시설 설치가 금지된 다중주택에 가스레인지 등을 설치하여 임대하는 것을 말합니다

- 불법건축물 조치 제도의 한계

• 건축물 내부에 접근할 수 있는 권한이 없어 단속이 충분히 이루어지지 않으며, 외관상 식별이 용이한 옥상 및 베란다 증축 등이 주로 적발됩니다.
• 이행강제금에 비해 임대수익이 높아 실효성이 부족합니다.
• 불법건축물 등 법적으로 문제가 있거나, 거주에 적합하지 않은 주택을 임대하는 행위에 대한 제약이 없습니다.
• 불법건축물이라 하더라도 매수·매도 과정에 제약이 없어 불법행위의 건축물임을 알면서도 투자수익률이 높기 때문에 매도를 통해 이익실현이 가능합니다.

불법건축물 양산 매커니즘(자료:국토연구원)

불법건축물에 주거하는 세입자의 취약점

국토연구원의 주거용 임대 실태 양적 분석 자료에 따르면 건축물에 위반사항이 존재하는 경우, 다세대주택의 27.8%, 연립주택의 34.8%가 위반건축물에 거주하고 있는 것으로 추정된다고 발표했는데요.

불법건축물에 거주하는 세입자는 불법건축 행위로 인한 물리적·법적·경제적인 면에서 취약성을 경험하며 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 영위하는 데 한계를 나타냅니다.

• 불법행위로 인해 안전·위생·면적·시설 측면에서 거주에 적합하지 않은 소음, 채광, 환기, 단열, 면적협소 등 열악한 주거환경에 노출됩니다.
• 주차장부족으로 인근 지역에 주차난을 유발하고 소방 및 피난문제로 화재 위험을 증가시키는 등 부정적 외부효과를 발생시킵니다.
• 전입신고나 확정일자 발급은 대체로 가능하나, 미등기 또는 중첩 전입신고로 인한 법적 문제에 노출됩니다.
• 보증보험 등 보증금 보호가 제한되고, 전세보증금 대출이나 주거지원 대상에서 배제됩니다.
• '전세사기 피해 지원'이나 '반지하 주택 일몰제'와 같이 소위 '정상적인 주거'를 전제한 주거정책의 이용에 제한이 있습니다.

그러나 위법건축물에 대한 시정명령 및 이행강제금은 일반적으로 소유자에게 부과되고, 위반 행위 당사자가 소유자인 이상 임대인에게 부과되므로 임차인에게 부과되지 않습니다.

사는 곳이 불법건축물이나 무허가건물, 사용승인을 받지 못한 건물, 미등기 건물 등이라 하여도 주택임대차보호법에 따라 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 법적 보호를 받을 수 있습니다.

 

다만 유의하여야 할 점은 대항력은 반드시 갖추고 있어야 하며, 대항력은 임차인이 임대차계약상의 권리를 제삼자에 대해 주장할 수 있는 힘입니다.

또한, 계약체결 후 전세자금대출을 위한 은행 대출 심사 중 위법건축물로 적발된 경우는 대출승인이 불허되므로 전세자금대출을 진행하실 경우는 특약을 잘 작성하시기 바랍니다.

 

오늘은 불법건축물의 유형과 불법건축물에 거주하는 세입자에 대해 알아보았는데요.

거주하는 곳이 위반건축물인데 임대차계약서에 위반건축물에 대한 사항이 명시되지 않았거나 임대인, 공인중개사 모두 안내해주지 않았다면 이것을 이유로 계약 해지를 요구해 볼 수는 있겠으나 임차주택을 임차인이 사용수익 하는데 별다른 장애가 발생하지 않는다면 임대차계약 해지사유에 해당되지 않는다고 하니 참고하시기 바랍니다.

 

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