임대인 체납 세금 확인해야 하는 이유와 방법: 보증금지키기

지난해 전세 사기가 사회 문제로 대두되면서 정부가 전세사기 피해를 막기 위해 집주인의 국세와 지방세 체납 여부를 집주인 동의 없이도 미납액 모두 열람이 가능하도록 확대했는데요.

오늘은 임대차계약 시 임차인은 임대인이 체납한 세금을 왜 확인해야 하며, 확인방법에는 어떤 것들이 있는지 알아보겠습니다.

 

임대인의 체납 세금을 확인해야 하는 이유

흔히들 임대인이 세금을 안 낸 것이 나와 무슨 상관이 있을까라고 생각이 들겠지만 어떠한 이유로 집이 압류되고 경매가 진행되어 낙찰되면 낙찰대금으로부터 등기부상 접수된 권리 순위에 따라 배당을 받게 되는데요.

 

조세채권은 일반 사권보다 우선함이 원칙이므로 납세자에 대한 기타 채권보다 조세채권을 먼저 징수하게 됩니다. 그래서 임대인의 세금체납을 확인해야 하는 이유는 임대인에게 체납 세금이 있을 경우 해당 부동산의 매각대금에서 조세채권이 우선하여 징수되므로 임차인은 보증금을 회수하지 못할 위험이 생길 수 있습니다.

 

그러나 임차인보호를 위한 예외사항으로 임대차보호법에 따른 대항요건(건물의 인도와 주민등록 또는 사업자등록)과 확정일자를 갖춘 주택이나 상가건물의 임차인이라면 해당 부동산의 매각 대금에서 대항요건의 구비 이후 법정기일이 도래하는 국세에 대해선 임대차 보증금이 우선하여 돌려받을 수 있습니다.

• 법정기일: 국세와 지방세 모두 신고·납부 세목의 경우에는 신고일, 부과·납부 세목의 경우에는 그 납부고지서의 발송일을 말합니다.

반면에 임대차보호법에 따른 대항요건(이사+전입 또는 사업자등록+확정일자)의 구비 전에 법정기일이 도래한 체납세금이 있다면 임차인은 여전히 보증금을 회수하지 못할 위험이 있습니다.

그래서 임대차계약을 체결할 때에 임차인은 임대인에게 체납한 세금이 있는지 사전에 확인해야 하는 것입니다.

임대인 체납 세금 확인방법

지난해 전세사기 피해 사태 이전에는 집주인에게 직접 물어보는 방법이나 임대인의 동의를 얻어야지만 알 수 있었고, 건물주가 대답을 해주지 않거나 성의 없이 답변하면 그 진위를 확인하기 어려웠습니다.

그도 그럴 것이 이런 세금체납 사실은 임대인 개인의 비밀정보이므로 이를 확인하기 위해 임대인의 동의를 요구해야 하는 것은 당연한 것입니다.

 

그러나 전세사기 사태 이후 임차인의 전세사기 피해방지를 위하여 법 개정을 통해 임대인의 미납국세를 열람할 수 있게 되었는데요.

이제는 임대차 계약 전이나 임대차 계약일부터 임대차 기간이 시작하는 날까지 전국 세무서에서 열람 신청이 가능하도록 제도가 개선되었으며, 특히 임대차 계약 후에는 임대인 동의 없이도 임대인의 미납 국세를 열람할 수 있습니다.

단, 임대차 계약 전이나 보증금 1000만 원 이하 계약은 임대인 동의를 받아 열람 신청을 해야 합니다.

 

또한 오는 7월부터는 계속 발생되고 있는 전세사기를 예방하기 위한 조치로 관련법 개정을 통해 공인중개사의 중개대상물에 대한 확인 및 설명 의무가 한층 강화되는데요.

 

내용은 공인중개사가 전세나 월세 계약을 중개할 때 세입자에게 계약하는 부동산에 대한 임대인의 세금 체납 여부와 확정일자 현황 등 임대인에 대한 정보를 반드시 알리고 '중개대상물 확인·설명서'에 별도로 표기하여 교부하도록 공인중개사의 책임이 강화됩니다.

중개대상물 확인설명서 임대인 체납정보 설명

참고) 공인중개사의 중개 대상물에 대한 강화되는 설명 의무 주요 내용

7월부터 강화되어 시행되는 공인중개사의 설명 의무를 간략히 살펴보면 공인중개사는 세입자에게 선순위 관리관계로서 임대인의 미납 세금 정보, 확정일자 부여 현황 정보, 전입가구 확인서 열람과 임차인 보호제도인 소액 임차인의 최우선 변제권, 민간임대주택 보증금 보증제도를 설명해야 합니다.

 

또한 임대차계약 체결 시 '중개대상물 확인·설명서'에 이러한 내용을 포함해야 하며, 공인중개사는 직접 설명한 사실을 적시하고, 이에 대해 공인중개사, 임대인, 임차인 모두 서명 또는 날인해야 합니다.

 

마치며

오늘은 임대차계약 시 임대인의 체납한 세금을 왜 확인해야 하며, 확인방법에는 어떤 것들이 있는지 알아보았는데요. 만일 열람을 통해 임대인이 세금을 체납하고 있음이 발견하였다면, 미납 세금이 거액이라면 조금이라고 빨리 계약을 파기하는 것이 전세사기의 위험에서 벗어나는 방법일 수 있을 것입니다.

그러나 계약의 파기에 따라 계약 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 입을 수는 있으나 이를 보완하는 방법으로 임대차 계약서에 미리 특약 사항("계약완료 후 집주인의 세금체납 사실이 발견되면 임대차계약을 해지하고 전세금을 반환한다")을 마련하는 것도 방법이 될 수 있을 것입니다.

 

전세계약 특약사항, 이것만은 넣자: 보증금 지키는 방법