깔세가 무엇인가요? 단기임대?!

서울의 상업시설 공실률이 계속해서 올라가는 가운데 성수동 일대는 팝업스토어가 들어오면서 이지역 임대시장이 호황을 누리고 있다고 하는데요. 이런 팝업은 보통 2~6주 정도 문을 열고 길게는 6개월까지 단기로 건물이나 상가를 깔세와 같은 개념으로 임차하여 운영합니다. 그래서 오늘은 보증금 부담없는 단기임대, 깔세에 대해 알아보겠습니다.

 

깔세가 무엇인가요?

유동인구가 많은 거리를 지나가다보면 '공장부도', '폐업정리', '땡처리' 와 같은 현수막을 걸고 등산복, 속옷, 양말, 비누 같은 생필품을 늘어놓고 파는 그런 매장을 간혹 보았을 텐데요.

보통 짧게는 1주일, 길면 두세달 정도 영업을 하고 사라집니다.

 

이렇게 건물이 비어있는 기간을 이용하여 보증금이나 권리금 없이 시세보다 높은 월세를 미리 내고 주택이나 상가를 단기간 임차하는 방식을 '깔세'라고 합니다.

• '깔세'란 '세를 미리 깔고' 사용한다는 의미로 임대차 계약을 보증금 없이 월세를 선납하고 해당 부동산을 임차하는 단기 임대차 계약입니다.

경기 침체기에는 상가 공실이 많아지면서 장기임대가 힘들어지니 건물주나 임대인들이 짧게라도 수익을 얻기 위해 깔세 계약을 진행하기도 하며, 월세 보증금에 부담을 많이 느끼는 수요자들이 장기보다 단기로 점포를 계약하는 것을 선호하여 깔세계약이 이뤄집니다.

이처럼 깔세는 단기적으로 부동산을 사용하는 경우에 많이 이용하는데요.

건물을 보증금 없이 단기로 사용하는 만큼 수익을 극대화하고 세금 등 부담을 줄이기 위해 사업자등록(상가)이나 전입신고(주택) 등의 적용요건을 하지 않기 때문에 임대차보호법의 보호를 받지 못하는 경우가 많이 있습니다.

 

 - 「상가건물임대차보호법」

• 제16조(일시사용을 위한 임대차) 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
• 제9조(임대차 기간 등) 기간을 전하기 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

- 「주택임대차보호법」

• 제11조(임대차 기간) 일시적 사용을 위한 임대차임이 명백할 경우에는 적용하지 아니한다. 또한, 깔세도 임대차계약으로 전대차가 가능하며, 임대인의 동의 없이 진행된 전대차는 불법이므로 전대하기 위해서는 반드시 임대인의 동의를 얻어야 합니다.

상가임대차 최우선변제: 우선변제 기준시점은 담보설정일!

팝업스토어의 높은 임대료

교통이 편리하고 임대료가 상대적으로 저렴하며, 젊은층까지 많이 몰리는 입지의 장점으로 도심의 오래된 공장이나 창고로 쓰던곳이 카페나 전시장으로 탈바꿈하고 있는데요.

젊은 소비층들이 즐겨찾는 서울의 성수동 등에 팝업스토어가 많이 생기고 흥행하면서 그 지역 임대료까지 끌어올리고 있습니다.

 

팝업스토어를 위한 임대차 계약은 위에서 설명한 깔세와 같은 단기 임대로 대부분 권리금, 보증금 없이 월세를 한꺼번에 내는 임대차계약 방식으로 이뤄집니다.

이렇게 팝업스토어가 성행하면서 최근에는 이를 대행하는 업체들도 생겨나고 있으며, 이런 대행업체들은 건물이나 상가를 장기 계약한 후 팝업스토어를 원하는 업체에 단기간 전대하고 수수료 수익을 얻고 있습니다.

 

팝업스토어가 핫플레이스로 떠오르면서 임대료는 일반 상가 임대료의 최소 2~3배이상 급격히 상승하는 것으로 알려지면서 주변 단기 임대료 시세에 영향을 미치고 있다고 합니다.

 

그래서 업계에서는 팝업스토어로 주변 임대료가 높아지면서 기존 상인들이 이를 감당하지 못하고 떠날 수도 있다고 우려하고 있으며, 팝업스토어에 대한 임대료 상한선을 설정해야 한다는 말도 나오고 있습니다.

 

상가 권리금계약서 작성 불법인가요?!