상가 권리금계약서 작성 불법인가요?!

계약서를 작성하는 중요한 이유 중의 하나는 추후에 발생할 분쟁에 대해 예방하고 대비하기 위함일 텐데요. 상가권리금계약도 마찬가지일 것이며, 계약을 체결하는 당사자들은 구체적인 권리금의 내용을 고려하여 가치를 산정해야 할 것입니다. 오늘은 권리금계약에서 계약서 작성 업무에 대한 판단하기 불편한 내용이 있어 그 사항에 대해 살펴보려 합니다.

 

상가 권리금계약서

'권리금 계약'이란 신규임차인이 되려는 자가 기존의 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다.

권리금에 대해 법률적 근거가 마련된 상가건물임대차보호법의 개정에도 불구하고 일반적으로 권리금계약을 체결하면서 구체적으로 권리금의 산정기준 없이 기존 임차인이 지급한 권리금이나 주변 상인들의 말, 알선하는 중개인의 의견에 따르는 등 정리되지 않는 면을 볼 수 있는데요.

 

그러나 법률적으로 권리금은 유형의 재산적 가치와 무형의 재산적 가치로 구분하고 있고, 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금으로 세분할 수 있으므로 권리금 계약을 체결하는 당사자들은 구체적인 권리금의 내용을 고려하여 가치를 산정해야 할 것이다.

상가 권리금이 무엇인가요? 얼마가 적당한가요?

상가 권리금계약서 작성은 누가?

권리금계약은 주된 임대차계약에 부수하고 의존하는 계약이 아니라, 임대차계약과는 별개의 독립된 계약으로 임대차계약에 수반되어 체결되지만 그와는 별개의 계약이라는 대법원의 판결이 있는데요.

 

권리금계약은 거래 현실상 주로 상가임대차계약을 체결하면서 함께 진행되며, 개업공인중개사나 부동산컨설팅회사가 권리금계약을 중개하고 있습니다.

- 공인중개사의 권리금계약?

공인중개사법에 따르면 공인중개사는 중개대상물에 대하여 토지, 건물, 토지의 정착물, 공장재단, 광업재단으로 그 범위를 정하고 "중개"할 수 있으며, 그 중개대상물에 한하여 계약서를 작성할 수 있습니다.

• "중개"란 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말합니다.(「공인중개사법」제2조)

권리금은 공인중개사법상 중개대상물에 포함되지 않기 때문에 권리금계약서를 작성할 수 없으며, 이에 공인중개사가 권리금계약을 중개하는 경우는 권리금에 대한 중개보수 규정도 없어서 거래 관행상 거래대금의 10%라는 중개수수료를 수수하고 있다고 합니다.

 

참고로 대법원의 판결을 보면 권리금계약을 중개한 것은 공인중개사법에서 정한 중개행위에 해당하지 아니하나 권리금계약을 중개한 보수로 이법에서 정한 중개보수의 한도액을 초과한 보수를 받았다고 하더라도 관련규정이 없어 처벌 대상은 아니다는 판결이 있습니다.(대법원 20005도 6054 판결)

상가건물 임대차 권리금거래계약서.hwp

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- 행정사의 권리금계약?

행정사법에 의하면, 행정사나 변호사가 아닌 자는 개인 간의 계약서 작성이 금지된다는 것인데요. 행정사법에 따르면 상가권리금 계약서 작성업무는 권리ㆍ의무나 사실증명에 관한 서류의 작성으로 행정사의 업무에 속한다고 볼 수 있습니다.

 

또한, 행정사가 아닌 사람은 다른 법률에 따라 허용되는 경우를 제외하고는 행정사법에 따른 업무를 업으로 하지 못하도록 하고 있으며, 공인중개사가 권리금 계약을 하면 행정사법 위반이라는 판결이 있음에 유의하여야 합니다.

 

그러나 행정사의 권리금계약서 작성업무는 '중개'라는 권리의 득실변경에 관한 알선 행위가 포함되지 않으며, 기존 임차인과 신규 임차인 간 이미 의사가 합치된 내용을 계약서로 작성해 주는 단순 계약서 작성 업무일 뿐이어서 권리금계약은 공인중개사의 중개 행위로 수반되는 계약이라는 주장도 있습니다.

마치며

오늘은 권리금계약에 있어서 계약서 작성 업무는 누가 하는 것이 적법한가에 대해 알아보았는데요. 여기까지, 상가권리금 계약서는 누가 하는 것이 맞을까요? 권리금계약서 작성에 대한 위법으로 벌금에 처한 판결과 현실에서 관행적으로 이루어지고 있는 중개로 인한 거래임을 고려하여 해당 업무가 더 이상 불편하지 않게 관련법령에 대한 개정을 통하여 하루빨리 정착되길 바랍니다.

 

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