상가임대차 최우선변제: 우선변제 기준시점은 담보설정일!

한 상가건물의 10평 정도를 임차하여 입점하고 사업자등록을 갖춘 임차인이 있습니다. 그런데 선순위 근저당 등으로 인해 해당 건물이 경매로 소유자가 바뀌게 되면 임차인의 보증금은 어떻게 될까요? 그래서 오늘은 상가임대차에서 소액임차인의 최우선변제에 대해 알아보겠습니다.

상가임대차 최우선변제

 

상가임차인의 대항력

「상가건물 임대차보호법」에 따르면 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다."라고 정하고 있습니다.

 

이에 상가임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 임대인을 비롯한 그 이후의 제삼자에 대하여 임대차기간 동안 그 건물에서 영업을 계속할 수 있는 대항력을 취득하게 됩니다.

따라서, 임차인이 건물인도와 사업자등록신청 전에 임차건물에 대하여 저당권이나 가압류 등의 권리설정이 없었던 경우에는 임차보증금의 전액을 반환받을 때까지 그 임차건물에서 퇴거당하지 않을 권리가 있습니다.

 

반면, 임차인이 건물인도(입점)와 사업자등록을 하기 전에 당해 건물에 저당권이나 가등기, 가처분등기가 이미 설정되어 있었고 그 후 건물이 경매로 소유자가 변경된 경우에 대해서는 대항력이 없어 임차권을 주장할 수 없으므로 임차보증금을 받지 못하고 퇴거당할 수도 있습니다.

그러나 상가임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 후 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자까지 받은 경우, 일정한 요건 하에 일정한 금액을 한도로 하여 임차보증금에 대한 우선변제권이 있습니다.

• 상가 보증금의 우선변제권 = 상가건물의 인도 + 사업자등록 + 확정일자 + 일정 보증금액이하

- 상가임차인의 최우선변제

임차인은 상가건물에 대한 경매개시결정등기 전에 상가건물의 인도와 사업자등록을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 먼저 소액임차인, 대항력, 우선변제권에 대한 이해가 필요한데 주택임대차의 최우선변제에 대해 설명한 포스팅을 아래에 링크했으니 그 글을 참조하시면 이해가 빠를 것입니다.

소액임차인 범위, 담보물권 설정일 따라 달라진다: 최우선변제권 알아보자

기본적인 용어를 이해하셨다는 전제로 계속 이어가면, 소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 우선적으로 임차건물이 경매 또는 체납처분에 의하여 매각되는 경우에 해당됩니다.

소액임차인이 보증금 중 일정액을 선순위 담보물권자보다 우선하여 변제를 받기 위해서는 경매개시등기 전에 대항요건(상가건물의 인도 + 사업자등록)만 갖추면 되며, 배당요구 종기까지 대항요건을 계속 유지하고, 배당요구는 배당요구의 종기까지 하면 됩니다.

• 배당요구의 종기: 경매사건에서 집행법원은 절차에 필요한 기간을 고려하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하고 배당요구의 종기를 공고합니다.

즉, 배당을 요구하는 마감일을 말하며, 배당요구 종기일까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있습니다.

- 소액임차인의 범위

「상가건물임대차보호법」에서는 보증금이 일정금액보다 적은 경우에 대하여 행정구역과 임차인의 소액보증금 범위에 따라 우선변제받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위를 정하고 있습니다.

• 소액 임차인의 최우선변제 = 상가건물의 인도 + 사업자등록 + 일정 보증금액이하
• 최우선변제금: 일정 금액이하의 임차인의 보증금에 대하여 다른 채권보다 우선하여 변제가 가능한 금액을 말합니다.

기준시점	지 역	적용범위	임차인 보증금 범위	보증금 중 일정액의 범위
2019. 4. 2.~	서울특별시	9억원 이하	6,500만원 이하	2,200만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)	6억9천만원 이하	5,500만원 이하	1,900만원
	부산광역시(기장군 제외)	6억9천만원 이하	3,800만원 이하	1,300만원
	부산광역시(기장군)	6억9천만원 이하	3,000만원 이하	1,000만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	5억4천만원 이하	3,800만원 이하	1,300만원
	세종특별자치시, 파주시, 화성시	5억4천만원 이하	3,000만원 이하	1,000만원
	그 밖의 지역	3억7천만원 이하	3,000만원 이하	1,000만원

※ 법령의 개정 및 행정구역 변경에 따라 그 내용이 변 경될 수 있음을 주의하시기 바랍니다.

 

상가임대차 소액임차인의 범위

 

 

예를 들면, 서울특별시에서 보증금 1,000만 원에 월 단위의 차임액 50만 원으로 상가의 임차를 가정했을 때 최우선변제의 보호를 받기 위한 임차인 보증금 범위를 판단하려면 월세를 보증금으로 환산해야 합니다.

• 환산보증금 = 보증금 + (월차임 X 100)

따라서 보증금 1,000만 원에 (월차임 50 x 100)을 더하면 6,000만 원으로 환산한 보증금으로 간주됩니다. 이를 최우선 변제 범위금액에 적용하면 임차인은 행정구역이 서울시에 해당하므로 2,200만 원을 최우선하여 변제받을 수 있겠습니다.

- 주의사항

• 기준시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준이며, 담보물권 설정일에 따라 임차인의 보증금 범위 및 우선변제금의 범위가 달라집니다.
• 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(상가건물 인도 및 사업자등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 합니다.
• 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 합니다.
• 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제를 받을 수 있습니다.(상가건물 임대차보호법 제14조)

마치며

오늘은 상가건물에 대한 소액임차인의 최우선변제권에 대하여 알아보았는데요. 이렇게 환산보증금이 일정금액 이하인 소액 임차인은 건물이 경매로 넘어가는 경우에 경매가액의 50% 범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제받을 수 있습니다.