임대사업자 의무 위반하면 최대 3,000만원 과태료 부과

과거 주택임대사업자를 등록할 때는 의무임대기간을 선택할 수 있었는데요. 지금은 모두 폐지되고 10년짜리만 등록이 가능합니다. 주택임대사업자는 다양한 세금감면 혜택을 받는 만큼 그 목적에 맞게 의무사항을 요구받는데요. 이를 위반하는 경우에 작게는 500만 원에서 많게는 3,000만 원의 과태료가 부과되므로 의무에 대해 충분히 알고 주의하여야 합니다. 그래서 오늘은 임대사업자의 주요 의무사항과 해당 의무 위반 시 부과되는 과태료에 대해 알아보겠습니다.

 

임대차계약 시 의무사항

주택임대사업자를 등록하고 임대차 계약을 체결할때 지켜야 할 의무사항입니다.

1. 표준임대차계약서 양식 사용 의무

임대사업자가 임대차계약을 체결하는 경우에는 반드시 표준임대차계약서 양식(민간임대주택법 시행규칙 별지 제24호)을 사용해야 하는데요.

이 표준임대차계약서 양식을 사용하지 않으면 임대차계약 신고 시 수리되지 않을 수 있습니다.

[별지 제24호서식] 표준임대차계약서(민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙).hwp

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- 위반 시 과태료

주택임대사업자가 표준임대차계약서 양식을 사용하지 않은 경우는 1년 내 위반행위 차수에 따라 500~1,000만 원의 과태료가 부과됩니다.

* 1차 위반: 500만 원, 2차 위반: 700만 원, 3차 위반: 1,000만 원

2. 임대사업자 설명 의무

임대사업자는 임대차계약 체결 시 임차인에게 임대의무기간, 임대료 증액 제한(5%), 임대주택 권리관계(선순위 담보권, 세금 체납 사실 등)등에 대해 설명하고 이를 확인받아야 합니다.

둘 이상 임대차계약이 존재하는 단독주택이나 다가구주택 등은 선순위 임대보증금에 대해서도 설명해야 합니다.

- 위반 시 과태료

임대사업자 설명의무를 위반할 경우에는 1년내 위반행위 차수에 관계 없이 500만원의 과태료가 부과됩니다.

3. 소유권등기상 부기등기 의무

임대사업자는 등록 후 지체없이 등록한 임대주택이 임대 의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 재산임을 소유권등기에 부기등기해야 합니다.

- 위반시 과태료

부기등기 의무를 위반할 경우 1년내 위반행위 차수에 따라 200 ~ 500만원의 과태료가 부과됩니다.

• 1차 위반: 200만 원, 2차위반: 400만원, 3차 위반: 500만원

4. 임대차계약 신고 의무

임대사업자는 임대차계약을 채결할 경우 임대료, 임대기간 등 임대차계약 사항(재계약, 묵시적 갱신 포함)을 계약일로부터 3개월 이내에 임대주택 소재지 관할 지자체에 신고하여야 합니다.

* 신고방법: 관할 지자체 방문 또는 렌트홈 사이트에서 온라인 신고

* 제출서류: 임대차계약 신고서 및 표준임대차계약서

-위반시 과태료

임대차 계약신고를 위반할 경우 1년내 위반행위 차수에 따라 500~1,000만원의 과태료가 부과됩니다.

• 1차위반: 500만원, 2차위반: 700만원, 3차위반: 1,000만원

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임대차계약 후 의무사항

임대차 계약서 체결 이후 임대차계약의 준수와 유지에 대한 의무사항 입니다.

1. 임대료 증액 제한 의무

임대사업자는 임대료(임대보증금 및 월 임대료)를 증액하려는 경우 임대료의 5% 범위를 초과하여 임대료를 증액할 수 없으며, 임대차계약 또는 약정한 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 임대료를 증액할 수 없습니다.

참고로 증액 비율을 초과하여 증액된 임대료를 지급한 임차인의 겨우에는 초과 지급한 임대료의 반환을 청구할 수 있습니다.

- 위반시 과태료

임대료 증액제한 의무 위반시 과태료는 위반건수별, 위반차수별로 최소 500만원에서 최대 3000만원의 과태료가 부과될 수 있습니다.

위반건수는 위반행위 적발당시 임대료 증액제한을 위반한 횟수이며, 위반차수는 1년내 같은 위반행위로 과태료를 부과받는 횟수입니다.

• 위반건수가 10건 이상인 경우 - 1차위반: 2,000만원, 2차위반: 3,000만원, 3차위반: 3,000만원
• 위반건수가 2건 이상 10건 미만인 경우 - 1차위반: 1,000만원, 2차위반: 2,000만원, 3차위반: 3,000만원
• 위반건수가 1건인 경우 - 1차위반: 500만원, 2차위반: 1,000만원, 3차위반: 2,000만원

2. 임대의무기간 준수 의무

임대사업자는 등록임대주택을 등록일로부터 규정에 따른 기간(10년) 동안 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 무단으로 양도할 수 없습니다.( 「민간입대주택에 관한 특별법」제43조제1항)

다만, 밑의 경우에는 임대기간 안에 임대주택을 관할 지자체 장에게 신고 또는 허가 후 말소 또는 양도할 수는 있습니다.

• 부도, 파산 등 경제적인 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
• 20년 이상 임대하기로한 공공지원임대주택의 필요비용 마련을 위해 해당 주택 중 일부를 10년 임대 후 매각하는 경우
• 임대주택을 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계한다는 내용의 양수도계약서를 작성하여 다른 임대사업자에게 양도할 경우

- 위반시 과태료

임대의무기간 준수 의무는 임대사업자 등록제도의 목적인 안정적인 임대주택공급에 대한 핵심사항으로 위반시에는 위반한 임대주택당 3,000만원의 과태료가 부과 됩니다.

• 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 않은 경우: 임대주택당 3,000만원
• 관할 지자체장의 허가를 받지 않고 임대의무기간 중에 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도한 경우: 임대주택당 3,000만원

3. 임대차계약 유지 의무

임대사업자는 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대차계약을 해제·해지 및 재계약의 거절을 할 수 없습니다.

다만, 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우, 임대주택 및 부대시설을 고의로 파손·멸실한 경우 등 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우에는 거절할 수 있습니다.

- 위반시 과태료

• 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절한 경우 - 1차위반: 500만원, 2차위반: 700만원, 3차위반: 1,000만원

임대인의 권리와 의무는?: 임대물반환청구, 임대보증금반환의무

기타 의무사항

• 임대사업 목적 유지 의무로서 오피스텔을 등록한 경우 주거 용도로만 사용하여야 합니다. (위반시 과태료: 1차위반: 500만원, 2차위반: 700만원, 3차위반: 1,000만원)
• 임대보증금 보증 의무: 임대사업자는 임대사업자 등록이 말소되는 날까지 임대보증금에 대한 보증보험에 가입해야 합니다. (위반시 과태료: 보증금의 10% 이하에 상당하는 금액의 과태료(상한 3천만원))
• 보고·검사 요청 시 협조 의무: 관리관청이 임대사업자에 필요한 자료 제출을 요청하거나 관련 검사를 실시할 경우 적극 협조하여야 합니다. (위반시 과태료 - 1차위반: 100만원, 2차위반: 200만원, 3차위반: 300만 원)

마치며

오늘은 주택임대사업자의 주요 의무사항과 해당 의무 위반 시 부과되는 과태료에 대해 알아보았는데요. 대부분 위반행위가 임대사업자들이 의무사항을 잘못 알고 있거나 부주의에 의한 실수로 위반되는 경우가 많으므로 각별히 주의를 해야 합니다. 그래서 위반행위가 사소한 부주의나 오류로 인한 경우나 위반행위를 바로 정정하고 시정하여 해소한 경우 등 위반행위의 동기와 그 결과 등을 고려하여 과태료 금액의 50%의 범위에서 그 금액이 감경될 수 있는 부분도 있으니 참고하시기 바랍니다.