토지거래허가구역, 과도한 재산권 침해?!

부동산 규제정책 중 대표적인 제도를 꼽으라면 토지거래허가제도라 할 수 있는데요. 고금리가 이어지고 부동산 거래 시장의 침체 속에서 대표적인 부동산 규제인 토지거래허가제에 대하여 실효성과 시장경제에 부합하지 않는 등의 이유로 폐지해야 한다는 의견이 일고 있습니다. 주택허가제라고도 불리고 있는 부동산 규제 정책, 토지거래허가제에 대해 알아보겠습니다.

 

토지거래계약에 관한 허가구역 지정(토지거래허가구역)

내 돈 내산인 자신의 물건을 누군가의 허락을 받아야만 처분할 수 있는 경우는 어떤 경우일까요? 우리가 잘 아는 자본주의 시장경제에는 맞지 않을 것 같은 이런 경우가 부동산 시장에서는 존재하며 이것이 바로 토지거래허가구역입니다.

• 토지거래허가제: 일정 규모 이상 부동산을 거래할 때 관할 시장, 군수, 구청장 허가를 받도록 한 제도

토지거래허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역, 그러한 우려가 있는 지역으로서 5년 이내의 기간을 정해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기관의 장관이 지정하는 지역을 말하는데요.

지정된 구역 내에 있는 토지나 주택을 거래하거나 허가받은 사항을 변경하고자 할 때에는 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다.

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조(허가구역 내 토지거래에 대한 허가)
① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.

 

이렇게 토지거래허가구역은 시장과열 우려가 있는 지역으로서 지역 내 투기를 막고자 시행된 규제입니다.

주로 투기를 유발할 수 있는 택지개발이나 대단위 정비사업의 계획을 발표할 때 같이 지정되곤 하는데요.

현재 서울의 경우는 총 55.85㎢로 재건축·재개발 등 정비사업(신속통합기획 포함, 모아타운 예외)이 추진되는 지역 대부분이 토지거래허가구역으로 묶여 있으며, 구역이 지정되면 1년마다 서울시 도시계획위원회 전체 회의에서 재지정 여부를 검토합니다.

 

경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 아래의 표, 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관해서는 허가가 필요하지 않습니다

구분	대상 지역	기준 면적
도시지역 내의 지역	주거지역	60㎡
	상업지역	150㎡
	공업지역	150㎡
	녹지지역	200㎡
	용도지역의 지정이 없는 구역	60㎡
도시지역 외의 지역	기타	250㎡
	농지	500㎡
	임야	1,000㎡

- 토지거래계약 허가 예외사항 및 벌칙

토지거래허가구역 내에서 허가가 필요하지 않은 경우도 있는데요.

• 대가성이 없는 상속과 증여를 받는 경우
• 허가 면적 미만의 토지를 사용하는 경우
• 공익사업에 의해서 토지가 수용되는 경우
• 민사 집행에 의한 경매의 경우
• 건축물 분양을 하는 경우
• 국세 및 지방세법에 의해서 강제집행을 하는 경우
• 공유재산 입찰에 의한 처분을 받는 경우

그러나 토지거래허가구역에서는 예외사항 이외에서 별도의 허가를 받지 않고 거래를 하는 경우는 위법사항으로 벌칙에 처해집니다.

 

토지거래계약 허가를 받지 아니하고 불법적인 거래를 이행할 시에는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 30%에 해당하는 금액 이하의 벌금이 부과됩니다.

또한, 토지거래계약 허가를 받고 목적대로 이용하지 않을 경우에는 취득가액의 10% 범위 내에서 이용명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금이 부과됩니다.

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- 신청서 및 첨부서류

토지거래허가를 받으려는 경우, 토지거래허가계약의 허가 절차로 규정된 신청서와 첨부서류가 필요한데요.

허가구역에 있는 토지거래계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 아래의 서류를 첨부하여 그 토지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다.

1. 토지거래계약허가신청서(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」별지 제9호 서식)
2. 토지취득자금조달계획서(매수인별 각 1부, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 별지 제10호 서식)
3. 토지이용계획서(농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지의 경우에는 농업경영계획서)
4. 임대차계약종료확인서(임차인이 있는 경우)
5. 주택추가취득사유등소명서(세대주 및 세대원이 주택을 소유한 경우)
6. 행정정보공동이용사전동의서(세대주 및 세대원 각 1부)
7. 가족관계증명서
8. 위임장 및 신분증 사본(매수인, 매도인, 법인은 법인인감증명서 첨부)

• 처리절차: 당사자간 허가신청 합의→토지거래계약허가신청서 제출(신청)→신청서류 검토 및 관련부서 협의→시군구 검토→[허가 시] 허가증 교부 / [불허가시] 불허가통보→이의신청(1개월 이내)→도시계획위원회심의(시군구 설치)→심의결과 통보

마치며

오늘은 주택허가제라고도 불리고 있는 토지거래허가제에 대해 알아보았는데요. 부동산 과열의 가능성 때문에 토지허가구역이 지정되어 다른 지역보다 집값이 더 많이 내린 지역도 있고, 일부지역에선 재건축으로 집값은 못 잡고 재산권만 침해하는 경우도 있으며, 주택공급이 제한되어 오히려 주택가격 상승을 유발하는 측면도 있습니다.

부동산의 투기적 거래 방지와 국민 주거 안정이라는 명분으로서는 토지거래허가구역은 좋은 정책이지만, 건전한 부동산 거래조차 해칠 정도라면 문제가 될 것입니다. 따라서 시장경제를 왜곡하지 않으며, 과도하게 재산권을 침해하지 않는 토지거래허가제가 되길 바랍니다.

 

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