대지지분 작으면 재건축 못한다?!: 대지지분 확인 방법

아파트를 구입할 때 꼭 확인해야 할 사항으로 대지지분의 비중을 중요시하는데요. 부동산의 특성상 토지 위의 건축물은 세월이 지나면서 노후화되어 소멸되지만 토지는 절대 소멸하지 않기 때문입니다.

특히, 재건축의 경우 소유자별 대지지분에 따라 사업성이 달라질 수 있으므로 반드시 확인하는 지표 중 하나입니다. 그래서 오늘은 대지지분이란 무엇이고, 아파트 재건축에서 대지지분의 중요성에 대해 알아보겠습니다.

 

대지지분의 중요성

건축법상 대지란 토지 중에서 건축물을 건축할 수 있는 땅을 의미하는데요. 그 대지의 수평투영면적으로 순수하게 건축물을 지을 수 있도록 허가된 땅의 크기를 대지 면적이라 합니다.

 

아파트와 같은 공동주택의 경우는 전체 대지면적을 전체 가구수로 나누어 산정한 면적을 해당 아파트 가구당 평균 대지지분이라 하며, 개별 가구가 가지고 있는 지분을 세대별 개별대지지분이라 합니다.

• 대지지분: 공동주택 전체 대지면적을 전체 가구로 나눈 면적
• 대지권비율: 재지에 대한 권리의 비율로서 전체대지면적에 대한 개별 가구당 대지면적 비율
• 대지지분 계산식: 공동주택의 대지면적 x 대지권비율

아파트는 각 세대가 평형별로 다르게 구성되고 평형 등에서 차이가 있어서 평균대지지분은 높지만 개별 대지지분은 낮을 수 있습니다.

- 재건축 대지지분

과거 재건축의 경우, 소형아파트를 보유하고 있으면 재건축을 통해 추가 분담금을 거의 내지 않고 30평형의 아파트에 입주하거나 시세차익 등으로 일반분양 수입에 따른 환급금까지 받곤 했습니다.

그러나 최근엔 고금리, 공사비 급등의 여파로 재건축 시장은 공사비 갈등과 추가분담금 문제로 재건축 사업 진행에 난항을 겪고 있다고 합니다.

 

재건축 사업지에서 대지지분이 많다는 것은 용적률이 낮아서 더 많은 아파트를 새롭게 건축할 수 있다는 것을 의미하며, 아파트의 경우 일반적으로 가구당 평수가 넓거나 단지 세대수가 적은 경우는 대지지분이 많아집니다.

 

이렇게 재건축 사업지에 대형 가구가 많아 평균 대지지분이 크다면 재건축에 유리하다고 볼 수 있으며, 용적률이 낮아도 소형 가구가 많다면 기존에 보유한 땅이 작다 보니 전용 84㎡를 받기 위해선 추가분담금 등으로 사업성이 떨어질 수 있습니다.

 

그래서 대지지분에 따라 무상지분율, 추가분담금 등이 정해지는 만큼 보이는 면적보다는 대지지분을 기준으로 시세가 형성됨에 유의해야 합니다.

따라서 재건축을 목적으로 주택을 취득하는 경우라면 개별 대지지분을 반드시 확인해야 합니다.

재건축부담금 완화된 내용으로 계산해 보자

- 대지지분 확인 방법

대지지분을 확인하는 방법은 대표적으로 등기부등본을 통해 확인할 수 있으며, 표시는 면적으로 되어 있지 않고 대지권비율로 기재되어 있습니다.

 

등기사항전부증명서의 표제부, 1동의 건물의 표시에는 해당 세대가 있는 1동 건물에 대한 [면적]이 표시되어 있으며, 전유 부분의 건물의 표시에는 해당 세대에 대한 [대지권비율]이 'OOO분의 OO'식으로 기재되어 있습니다.

대지지분 확인-등기사항전부증명서

이외에도 LH의 시리얼, 서울의 경우 서울시 부동산 정보광장, '아실'등의 부동산 플랫폼을 통해 아파트의 대지지분을 확인할 수 있습니다.

마치며

오늘은 대지지분이란 무엇이고, 재건축에서 대지지분의 중요성에 대해 알아보았는데요. 최근 높은 금리와 원자재, 인건비 등 공사비용이 급증하면서 일반분양가를 높게 받아도 조합원 부담이 크게 늘어나 재건축 사업 진행에 어려움 많다고 합니다.

특히 용적률은 낮으나 소형가구가 많다면 대지지분이 작아지므로 재건축 사업성이 낮아지고, 추가 부담금이 높게 책정될 수 있어 주의해야 합니다.

 

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