공시가격 현실화율이란?: 공시가격 산정 기준

내년 부동산 공시가격 산정 시 현실화율이 동결된다고 하는데요. 현행 부동산 공시가격은 시세반영률인 연도별 현실화율을 통해 산정되어야 하지만 그 연도별 현실화율이 공정하지 못한 면이 있어 근본적인 개편방안을 마련하기까지 내년도 공시가격에 적용할 현실화율을 올해와 동일하게 적용한다는 것입니다.

그럼 공시가격 현실화율은 무엇이고 어떻게 산정되는 것일까요? 오늘은 공시가격 산정기준과 현실화율에 대해 알아보겠습니다.

공시가격 현실화율

부동산 공시가격은 매년 정부가 1.1일 기준으로 토지, 단독주택, 공동주택의 표준가격을 공시하며, 관련 법률에 따라 조세, 개발부담금, 복지 등 60여 개의 다양한 행정목적에 활용되고 있는데요.

 

이는 재산세, 건강보험료의 각종 부담금을 산출하거나 취약계층의 복지제도 수급자격을 선별하는데 기준이 되는 자료로서 이 공시가격이 높으면 그만큼 내야 할 세금이 늘어나는 것은 물론 부동산 시장에 많은 영향을 주므로 아주 중요한 자료입니다.

- 공시가격 산정기준

그럼 공시가격은 어떻게 산출되는 걸까요?

우선 공시가격은 제도 도입부터 매년 전년도 공시가격에 시장변동률을 곱해 산출하는데요.

현실화율 적용

2021년 문재인정부는 부동산 시세와 공시가격의 격차를 좁혀 조세 형평성을 높인다는 취지에서 공시가격 현실화정책을 시행하게 됩니다.

 

결국 이 현실화 정책의 골자는 2030년까지 공시가격을 시세의 90%까지 최대한 끌어올리는 것이 목표로 매년 부동산 공시가격을 시세와 현실화율 제고를 고려하여 산정하는 것입니다.

 

• 공시가격 계산식: n 년도 공시가격 = (n-1)년도 말 시세 × {(n-1)년 현실화율 + 현실화율 제고분(α)}
• 현실화율 = {(n-1)년 현실화율 + 현실화율 제고분(α)}

 

즉, 직전 연도 말의 시세에 전년도 현실화율과 현실화율 제고분을 합산한 현실화율을 곱하여 공시가격을 산정합니다.

<현실화율 제고분 산정기준>

* (9억이상 주택) α = (90% - 전년도 현실화율) / 잔여 도달기간 * (9억미만 주택)  - ‘21~’23 : 공동주택 α = (70% - 전년도 현실화율) / (’23년까지 잔여년수)                   단독주택 α = (55% - 전년도 현실화율) / (’23년까지 잔여년수)  - ‘24년후: 공동주택 α = (90% - 전년도 현실화율) / 잔여 도달기간                   단독주택 α = (90% - 전년도 현실화율) / 잔여 도달기간 * (토지) α = (90% - 전년도 현실화율) / 잔여 도달기간 * α 상한 6%p 적용

 

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현실화율 동결

하지만, 공시가격 현실화율을 적용하자 집값 상승기에는 보유세 부담이 크게 늘어나고, 하락기엔 공시가격이 실거래가보다 높아져 시세 하락에도 세금을 더 내야 하는 부작용이 나타나게 되는데요.

 

이에 현 정부는 이 제도의 폐지를 공언하며, 공시가격의 시세 반영률을 문재인 정부가 수립한 공시가격 현실화정책 도입 전인 2020년 수준(예: 공동주택 69%)으로 고정하게 됩니다.

 

그래서 앞서 언급한 '내년 부동산 공시가격 산정 시 현실화율 동결'이라는 것은 국민의 세금 부담을 최소화하기 위해 공시가격에 적용할 현실화율을 2020년 수준으로 동결한다는 내용입니다.

 

• [n 년도 공시가격] = [전년도 말 시세] × [현실화율('20년 수준)]
• 2020년 수준 현실화율: 공동주택 69.0%, 단독주택 53.6%, 토지 65.5%

 

오늘은 부동산 공시가격의 산출과 공시가격 현실화율에 대해 알아보았는데요.

현 정부는 기존 공시가격 현실화정책을 폐기하겠다고 밝혔지만, 그러기 위해선 법 개정이 필요한 사안으로 실제 폐기까진 어려워 보입니다.

다만, 현실화율이 동결된다 해도 서울 강남권 아파트의 경우는 올해 집값 상승 폭이 컸던 만큼 내년 공시가격과 보유세는 오를 것으로 예상됩니다.

 

 

 

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