지분경매와 공유물분할경매의 차이

부동산을 공유한다는 것은 하나의 부동산에 대한 소유권을 공유자가 지분으로 나누어 공동으로 소유하는 것을 의미합니다.

그런데 부동산 경매물건 중에는 지분경매, 공유물분할을 위한 경매라 하여 공동으로 소유하고 있는 부동산이 경매에 부쳐지는 경우가 종종 있는데요.

오늘은 대상이 공유물이라는 점에서 같아 보이지만 많은 차이가 있는 지분경매와 공유물분할경매에 대해 알아보려 합니다.

 

지분경매와 공유물분할경매는 다르다

우선 경매의 종류에는 강제경매나 담보권의 실행을 위한 임의경매 등 채권을 회수하기 위해 실행되는 '실질적 경매'가 있으며, 특정재산의 가격보존 또는 정리를 위하여 실행되는 '형식적 경매'가 있습니다.

 

이처럼 지분경매는 채권 회수를 위한 채권이 있어 채권자, 채무자가 존재하는 실질적 경매에 해당하지만, 공유물분할경매는 채권채무관계가 없거나 경매를 신청하였음에도 배당에 참가할 권리가 없는 경우도 있어 실질적 경매의 형식을 이용할 뿐 형식적으로 진행하는 형식적 경매에 해당합니다.

- 지분경매와 공유물분할경매의 차이

지분경매와 공유물분할경매의 가장 큰 차이는 공유물의 경매 범위인데요.

 

지분경매는 특정 지분만에 설정된 담보권의 실행으로 해당 지분만 경매로 매각되어 낙찰자는 해당 지분만을 소유하지만, 공유물분할경매는 공동으로 소유하고 있는 지분 전체가 경매로 매각됩니다.

 

그래서 지분경매의 경우는 낙찰자가 기존 소유자와 공동소유자가 되지만 공유물분할경매는 소유권이 완전히 이전됩니다.

 

지분등기와 구분등기의 차이: 공동등기는?

또한, 지분경매는 채권자의 일반채권이나 담보채권에 기해 채권의 회수를 목적으로 경매를 신청하지만, 공유물분할경매는 채권회수가 목적이 아니라 여러 이유에서 공유물을 경매로 매각하여, 발생하는 현금을 서로 나눠 갖거나 분쟁 재산을 정리한다는 의미가 있습니다.

 

이처럼 지분경매의 낙찰자는 특정 지분만을 낙찰받는 것이어서 다른 공유자와 합의 없이 부동산 전부를 처분할 수 없고, 원하는 대로 사용할 수도 없기 때문에 기존 공유자와 협의, 조율과정이 필요하며, 공유물분할경매는 소유권에 대한 분쟁을 해소하기 위한 목적으로 공유부동산을 경매로 매각 후 낙찰대금을 지분 비율로 나눠가진다는 차이가 있습니다.

 

따라서, 지분경매는 부동산 전체 가치보다 낮게 평가되며, 경쟁률은 물론 낙착가율도 상대적으로 낮은 수준이지만 공유물분할경매는 부동산 지분 전체로 온전한 부동산의 경매물건입니다.

결국, 지분경매로 나온 지분권을 낙찰받아 다른 공유자와 협의, 조율울 거쳐 해결에 도달되기 어려울 경우 공유물분할청구소송을 제기해 현물분할이나 가격배상 등의 판결을 받아 이를 근거로 부동산 전부에 대해 다시 공유물분할경매로 온전한 부동산을 매각하게 되는 것입니다.

 

마지막으로 지분경매에는 지분권이 경매로 나올 경우 다른 공유자가 우선매수권을 행사하여 해당 지분권을 우선적으로 취득할 수 있는 반면에 공유물분할경매는 공유자들의 우선매수권이 인정되지 않는데요.

• 공유자의 우선매수권: 부동산 공유자는 다른 공유자의 지분이 경매되는 경우, 다른 사람에 우선하여 그 지분을 취득할 수 있는 권리(민사집행법 제140조)

공유물분할경매에서 공유자의 우선매수권을 인정하지 않는 이유는 공유자들은 모두 분할의 상대방으로서 똑같은 지위를 가지고 있기에 어느 특정한 공유자에게 우선매수권을 행사할 수 있게 하면 형평성의 원칙에 반하기 때문이라 합니다.

 

 

집주인이 여러명, 누구와 계약해야 할까요?: 공동소유 부동산 임대차