후분양, 선분양의 대안일까?: 분양시장의 대세?

최근에 아파트 부실시공이 사회적 이슈로 떠오르며 수요자들의 불안감은 커지고 있습니다. 이에 후분양 아파트로 눈길을 돌리는 수요자들이 늘어나고 있으며 분양시장에서 '후분양'단지가 주목을 받고 있다고 합니다. 그래서 아파트 후분양은 무엇이며 선분양이 분양시장의 대세인 이유와 발생하는 문제에 대한 해결책에 대해 알아보겠습니다.

 

선분양과 후분양의 관계

우리나라의 선분양은 주택금융이 미비했던 시절, 1978년 '주택공급에 관한 규칙'이 제정되면서 주택부족을 해소하고 신속한 주택공급확대를 위해 선분양을 선택하여 지금까지 분양시장을 주도하고 있습니다.

선분양제는 사업자가 대지소유권을 확보하고 보증기관으로부터 분양보증을 받은 경우 착공과 동시에 분양 할수 있는 제도로서 주택이 완공되기 전에 주택을 수요자에게 분양하고 수분양자가 납부한 자금으로 건축공사를 완료하여 주택을 공급하는 방식입니다.

 

반면, 후분양제는 선분양과는 반대로 주택 건축공정이 거의 끝난 후 분양하는 제도로 수요자가 구매할 주택의 건설 상황을 직접 확인한 상태에서 주택을 구매할수 있으므로 부실논란을 막을수 있습니다.

 

선분양이 대세인 이유

- 신속한 주택공급을 위해

정부의 입장에서는 선분양을 통해 미리 계약자를 선정하면 조기에 주택시장 안정효과를 노릴수 있고, 무주택자들이 일단 수분양자가 되면 추가적인 주택수요가 줄어들므로 하루라도 빨리 분양하는 것이 정책상 유리하기 때문에 정부가 후분양보다는 선분양을 선호하는 이유입니다.

그래서 정부가 3기 신도시에 대해 사전청약을 추진하고 있는 것도 이 이유일 것입니다.

- 건설자금의 조달을 위해

공급자 입장에서는 분양수입을 통해 건설자금을 조달할 수 있기 때문에 수요가 넘치는 상황에서는 주택공급업자가 자신들에게 유리한 쪽으로 분양시기를 결정하게 되는 것입니다. 그래서 중소업체들이 공격적으로 아파트사업을 할 수 있는 가장 큰 이유입니다.

그러나 후분양일 경우는 건설공정 후 자금이 들어오므로 분양대금에 의존하는 중소업체는 자금의 조달에 어려움으로 사업을 포기할 가능성이 큽니다.

- 주택가격의 매력

수분양자 입장에서 적어도 우리나라는 선분양 가격이 입주시점의 가격보다 저렴한 경우가 절대적으로 많았기 때문에 수분양자에게는 선분양이 유리하고 매력적인 선택일 것입니다.

또한, 계속적인 제도 개선으로 분양보증과 하자보수보증 등 상당부분 위험요소도 제거됐으며, 분양가도 통제하므로 분양 받는 사람 입장에서 선분양은 저렴한 가격으로 내 집 마련을 할 수 있는 절호의 기회입니다.

 

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선분양의 문제, 후분양이 해결?

선분양은 소비자 선택권의 제한, 부실시공과 입주지연, 불법전매, 로또 아파트 등 매우 다양한 문제점을 발생시킵니다.

- 소비자 선택권 제한

• 후분양은 선분양에서는 확인할 수 없었던 학교나 지하철역 신설 여부, 해당 호에서의 조망이나 일조 확보 여부 등을 조금 더 명확히 알 수 있습니다.
• 그러나 후분양은 공사 후 분양이라 공정상 발코니 확장이나 시스템에어컨 등의 옵션을 선택하지 못하므로 오히려 소비자 선택권이 제한될 수도 있습니다.

- 부실시공과 입주지연

• 후분양 아파트는 거의 완성된 아파트의 상태를 확인하고 분양이 이뤄지므로 건설사의 부도 및 파산으로 인한 피해를 방지할 수 있고, 공사기간을 맞추는 등의 무리한 공사를 하지 않으므로 부실시공을 막을 수 있습니다.
• 그러나 선분양도 분양보증과 하자보수 의무화 등으로 이미 상당부분 해소되고 있으며, 후분양단지의 하자발생율이 선분양단지와 크게 다르지 않다는 지적도 있습니다.

 

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- 불법 전매

• 후분양은 공사 완료시 분양으로 건설 비용에 대해 분양가를 산정하므로 비교적 정확히 산출 할수 있어 투기수요를 막을수 있으며, 보다 안정적인 가격으로 주택공급이 가능합니다.
• 그러나 건설사의 자금조달의 비용(이자비용등)이 분양가에 전가될 경우 아파트 가격이 높아지는 고분양가 논란이 있습니다.
• 또한, 후분양을 한다 해도 분양권이아닌 실제 주택으로의 단기 시세차익을 실현하려는 투기수요는 여전할 것입니다.

마치며

최근 후분양단지의 주목으로 후분양이란 무엇이며, 선분양이 대세인 이유에 대해 알아보았는데요. 선분양제가 분양권 투기를 부추기고 아파트 가격의 변동성과 부실시공을 키우며 건설사의 자본이득만 늘린다는 지적은 확실합니다.

그래서 문제의 해결책으로 후분양이 대안으로 부각되는듯 합니다만 후분양 역시, 고분양가의 문제나 소비자 선택에 있어 다양하지 못하다는 의견도 있습니다. 따라서 어느쪽으로의 전환이 아니라 공급자나 수요자에게 좀더 다양한 선택지와 주택의 품질향상을 위하여 제도의 개선과 적절한 조화가 대안이겠습니다.