법무부가 만든 주택임대차표준계약서 작성법: 관리비 세부내역 표기

법무부와 국토교통부는 원룸·오피스텔 등의 관리비 투명화를 위해 부당한 관리비 부담을 덜기 위하여 전월세 계약 시 월 10만 원 이상 정액관리비에 대해 부과내역을 세분화해 표기하도록 하는 주택임대차표준계약서 양식을 개선하였는데요. 그래서 오늘은 그 바뀐 주택임대차표준계약서의 전반적인 작성방법에 대해 알아보겠습니다.

 

주택임대차계약서의 작성

주택임대차계약은 원칙적으로 계약당사자가 자유롭게 계약기간, 해지조건 등 그 내용을 정할 수 있고, 반드시 계약서를 작성해야 하는 것도 아닙니다. 그러나 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서는 임대차계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

임대차계약에 있어서 계약당사자는 자유롭게 임대차계약의 내용을 정할 수 있으며, 임대차계약서에 정해진 양식은 없습니다.

다만, 공인중개사를 통한 주택임대차계약서에는 팔수적으로 기재해야 하는 사항들이 있습니다. (「공인중개사법」 제26조제1항 및 규제「공인중개사법 시행령」 제22조제1항) * 거래당사자의 인적 사항 * 물건의 표시 * 계약일 * 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 * 물건의 인도일시 * 권리이전의 내용 * 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한 * 중개대상물확인·설명서 교부일자 * 그 밖의 약정내용

 

주택임대차표준계약서 작성방법

공인중개사를 통해 주택임대를 할 경우, 법적으로 주택임대차 표준계약서를 우선적으로 사용해야 합니다. 최근에는 공인중개사가 아닌, 임대인과 임차인의 직접적인 계약을 통한 거래가 활발해지면서 주택임대차 표준계약서를 직접 작성하는 사례도 늘고 있습니다.

그럼 주택에 대한 나의 권리를 지켜주는 주택임대차표준계약서의 작성법에 대해 알아볼까요?

1. 계약의 종류

• 보증금 있는 월세: 보증금과 월세로 구성된 보통의 임차주택의 경우 체크 합니다.
• 월세: 보증금없이 몇 달의 월세를 한꺼번에 지급하는 경우에 체크합니다.
• 전세: 보증금만 있는 전세의 경우에 체크합니다.

2. 임대인과 임차인의 이름

등기부등본과 일치하는 임대인의 이름과 주민등록상의 임차인 이름을 적습니다. 주택의 표시 부분

3. 소재지

임차주택의 표시로 등기부등본상의 정보가 아닌 건축물대장과 토지대장상의 정보 기준으로 이용할 집의 주소와 지목, 면적, 집의 구조, 용도, 면적을 적습니다.

4. 임차할 부분

임차할 영역을 정확히 구분 짓는 부분으로 아파트나 다세대 주택 같은 공동주택의 경우는 지번 이외에 상세 주소로 동·층·호를 정확히 적어야 하며, 건축물대장등의 공부를 기준으로 적어야 합니다.

5. 계약의 종류

• 계약의 종류를 신규계약, 재계약, 갱신계약 여부로 표시합니다.
• 재계약: 증액, 감액, 증액 없이 재계약 시 체크합니다.
• 갱신계약: 주택을 임차하는 사람은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 단, 묵시적 갱신에 의한 계약갱신은 포함되지 않습니다.

6. 미납 국세·지방세

임대인의 국세·지방세의 납세증명서를 발급받아 임대인의 체납여부를 체크합니다.

7. 선순위 확정일자 현황

전입세대열람과 선순위 확정일자 부여일, 차임 및 보증금등 임대차 정보 현황을 확인하여 해당 사항이 있는지 체크합니다.

8. 확정일자 부여란

• 우선변제권을 확보하기 위해 임대차 계약의 증거력을 가지는 날짜를 부여받는 곳입니다.
• 임대차 계약서 원본을 가지고 주민센터에 방문하여 임대차 신고와 더불어 확정일자를 받습니다.

계약 내용 부분

9. 제1조(보증금과 차임 및 관리비)

임대료 사항으로 보증금, 계약금, 중도금, 잔금, 월세(차임)의 금액과 지급일자를 기재합니다.

10. 관리비

관리비가 월 10만 원 이상일 경우 일반관리비 외에 전기료, 수도료, 난방비, TV 사용료 등 각 세부 항목의 금액을 기재합니다.

11. 제2조(임대차기간)

• 임차주택에 대한 임대차의 시작일(인도일)과 종료 일를 적습니다.
• 잔금일에 이사를 하게 되는 인도일이므로 인도일은 이삿날 자를, 종료일은 임대차 만료일을 씁니다.

12. 제3조(입주 전 수리)

임차주택에 대해 수리가 필요한 부분, 수리가 필요한 시설의 여부, 수리완료일을 적으며, 약정한 수리 완료일까지 미수리시 한 경우 비용 부담 및 조치에 대한 사항을 적습니다.

13. 제4조(임차주택의 사용·관리·수선)

• 임차주택의 사용에 대한 임차인의 관리의무와 임대인의 수선의무에 대해 정의합니다.
• 임차주택의 사용 중 시설 하자가 생길경우의 수리 및 비용 부담에 대한 합의된 사항이나 규칙을 적습니다.
• 인대인 부담의 수선 비용을 임차인이 지출한때 그 상환을 청구할 수 있음을 고지합니다.

14. 제5조~제11조

• 계약의 해제, 해지, 채무불이행과 손해배상에 대한 내용에 대하여 계약 당사자간 어떤 불이익을 받는지에 대하여 설명합니다.
• 임차인의 계약갱신요구와 임대인 요구거절에 대한 법의 규정된 사항을 설명합니다.
• 계약 종료 시 공과금 등 비용 정산에 대하여 설명합니다.
• 분쟁 시 해결의 기반이 되는 기본적인 법률 조항들을 설명합니다.

15. 제12조(중개보수 등),13조(중개대상물확인·설명서 교부)

• 중개보수에 대한 요율 및 금액을 부가가치세의 포함 여부와 함께 적으며, 임대인과 임차인은 각각 중개보수를 부담합니다.
• 개업공인중개사의 중개대상물에 대한 확인·설명서 와 업무보증증서를 계약 당사자에게 각각 교부하며, 교부일을 적습니다.

16. 특약사항

• 임차인의 대항력과 우선변제권의 효력 발생 전에 임대인이 다른 권리 설정을 하지 못하도록 하는 특약을 기재합니다.
• 또한, 임대인이 대항력과 우선변제권 특약 위반 시 임대차 계약의 해지와 손해에 대한 배상의 책임진다는 특약도 기재합니다.
• 임대인과 임자인 분쟁 발생 시 소송 전에 주택임대자분생조정위원회의 조정을 신청한다는 동의 여부를 체크합니다.
• 주택의 철거, 재건축에 관한 구체적인 계획을 적습니다.
• 다가구주택이나 원룸 등에 층·호수의 상세주소가 없는 경우, 우편물 등의 송달을 위해서 임차인의 상세주소부여 신청에 대한 소유자 동의 여부를 제크 합니다.
• 기타 상호 합의된 사항을 특약사항 빈 간에 추가할 수 있습니다.

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17. 임대인, 임차인, 개업공인중개사

* 임대차계약을 증명하기 위하여 임대인, 임차인, 개업공인중개사의 인적사항과 체결일을 적고 서명날인 합니다.

* 특히, 임대인의 주민등록상과 등기부등본상의 인적사항이 일치하는지 반드시 확인합니다.

* 개업공인중개사의 성명과 사업자등록번호가 중개사무소에 있는 사업자등록증과 일치하는지도 확인합니다.

 

마치며

이렇게 오늘은 법무부의 주택임대차표준계약서 작성법에 대해 알아보았는데요. 일반 임대차계약서 보다 관련법 계정 사항에 맞춰 항목별로 구분 작성하게 잘 되어 있습니다. 잘못된 임대차 계약으로 예상치 못한 피해 방지를 위해 주택임대차표준계약서를 활용하여 임대차 계약의 중요한 사항을 특약사항과 함께 기재해 임대차계약과 관련한 분쟁을 예방하시기 바랍니다.

 

법무부-주택임대차표준계약서.hwp

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