아파트 하자보수 청구 방법 : 하자의 범위, 하자담보책임기간

최근 5년간 아파트 입주민들이 신청한 하자 가운데 '균열'이 1만 224건으로 가장 많은 것으로 나타났습니다. 판매한 물건에 문제가 있다면 판매자에게 손해배상을 요청하는 것이 당연합니다. 그래서 우리가 구매하는 물건 중 가장 비싼 물건인 아파트에 하자가 있다면 당연히 시공사 등 판매자에게 손해배상을 구할 수 있어야 할 것입니다. 오늘은 아파트 하자보수 청구 방법과 하자의 범위, 하자담보책임기간에 대해 알아보겠습니다.

목차

 

아파트 하자보수 청구 방법

입주한 아파트에 부실시공 등으로 인한 하자가 발생하면 입주자와 입주자대표회의가 하자를 확인조사나 하자진단을 하고, 공동주택관리법에서 정한 하자담보책임기간 내에 사업주체에 대해 하자보수 이행을 요구해야 하며, 사업주체는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 그 하자를 보수해야 하고 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다.

그럼에도 사업주체가 하자보수를 이행하지 않거나 하자보수계획을 통보하지 않으면 사업주체를 상대로 부실시공에 대한 손해배상청구 소송을 하고, 보증회사를 상대로 완공 후 하자인 균열, 누수 등에 대해 하자보수보증금청구 소송를 하며, 수령한 손해배상금 내지 보증금으로 다른 보수업체를 선정하여 보수를 하면 됩니다.

일반적으로 신축한 건축물의 하자에 대해선 민법 등에 하자담보책임에 대해 규정하고 있으나, 아파트의 하자에서는 하자가 매우 심각하여 분양받은 입주민이 주거용 도로 사용하기 매우 힘든 경우가 아닌 한 분양계약을 해제하기 어렵고, 하자보수청구나 손해배상청구를 합니다.

- 하자담보책임기간 내 하자보수청구 등을 하지 않으면

결론부터 말하면 하자담보책임기간 내에 하자보수청구를 반드시 해야 하고, 하지 않으면 아무런 청구도 하지 못합니다.

그러나 하자담보책임의 법적성격과 판례에 의하면 공동주택의 하자에 대한 하자보수청구는 공동주택관리법상 담보책임 기간 내에 재판상, 재판 외 방법으로 하면 되고, 하자담보책임기간 내에 하자보수청구를 하기만 하면 하자보수에 갈음하는 손해배상청구소송은 소멸시효기간인 하자발생일로부터 10년 내에 할 수 있다는 결론입니다.

그래서 아파트에서 하자보수청구나 소송을 제기하는 실무에서는 각 시설 연차별 하자마다 별개의 소송을 제기하는 것이 번거롭다 보니 각 연차별로 하자를 조사하여 각 연차가 만료하기 전에 하자에 대한 조사를 하여 하자보수청구 공문만 보내고, 손해배상청구 소송은 2,3,5년 차 하자를 한꺼번에 묶어서 5년차 기간만료 즈음에 일괄하여 제기한다고 합니다.

 

하자의 범위는 어디까지인가

일반적으로 건축물의 '하자'란 건물에 통상적 또는 공사계약상 정한 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있어서 사용가치와 교환가치를 감소시키는 결함을 말하며, 「공동주택관리법」상 '하자'란 공사상 잘못으로 인해 균열·침하(沈下)·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말하며(제36조 제4항), 내력구조부별 하자와 시설공사별 하자로 구분합니다.(「시행령」 제37조 제1호 및 제2호)

- 내력구조부의 하자

내력구조부별 하자는 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우 또는 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나, 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열·침하 등의 결함이 발생한 경우를 말합니다.(「공동주택관리법 시행령」 제37조 제1호)

• 내력구조부 : 「건축법」에 따른 건물의 주요 구조부, 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단을 말합니다.

- 시설공사의 하자

시설공사별 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지·결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우를 말합니다.(「공동주택관리법 시행령」 제37조 제2호)

아파트에서 하자는 보통 시공과정에서의 설계도면대로 시공이 안된 미시공, 오시공, 변경시공 등의 하자와 준공 후의 균열, 누수, 들뜸 등의 하자가 대부분입니다.

 

사업주체가 책임지는 하자담보책임기간

공사가 완료된 아파트에 하자가 발생해도 사업주체에게 무한정 책임을 물을 수 없으므로 일정한 기간을 정해 그 기간 내에만 하자보수 등의 청구를 할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서, 이 기간이 지나면 사업주체에게는 더 이상 책임을 물을 수 없으며, 전유 부분의 하자는 입주자의 비용으로, 공용 부분의 하자는 입주자대표회의가 장기수선충당금 등을 사용하여 자체 해결해야 합니다.

• 전유 부분: 구분소유권의 목적인 건물 부분
• 공용 부분: 전유 부분 외의 건물 부분, 전유 부분에 속하지 않는 건물의 부속물 및 공용 부분으로 된 부속의 건물

- 손해배상책임

사업주체는 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공동주택관리법」 제37조 제2항). 따라서 담보책임기간 중 하자가 발생한 경우는 그 하자를 보수하여야 한다.

• 사업주체: 「주택법」에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 등록주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말합니다.
• 사업주체는 하자보수를 보장하기 위하여 하자보수보증금을 담보책임기간 동안 예치하여야 합니다.

내력구조부별 및 지반공사의 하자담보책임기간

내력구조부별(건물의 주요 구조부, 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단) 및 지반공사의 하자담보책임기간은 10년입니다.(「공동주택관리법 시행령」제36조 제1항 제1호)

시설공사별 하자담보책임기간

시설공사의 종류별로 2, 3, 5년의 권리행사 기간을 각각 정하고 있습니다.(「공동주택관리법 시행령」)

시설공사 유형	세부유형	하자담보책임기간
1. 마감공사	미장, 수장, 도장, 도배, 타일, 내부석(돌), 옥내가구, 주방기구, 가전제품공사	2년
2. 옥외급수·위생 관련 공사	공동구,저수조(물탱그),옥외위생(정화조),옥외급수	3년
3. 난방·냉방·환기, 공기조화 설비공사	열원기기설비.공기조학기기설비.닥트설비,배관설 비 ,보온,자동제어설비,온돌공사(세대매립배관포함),냉방설비공사
4. 급·배수 및 위생설비공사	급수설비,온수공급설비,배수·통기설비, 위생기구설 비,철 및 보온,특수설비공사
5. 가스설비공사	가스설비,가스저장시설공사
6. 목공사	구조체 또는 바탕재,수상목공사
7. 창호공사	창문틀 및 문짝,창호철물,창호유리,커튼월공사
8. 조경공사	식재,조경시설물,관수 및 배수,조경포장,조경부대 시설,잔디심기,조형물공사
9. 전기 및 전력설비공사	배관·배선,피뢰침,동력설비,수·변전설비,수·배전,전 기기기,발전설비,승강기설비,인양기설비,조명설비
10. 신재생 에너지 설비공사	태양열실비.태양광설비.지열설비.풍력설비공사
11. 정보통신공사	통신·신호설비,TV공청설비,감시제어설비,가정자동 화설비,정보통신설비공사
12. 지능형 홈네트워크 설비 공사	홈네트위크망,홍네트위크기기,단지공용시스템공사
13. 소방시설공사	소화설비,제연설비,방재설비,자동화재탐지설비공사
14. 단열공사	벽체,천장 및 바닥의 단열공사
15. 잡공사	옥내실비(우편함,무인택배시스템등),옥외설비(담장, 울타리,안내시설물 등),금속공사
16. 대지조성공사	토공사,석축,토목옹벽,배수,포상공사	5년
17. 철근콘크리트공사	일반철근콘크리트,특수콘크리트,프리캐스트콘크리 트,건축옹벽,콘크리트공사
18. 철골공사	일반철골,철골부대,경량철골공사
19. 조적공사	일반벽돌,점토벽돌,블록,석공사(건물외부)
20. 지붕공사	지붕,홍통 및 우수관공사
21. 방수공사	방수

하자담보책임 기산일

공동주택관리법은 하자담보책임 기간계산의 시작일, 즉, '기산일'에 대해서도 전유 부분과 공용 부분으로 나누어 다르게 규정하고 있습니다.(「공동주택관리법」 제36조 제3항)

• 전유 부분은 입주자에게 인도한 날부터 기산 합니다
• 공용 부분은 사용검사일(임시사용승인일, 분할사용검사일, 동별사용검사일) 또는 건축법상 사용승인일부터 기산 합니다.

 

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