아파트 분양가는 어떻게 산정하나? : 분양가격은 내려가지 않는다.

건축자재 가격이 급등하고 정부의 규제가 완화되면서 아파트 분양가가 오르고 있습니다. 민간분양파트는 분양가 상한제가 풀리면서 천정부지로 오르고, 공공분양 역시 국토교통부는 건축자재의 급등으로 기본형건축비를 상승 조정했습니다. 분양가상한제를 벋어 난 민간분양아파트는 사업주체가 자유롭게 분양가를 책정할 수 있으므로 제외하고 오늘은 공공분양과 분양가 상한제 지역의 아파트 분양가는 어떻게 산정되는지 알아보겠습니다.

 

분양가상한제 분양가격

분양가상한제는 간단히 말해 '고분양가' 논란과 투기를 막기 위해 신규주택 분양가를 "택지비 + 건축비 + 가산비" 내로 분양가를 제한하는 제도를 말합니다. 이에 공공택지나 정비사업등으로 공급되는 공공분양주택과 분양가 상한제 지역의 민간분양주택은분양가 상한제를 통해 분양가가 산정됩니다.

• 분양가상한제의 목적: 주택공급을 저해하지 않으면서 주변 시세보다 낮은 수준으로 분양가를 적정하게 규제함으로써 서민의 주거안정을 도모합니다.
• 심사방식: 택지비(감정평가액) + 건축비 + 가산비 금액을 기초로 심사

- 분양가격

'택지비+건축비+가산비' 등 법령상 분양가 산정방식에 따라 분양가격을 책정하며, 주변 시세와 비교할 때 70~80% 이하 수준의 저렴한 가격대로 조정됩니다.

택지비

공공택지는 계약서상 택지 공급가격, 정비사업 등 민간택지는 감정평가 금액으로 산정합니다.

• 정비사업 추진 시는 세입자 등 주거이전비, 상가세입자 영업 손실보상비, 이주비 금융비, 총회 운영비등 필수 지출하는 비용도 반영합니다.

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건축비

기본형건축비로 산정되며, 물가 변동을 고려하여 6개월마다 정기 조정 합니다.

• 기본형건축비: 표준건축비라고도 하며 정부에서 공공주택분양 아파트 공급 시 적용하는 건축비
• 공사비 증감요인을 반영하여 기본형건축비를 6개월(매년 3.1일, 9.15일)마다 정기적으로 조정합니다.
• 주요 건설자재 가격 급등 시에는 비정기로 기본형 건축비를 조정합니다.

가산비

기본형건축비 등에 일률적 반영이 어려운 비용 등 품질개선 비용을 반영합니다.

• 택지가산비 : 감정평가금액 외 택지조성에 추가로 소요된 비용(분담금, 각종 수수료 등)
• 건축가산비 : 기본형건축비 외 추가로 설계에 반영된 사항으로 분양가산정규칙에서 인정하는 항목(구조, 친환경, 복리증진 등)에 대해 분양가심사위원회에서 인정하는 금액

- 분양가격은 계속 오른다.

이론적으론 분양가상한제로 신축 아파트값을 통제하면 주변 구축 아파트값 상승 우려도 적어집니다. 그러나 위의 내용에서 알게 되듯이 분양가상한제가 적용되는 공동주택 분양가격은 기본형 건축비를 포함해서 택지비·건축가산비·택지가산비로 책정됩니다.

즉, 기본형건축비가 오르면 실제 분양가격이 상승하는 구조입니다. 최근과 같이 건축 자재비 급등과 공사비 상승, 금리 인상 등이 발생하면 분양가상한제와 기본형 건축비는 공공택지를 분양할 때 민간 건설사들의 적극적인 수주를 유인하기 위해서라도 일부 조정은 불가피합니다.

 

결국 분양가상한제를 적용해도 시세와 비슷한 수준으로 분양가가 책정되면서 제도는 유명무실해지고 계속 뛰는 분양가가 실수요자인 무주택 서민들의 부담으로 돌아올 것입니다.

 

 

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