토지등소유자의 동의자 수는 어떻게?: 동의율 산정 기준

서울시는 앞으로 도시정비계획 입안 시 토지등소유자의 동의율을 3분의 2 이상에서 2분의 1 이상으로 완화하기로 했는데요. 이렇게 정비사업에서는 토지등소유자가 일정한 동의율을 충족해야 하는 경우가 많이 있습니다. 그래서 오늘은 토지등소유자의 동의자수 산정방법에 대해 알아보겠습니다.

 

토지등소유자의 동의자 수 산정 기준

- 도시정비사업에서의 토지등소유자

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 도시기능의 회복과 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하는 도시정비사업에서의 토지등소유자에 대한 정의는 재개발사업에서는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말하며, 재건축사업에서는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 말합니다.

 

다만, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조 제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 합니다.

- 재개발사업, 주거환경개선사업

• 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유인 경우는 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정합니다.
• 토지에 지상권이 설정된 경우는 토지 소유자와 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정합니다.
• 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유한 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자 1인으로 산정합니다.
• 정비구역지정 후 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대해선 종전 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 의합니다.
• 동의자 수 산정기준일 이후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 토지등소유자로 봅니다.
• 둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정합니다.

- 재건축사업

재건축사업의 경우에는 공동주택을 대상으로 하므로 표현만 다를 뿐 재개발사업의 경우와 같습니다.

• 소유권 또는 구분소유권이 수인의 공유인 경우는 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정합니다.
• 1명이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우는 1인으로 산정합니다.
• 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 합니다.

- 공통적인 산정 기준

• 동의 이후 소유권이 변동된 경우로서 추진위원회 또는 조합의 설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위원회 또는 조합의 설립에 동의자로 봅니다.
• 등기부등본(토지·건물), 토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기록이 없고, 공부에 기록된 주소가 현재 주소와 다른 경우의 소재불명자는 토지등소유자의 수 또는 공유자의 수에서 제외합니다.
• 국·공유지에 대해서는 그 재산관리청 각각을 토지등소유자로 산정합니다.
• 추진위원회 승인 신청 전 또는 조합설립인가 신청 전에 동의를 철회한 자는 동의자 수에서 제외됩니다.

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경우에 따른 동의자수 산정 방법

- 동의 의사의 판단시점

토지등소유자는 언제든지 자신의 토지 및 건축물 등을 처분하거나 분할·합병 등이 가능하지만, 대규모 지역의 주택 재개발 사업에 대한 조합 설립추진위원회 신청의 경우 행정청이 해당 토지 및 건축물등의 처분일을 기준으로 다시 일일이 소유관계를 확인하여 동의 의사를 판단하기는 현실적으로 어려울 뿐만 아니라 처분 시점이 언제이냐에 따라 동의율이 달라질 수 있습니다.

 

또한, 조합 설립추진위원회 설립 승인이나 조합설립인가를 얻고자 하는 경우에는 그 신청서에 토지등소유자의 명부(조합원 명부)와 동의서 등을 첨부하여 제출하도록 하고 있습니다. 이에 조합 설립추진위원회 승인이나 조합설립인가의 동의자 수를 판단함에 있어서는 원칙적으로 처분 시점이 아닌 승인 신청 당시를 기준으로 판단합니다.

- 지상권자가 있는 경우

토지에 지상권이 설정되어 있는 경우에도 대표자를 선정하여 그 선정된 대표자를 통하여 동의 여부를 표시하거나 토지 소유자와 지상권자가 각자 의사를 표시할 수 있다.

그러나 대표자가 선임되어 있지 아니한 경우에 토지 소유자는 동의하고 지상권자는 동의하지 아니한 경우는 해당 토지에 대해선 미동의자로 처리됩니다. 또한, 2필지의 토지를 소유하고 있는 동일인인데 그중 1필지에만 지상권이 설정되어 있는 경우 토지등소유자의 수는 2명이 됩니다.

- 공유부동산의 경우

공유자들은 동의 여부를 결정함에 있어 대표자를 통하여 의사를 표시할 수도 있고, 대표자가 선정되어 있는 경우에도 공유자 각자가 동의 의사를 표시할 수 있으므로 대표자가 선정되어 있더라도 공유자들이 모두 동의 의사를 표시하는 것도 유효한 동의로 처리됩니다.

또한, 동일한 공유자들이 수 개의 부동산을 소유하고 있으면서 동일한 대표자를 선정하고 그 대표자를 통하여 동의 여부에 대한 의사를 표시하는 경우에는 토지등소유자의 수는 1명이 되며, 동의 여부는 대표자의 의사나 공유자들 각자의 의사를 통하여 확인합니다.

그리고 공유자 중 일부가 동의하지 아니한 경우에는 해당 토지나 건축물은 토지등소유자가 동의하지 않은 것으로 처리됩니다.

- 무허가 건축물의 경우

대법원 판결에 의하면 무허가 건축물은 원칙적으로 관계 법령에 의하여 철거돼야 할 것으로 그 소유자에게 조합원 자격을 부여하는 것은 위법행위를 한자가 이익을 받는 결과가 되어 허용될 수 없고, 도시정비법상 조합원의 자격이 부여되는 건축물은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하므로 무허가 건물은 이에 포함되지 않는다고 판시하고 있습니다.

마치며

오늘은 도시정비사업에 있어서 토지등소유자의 동의자수 산정방법에 대해 알아보았습니다. 재개발·재건축 현장에서는 지분 쪼개기 같은 불법적인 형태가 이뤄지기도 하는데요. 이렇게 조합 설립을 위한 동의 확보 목적에서 형식적인 증여나 매매등을 활용해 인위적으로 토지등소유자를 늘려 정족수를 채우는 방법은 위법한 행위로 이런 지분 쪼개기를 통해 늘어난 토지등소유자의 동의수는 인정되지 않으며, 동의율 산정에서 제외되므로 주의가 필요합니다.

 

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