임대인의 권리와 의무는?: 임대물반환청구, 임대보증금반환의무

「민법」에 따르면 주택의 임대차는 임대인이 임차인에게 주택을 사용·수익 하게 하고, 임차인이 이에 대한 대가로서 차임을 지급한다는 점에 합의가 있으면 성립된다고 명시하고 있는데요. 이렇게 우리가 흔히 집주인, 건물주라고 말하는 임대인이란, 임대차계약에 따라 돈을 받고 다른 사람에게 주택이나 상가를 빌려준 사람을 말합니다. 오늘은 주택임대차에 있어서 임대인의 권리 및 의무에 대해 알아보겠습니다.

 

임대인의 권리

임대인이란 소유하고 있는 유무형의 목적물을 임대차 계약을 통해 다른 사람에게 사용하게 하는 사람을 의미하는데요. 쉽게 말해 토지나 건물을 빌려주는 사람을 말합니다.

이에 임대인은 차임 지급청구권과 차임증액청구권, 임대물 반환청구권, 그 밖에 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리를 가지게 됩니다.

- 임대인의 첫 번째 권리 임대료(차임) 지급 청구

주택임대차에서 임대인은 임차인에게 임차주택에 대한 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 것을 청구할 수 있습니다.

이는 민법 제618조(임대차의 의의) "임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익 하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다."에 근거하고 있는데요.

차임의 지급시기는 당사자 간 자유롭게 정하며, 특약사항이 별도로 없을 경우 통상 매월 말일로 정하기도 합니다.

- 임대료 증액 청구

임대인은 임대차 계약 기간 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대 주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 5% 범위 내에서 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다. (「주택임대차보호법」제7조)

차임증액청구권은 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.

- 임대한 주택 반환 청구

임대차계약이 종료하면 임대인은 임차인에게 임대물의 반환을 청구할 수 있으며, 이 경우 임차인에게 임대물의 원상회복을 요구할 수 있는데요. (「민법」제615조, 제618조 및 제654조)

임대물반환청구권으로서 계약기간이 끝나고 임차인이 임차한 주택을 반환할 때, 임대인은 임차인에게 원상회복과 부속시킨 물건에 대해 철거를 요청할 수 있습니다.

 

또한, 임차인이 계약에 위반되는 사용으로 손해가 발생하거나 임대인이 지출한 비용이 있다면, 임차인에게 목적물을 반환받은 날부터 6개월 이내에 손해배상청구 또는 비용상환청구를 할 수 있습니다.

- 그 밖에 임대한 주택의 보전에 필요한 행위

임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인이 이를 거절하지 못합니다. (「민법」제624조)

즉, 임대인은 임대 목적물의 유지나 수선을 위한 보존에 필요한 행위를 할 수 있으며. 이 경우 임차인은 임대인이 그런 행위를 하지 못하게 거절할 수 없습니다.

그러나 그 행위를 하는 동안 목적물을 사용할 수 없었다면 그 기간 동안 차임 지급은 거절할 수 있습니다.

 

임대인의 의무

임대인은 임차인이 임차목적물을 사용하고 수익을 얻을 수 있도록 도와야 하며, 건물이 사용 가능한 상태를 유지하고, 수선해야 할 의무가 있습니다. 또한, 임대차계약이 종료된 때에는 임차인에게 받았던 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다.

- 임대한 주택을 정상적으로 사용하도록 지원할 의무

임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익 할 수 있도록 할 의무를 지고(「민법」제618조), 이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익 하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다.(「민법」제623조)

 

그러나 임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다.

다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익 할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다.(대법원 2004다 2151, 2168 판결)

• 수선의무 예: 주택의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 주택의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 주택이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 합니다.

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- 방해 제거의무

주택 임대차계약 체결 후 임대인이 주택을 임차인에게 인도하였으나, 여전히 종전의 임차인 등 제삼자가 주택을 계속 사용 수익하는 등 새로운 임차인의 임차주택의 사용·수익을 방해하는 경우 임대인은 그 방해 제거에 노력해야 합니다.

- 임대 보증금 반환의무

임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있으며(대법원 87 다카 1315 판결), 임대인의 임차보증금의 반환의무는 임차인의 임차주택의 반환의무와 동시이행의 관계에 있습니다.(대법원 77다 1241, 1242 판결)

 

임대차계약이 종료될 때, 즉 계약기간이 끝나면 임차인은 임차목적물을 돌려주는 의무와 집주인인 임대인의 임차 보증금을 돌려주는 의무는 동시이행관계라는 것입니다.

다시 말해 동시이행의 관계란 임차인의 임차목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무를 동시에 이행해야 한다는 의미입니다.

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마치며

오늘은 주택임대차에 있어서 임대인의 권리 및 의무에 대해 알아보았는데요. 임대차관계에 있어서 목적물의 수선의무는 계약 당사자간의 대표적인 갈등의 요소입니다.

임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다만, 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담해야 합니다.

 

임대인에게 필요한 특약사항 4가지