집주인 실거주 입증 어떻게?: 임대인 갱신거절사유

임대인은 임대한 주택에 실제 거주하려는 경우엔 임차인의 계약 갱신요구를 거절할 수 있는데요. 최근 대법원 판결에 따르면 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하려면 실거주 의사에 대한 증명을 임대인이 입증해야 한다고 합니다. 그럼 임대인은 실거주 의사를 어떻게 증명해야 할까요?

 

임대인의 갱신 거절 사유

임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약의 갱신을 요구할 수 있는데요.(주택임대차보호법 제6조의 3)

임대인은 임차인의 계약갱신요구에 대해 법에서 정한 정당한 9가지의 사유 없이는 거절할 수 없습니다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

: 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우 또는 1월 연체 후 2, 3월에 지급하였다가 4월에 다시 연체한 경우로써 미납액이 월세 2개월분에 해당하는 경우를 말합니다.

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

: 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우 또는 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우를 말합니다.

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

: 임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우를 말합니다.(단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외)

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

: 임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용·수익 하게 한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

: 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의 없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우 또는 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우를 말합니다.

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

: 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능을 상실한 경우를 말합니다.

7. 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축이 필요한 경우

: 철거 또는 재건축 계획에 따르는 경우나 주택 노후 등 안전사고의 우려가 있는 경우를 말합니다.

8. 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임대인의 갱신 거절 입증방법

주택임대차보호법 시행령 제6조에 따르면 계약갱신을 거절당한 임차인은 집주인의 '허위 실거주'를 파악할 수 있도록 임대인·임차인의 성명, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차 기간등의 정보를 확인할 수 있도록 규정하고 있는데요.

이와는 별도로 임대인은 자신의 갱신거절 사유가 정당한지를 입증해야 하며, 특히 '실거주 의사'에 대해선 임차인에게 입증 없으면 갱신거절이 부당한 것으로 판단될 수 있습니다.

- 2기의 차임연체

월세 미납내역 등을 통해 소명합니다.

- 임대인(직계존비속) 실거주 의사

• 임대인이 현재 거주지에서 퇴거해아 하는 사정으로는 임대차계약서, 갱신거절 통지내역으로 소명합니다.
• 임대인 직계존비속의 입주일 경우는 임대인이나 가족의 직장·학교 등 사회적 환경에 따른 재직증명서, 진단서, 청첩장, 학교이전 등의 증명서류로 소명합니다.
• 임대인 본인의 실거주 의사 확인의 정황은 임차 주택에 대한 매매계약 정황이나 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실거주 의사와 배치·모순되는 언행의 유무, 임대인의 이사 준비 여부 및 내용 등 여러 사정 등으로 확인·판단합니다.

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- 그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 경우

임차인이 갱신요구하지 않겠다는 의사를 표명하여야 하며, 임차인이 신뢰를 부여한 정도를 고려하여 임대차를 계속하기 어려움을 소명합니다.

임대인이 갱신거절의 정당한 사유가 없다면 임차인은 실제 이사비용, 중개보수 등 피해액을 주장·입증하여 손해배상받을 수 있습니다.

- 손해배상액

손해배상액은 임대인과 임차인 간에 손해배상액의 예정에 관한 협의가 거절 당시 있어야 하는데요. 만약 없을 때에는 아래와 같은 금액 중 큰 금액으로 적용합니다.(주택임대차보호법 제6조의 3 제6항)

• 갱신거절 당시 월차임(보증금이 있는 경우 월 단위의 차임으로 전환한 환산월차임을 포함)의 3개월분
• 임대인이 제삼자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분
• 임대인의 실제거주로 인한 갱신거절일 경우는 임차인이 입은 손해액

 

오늘은 임대인이 임차인의 계약갱신을 거절할 때 거절 사유와 입증방법에 대해 알아보았는데요. 특히, 최근 대법원 판결로 앞으로 임대인은 '실거주'로 인한 세입자의 계약갱신권을 거절할 때 실제 거주하려는 의사가 분명히 있다는 것을 수긍할 수 있을 정도로 입증하여야 한다고 합니다.

 

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