아파트 체납관리비, 경매참가자에게 제공해도 되나요? 부담은?

아파트 경매물건에 입찰할 때에는 해당물건의 권리분석 외에도 교통, 교육환경, 편의시설, 주거환경, 향후 재건축여부 등은 입찰 선택에 영향을 미치는데요. 간혹 경매 가격에만 관심이 쏠려 체납관리비와 같은 필요정보를 놓쳐 뒤늦게 당황하기도 합니다. 그럼 경매에 참가하기 전에 관리비 미납 내역의 확인은 어떻게 해야 할까요? 낙찰받은 물건의 체납관리비는 무조건 낙찰자가 부담해야 할까요? 오늘은 경매참가시 관리비 연체내역 확인과 체납관리비 부담에 대해 알아보겠습니다.

 

체납관리비의 확인

상가, 집합건물, 아파트 등의 공실률 증가와 관리비 연체율 증가로, 경매물건의 낙찰자(경매참가자 포함), 공실의 매수자 등은 사전에 해당 물건에 대한 관리비 연체여부를 모를 경우, 예측할 수 없는 재산상 손해를 볼 수 있습니다.

 

또한, 임차인은 자신이 살고 있는 건물이 경매로 넘어가면 보증금 회수가 어려울 것으로 판단해 월세와 관리비를 내지 않는 경우가 많이 있습니다. 그래서 나중에 체납관리비 문제로부터 자유롭기 위해서는 입찰 전에 직접 해당 물건을 찾아가 체납관리비의 금액이나 내역을 확인하고 입찰 금액을 산정해야 합니다.

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- 경매참가자에게 연체내역 공개 여부

관리비는 공용 부분과 전유 부분으로 구분할 수 있으며, 관리비 연체내역에 소유자의 성명, 연체된 호실 등이 기재되어 있다면 개인정보에 해당하여, 관리사무소는 전유 부분에 대해서는 경매참가자에게 관리비 연체내역을 제공할 수 없으며, 관리사무소는 연체된 관리비 중 공용 부분에 한해 해당 호실에 대한 월별 연체내역만을 경매참가자에게 제공하여야 합니다.

 

그러나 「개인정보 보호법」 제15조 제17조에 따르면 “개인정보처리자의 정당한 이익을 달성하기 위하여 필요한 경우로서 명백하게 정보주체의 권리보다 우선하는 경우”에 해당한다면 경매참가자에게 관리비 연체내역의 제공이 가능합니다.

다만, 이경우에도 정보주체의 사생활 침해가 최소화될 수 있도록 하고, 가능하면 익명 또는 가명처리하여 제공하여야 합니다.

 

그 이유는 경매물건에 대한 관리비 연체내역은 연체된 호실을 통해 소유자 등을 식별할 수 있다는 점에서 소유자 또는 점유자의 개인정보에 해당하므로, 관리사무소는 「개인정보 보호법」 제18조 제2항 각 호에 해당하는 경우가 아니면 원칙적으로 관리비 연체내역을 수집목적 외로 제삼자에게 제공할 수 없습니다.

 

체납관리비의 부담 여부

대법원은 전 입주자의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용 부분만 승계한다고 판시하고 있어서, 즉 경매로 낙찰받은 건물의 체납관리비 중 공용 부분만 매수인이 부담할 책임이 있습니다.

그래서 승계인인 낙찰자가 부담해야 하는 공용 부분 관리비는 보통 전체 관리비의 30~40% 정도로 일반관리비, 청소비, 소독비, 수선유지비, 승강기유지비, 특별수선충당금, 공동수도료, 화재보험료 등이 있으며, 전유 부분인지 공용 부분인지 불분명한 경우에는 공용 부분으로 보아 특별승계인에게 승계됩니다.

 

한편, 공용 부분 관리비에도 체납관리비에 대한 연체료가 붙어 있는데요.

판례에 따르면 "관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고 집합건물의 특별승계인이 전 입주자가 체납한 공용 부분 관리비를 승계한다고 하여 전 입주자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니므로, 공용 부분 관리비에 대한 연체료는 집합건물의 특별승계인에게 승계되는 공용 부분 관리비에 포함되지 않는다."(대법원 2005다 65821)라고 판시하고 있으므로 낙찰자의 부담이 아닙니다.

- 낙찰자의 체납관리비 부담

아파트와 같은 경우의 명도는 반드시 이삿짐이 빠져야 하므로 현실은 많이 다르며, 명도 과정에서 공용 부분뿐만 아니라 전용 부분에 대한 관리비까지 낙찰자가 부담할 수 있습니다.

관리사무소는 낙찰자에게 공유 부분에 대한 관리비만 청구할 수 있지만 실제 사용자에게는 모두 청구할 수 있어서 전 소유자를 상대로 관리비의 완납을 요구하며 이삿짐의 반출을 막을 수 있기 때문입니다.

 

결국 전 소유자가 경제 여건을 이유로 이사를 포기하면 명도는 지연되고 그만큼 불리한 건 낙찰자 됩니다. 그래서 낙찰자가 모든 체납관리비를 부담하는 사례가 발생하곤 합니다.

따라서 입찰 금액을 산정할 때는 체납관리비의 전부 부담도 고려하여야 합니다.

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마치며

오늘은 경매참가시 관리비 연체내역 확인과 체납관리비 부담에 대해 알아보았는데요. 관리사무소에서 공용 부분에 대한 체납관리비를 낙찰자에게 청구할 때 보통 연체료까지 포함하여 청구하므로 연체료도 포함되어 있는지 잘 살펴보아야 합니다. 낙찰자는 체납관리비에 문제가 있다면 소송을 통해 문제를 해결할 수 있겠지만, 소송비용이나 시간이 소요되므로 낙찰자가 체납관리비를 내는 경우가 많이 있습니다. 따라서 체납관리비 문제에서 자유롭기 위해선 입찰 전에 해당물건을 직접 찾아 체납관리비 내역을 확인하고 이를 감안하여 입찰 금액을 산정하는 것이 바람직하겠습니다.