구분소유권, 경계벽 제거 위반?: 구분점포 구분소유

집합 상가는 한 건물에 여러 명의 소유주가 상가를 구분하여 소유하고 있는데요. 오늘은 구분소유할 수 있는 상가인 집합건물이란 무엇이며, 이런 구분소유권이 성립하기 위한 요건은 어떻게 되는지에 대해 알아보겠습니다.

 

집합건물의 구분소유

일물일권주의에 따라 하나의 물건에 대해서는 하나의 소유권이 성립하는 것이 원칙입니다. 그래서 1동의 건물은 하나의 소유권의 대상이지만, ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣에 따르면 1동의 건물의 각 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고 있을 때에는 그 부분에 대하여 구분된 소유권이 될 수 있음을 규정하고 있습니다.

따라서 이법의 적용을 받는 건물은 구분소유관계가 성립되는 1동의 건물을 말합니다.

즉, 집합건물이란 건물이 구분소유권의 독립적인 객관적 요건을 갖추고 있다고 해서 그 건물이 당연히 집합건물이 되는 것은 아니고, 구조상·이용상 독립성과 더불어 집합건축물대장 및 부동산등기부에 집합건물로 등기된 건물을 말합니다.

그 용도와 종류에 대해서는 특별히 제한하지 않으며, 연립주택, 아파트, 상가, 오피스텔 등도 해당됩니다.

- 구분소유권의 성립요건

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따르면 1동의 건물의 일부분이 구분소유권을 갖기 위해서는 그 건물의 다른 부분으로부터 구조상 독립성과 이용상 독립성을 갖출 것을 요구하고 있습니다.

1. 구조상 독립성:

• 일반적으로 각 부분이 건물의 구성 부분인 바닥이나 천장, 벽, 출입문 등에 의하여 다른 건물 부분과 차단되어 구분할 수 있은 경우를 말합니다.
• 건물의 구성성분인 경계벽이 없는 경우나 합판등에 의하여 차단되긴 했지만 쉽게 이동, 제거될 수 있다면 구조상 족립된것이라 할 수 없습니다.
• 예외적으로 일정한 요건인 용도, 바닥경계표지, 건물번호표지를 갖춘 구분점포의 경우는 구분소유권이 인정됩니다.

2. 이용상 독립성:

• 해당되는 각 부분이 주거, 점포, 사무소 등 건물로서의 용도로 제공될 수 있는 경우를 말합니다.
• 해당되는 각 부분이 공용 부분 및 외부로의 출입이 불가능한 경우는 이용상의 독립성이 있다고 할 수 없어 구분소유권이 설립할 수 없습니다.

법률상 구분소유권의 성립을 위한 건물의 용도는 규정하지 않으므로 주택이나 상가, 오피스텔 등의 건물에 대하여 구분소유관계가 성립할 수 있습니다.

- 구분점포에 대한 구분소유권

이용상의 독립성은 있지만, 경계벽이 없고 다른 전유 부분과 구조적으로 구분되어 있지 않은 구분된 점포를 말합니다.

• 전유부분: 구분소유권의 목적인 건물 부분을 말합니다.
• 구분점포는 건축법상 건물 부분의 용도가 판매시설 및 운수시설에만 해당됩니다.
• 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 전유 부분에 대한 바닥경계표지와 건물번호표지가 필요합니다.
• 각 전유 부분이 다른 전유 부분과 구조상‧이용상 독립성을 모두 갖추고 있는 경우는 바닥경계표지와 건물번호표지는 필요하지 않습니다.
• 집합건축물대장의 전유 부분 용지의 구조란에 경계벽이 없다는 뜻을 기재하여야 합니다.
• 구분점포의 바닥 및 건물번호 표지는 건축물대장 및 등기부와 일치하는 형태로 설치 및 유지되어야 합니다.
• 경계표지 또는 건물번호표지를 파손, 이동 또는 제거하거나 그 밖의 방법으로 경계를 알아볼 수 없게 한 사람은 3년 이하의 징역이나 1천만 원 이하의 벌금형에 처해집니다.

- 경계벽 제거 사례

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따르면 구분소유권이 성립하기 위해서는 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 하는데, 전유 부분을 구분하고 있는 경계벽을 제거할 경우는 그 구조상 독립성을 상실하게 되므로 각 전유 부분이 독립된 건물로 이용된다고 보기 어렵습니다.

• 그러나 대법원은 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 일정한 사유로 제거되어 각 구분건물로서의 구조상·이용상의 독립성을 상실하게 되었다 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적이고 또한 그 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물은 구분건물의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없다고 판시하고 있습니다.(대법원 1999. 6. 2. 자 98마 1438 결정)
• 원칙적으로, 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 구분소유권의 목적이 되었으나 그 구분건물들 사이의 격벽이 제거되어 각 구분건물이 건물로서의 독립성을 상실하여 일체화되고 이러한 일체화 후의 구획을 전유 부분으로 하는 1개의 건물이 되었다면, 기존 구분건물에 대한 등기는 합동으로 인하여 생겨난 새로운 건물 중에서 해당 구분건물이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분 등기로서의 효력만 인정된다고 판시합니다.(대법원 2010. 3. 22. 자 2008마 1385 결정)

마치며

여기까지 오늘은 집합건물이란 무엇이며, 집합건물에 대한 구분소유권의 성립요건에 대해 알아보았는데요. 또한 더 나아가 구분소유권의 성립요건인 구조상·이용상 독립성의 예외로 구분점포의 특징과 경계벽 제거 사례를 통해 구분소유권을 이해하는데 한층 더 도움이 되었으면 합니다.

 

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