체납 관리비 승계 범위: 전소유자, 임차인의 미납관리비

집합건물의 관리비는 현재 입주하여 사용 중인 자가 납부하는 것이 원칙이며, 사용 중인 입주자가 변경되는 경우에 연체, 미납된 관리비 등은 퇴거하는 자가 미리 정산하여야 하는데요.

미 정산된 관리비가 있는 경우는 통상 새로 입주하는 사용자가 미납관리비를 승계하는 것이 일반적입니다.

그런데 체납관리비의 승계 범위는 어디까지 일까요? 오늘은 체납관리비의 승계 범위에 대해 알아보겠습니다.

 

체납 관리비의 승계

관리비의 부담을 두고 분쟁이 발생하는 경우는 소유자가 변경되는 경우에 주로 일어나는데요. 전소유자와 새로운 소유자가 잘 합의해서 정리하면 문제가 되지 않겠지만, 합의가 안될 경우는 결국 관련 법률을 찾게 됩니다.

 

그럼 매매나 경매 등으로 소유자가 변경되는 경우, 전소유자의 체납된 관리비를 새로운 소유자는 부담해야 할까요?

결과부터 말하자면 구분건물에 대해 소유권을 취득한 사람은 이전 구분소유자가 체납한 공용 부분의 관리비 채무를 승계해야 합니다.

 

이는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 마련된 대부분의 자체 공동주택관리규약과 상가관리규약에선 전 입주자의 체납관리비 중 공용 부분에 관해 매수인, 경락인 등 새로운 입주자는 이를 승계한다고 규정하고 있는데요.

 

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제18조에 따르면 "공유자가 공용 부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다"라고 규정하고 있어서 아파트, 상가와 같은 집합건물의 공용 부분 관리비에 대해서는 집합건물을 매수한 자에게 청구할 수 있습니다.

 

또한 대법원의 한 판결문에서는 집합건물의 공용 부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있다고 판단하였습니다.

따라서 전소유자의 체납된 공용 부분의 관리비는 새로운 소유자에게 승계되는데요.

다만, 체납된 관리비의 연체료는 위약벌의 일종이고, 새로운 소유자가 전 소유자에게 발생한 법률효과까지 승계하는 것은 아니기 때문에 공용 부분 관리비에 대한 연체료까지 승계하는 것은 아닙니다.

 

한편, 특별승계인의 의미는 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는 것이어서, 구분소유권이 순차적으로 양도된 경우 체납관리비에 대한 부담은 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용 부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비에 대한 채무를 부담합니다.(대법원 2008.12.11. 선고 2006다50420 판결)

 

결국 체납관리비 중 공용 부분에 대해선 현재 소유자뿐만 아니라 이전 소유자도 공용 부분에 관한 종전 체납관리비채무를 부담해야 합니다.

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- 임차인의 미납 관리비

앞서 체납관리비가 있는 구분건물에 있어서 소유자가 변경되는 경우 체납관리비의 승계를 알아보았다면, 세입자인 임차인이 미납한 관리비는 누가 부담해야 할까요?

 

이경우에도 결론부터 말하면 소유자, 즉 임대인이 공용 부분에 대한 관리비뿐만 아니라 전유 부분에 대한 관리비까지 부담해야 합니다.

「공동주택관리법」 제23조에 따르면 공동주택의 입주자 등은 공동주택의 유지관리를 위해 필요한 관리비를 관리주체에게 납부해야 한다고 규정하고 있으며, 여기서 말하는 ‘입주자 등’이란 입주자와 사용자를 의미하는데요.

•  입주자는 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말하고, 사용자란 공동주택을 임차해 사용하는 사람을 말합니다.

즉, 공동주택의 소유자와 이를 임차해 사용하는 자는 모두 관리비를 납부할 의무가 있는 것입니다.

따라서 공동주택 소유자는 임차인의 관리비 체납사실을 알았는지 여부와 무관하게 자신이 소유하고 있는 전유 부분에서 체납된 관리비가 있다면 우선 납부할 의무가 있습니다.

 

오늘은 체납관리비에 대한 승계범위에 대해 알아보았습니다.

상가의 경우에는 오랜 기간 연체하였거나 연체된 관리비 액수가 수천만 원에 이르는 경우도 있어 주의가 필요한데요 구분된 상가를 매수하는 경우에는 관리단에 관리비가 연체된 사실이 있는지 꼭 확인해 보아야 하며, 특히 경매를 통해 매수하고자 한다면 연체관리비에 관한 정보를 꼭 확인해야 하겠습니다.

 

 

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