다운계약서, 업계약서를 쓰는 이유: 적발 시 불이익은?

부동산 시장이 호황일 경우엔 거래 시 양도소득세 등 관련 세금을 적게 내기 위해 다운계약서나 업계약서를 작성하는 경우가 적지 않습니다.

하지만 부동산 가격이 하락하는 불황기에는 호황기에 작성한 다운계약서로 인해 거래 당사자나 중개사는 불이익을 당할 수 있는데요. 오늘은 다운계약서와 업계약서를 쓰는 이유와 적발 시 불이익에 대해 알아보겠습니다.

 

다운계약서, 업계약서 쓰는 이유

주택가격이 상승하는 부동산 시장 호황기에는 시세 차익의 증대와 다주택자에 대한 양도소득세 중과 등으로 인하여 양도소득세 등 관련 세금을 줄이려는 의도에서 실제와는 다르게 거짓계약을 하는 사례가 적지 않은데요.

이처럼 부동산 거래 시 일어나는 탈세 행위 중 하나는 업·다운계약서 작성일 것입니다.

 

다운계약서는 실제 거래항 가격보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 경우로, 주로 매도자가 요구하며, 양도소득세가 부담되어 양도차액을 줄이기 위해 매수자에게 양도가액을 깎아주는 형태로 다운계약서를 유도합니다.

이에 매수자 입장에서도 금액이 낮아지니 취득세를 줄일 수 있어 다운계약서 작성에 합의하는 경우가 많습니다.

 

업계약서는 실제로 거래한 가격보다 높은 금액으로 계약서를 작성하는 경우인데요. 보통 매수자 측에서 요구하며, 취득가액을 높여서 계약서를 쓰면 당장의 취득세는 늘어나지만 나중에 가격이 오를 것을 감안하면 향후 재매매시 양도차익을 줄일 수 있어 양도소득세를 적게 내기 위한 목적으로 작성됩니다.

 

결국, 계약서에는 실제거래금액보다 낮거나 높게 금액을 기입하여 작성하고, 차이의 금액은 현금이나 물품 또는 다른 경로를 통해 전달되는 방식인데요.

 

이렇게 업계약서와 다운계약서는 실제 거래가격이 아닌 허위의 거래가격으로 계약한 계약서로서 매도인과 매수인이 합의한 그 주된 목적이 탈세에 있으므로 탈세 및 부동산 시장 교란 행위에 해당하여, 적발될 경우 세법상 불이익 및 관련된 처벌을 받게 됩니다.

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- 처벌 및 불이익

부동산 시세 상승이 전망되는 호황기의 경우, 다운계약은 매도자·매수자·중개사의 경제적 이익을 위해 거짓계약서를 쓰면서 그들만 아는 비밀스러운 거래라고 생각하겠지만 정부의 직접적인 조사로 불법 다운계약 사실이 적발되면 이에 대한 처벌 및 불이익은 상당합니다.

 

우선 「조세범 처벌법」 제3조에 따르면 '사기나 그 밖의 부정한 행위로써 조세를 포탈하거나 조세의 환급·공제받은 자는 2년 이하의 징역 또는 포탈세액, 환급·공제받은 세액의 2배 이하에 상당하는 벌금에 처한다.'라고 규정하고 있습니다.

여기서 말하는 '사기나 그 밖의 부정한 행위'에 다운계약서 등의 거짓계약서 작성이 이에 포함되어 처벌받을 수 있습니다.

 

거짓계약서를 작성한 것이 적발되면 매도인은 1세대 1 주택 비과세 요건을 충족하더라도 고스란히 세금을 내야 하며, 매수인은 향후 해당 부동산을 양도할 때 양도소득세 비과세 및 감면 혜택을 받을 수 없고, 취득세에 대한 과태료도 부과됩니다.

 

이외에 양도소득세에 대한 무(과소) 신고가산세가 부과되어 납부세액의 최고 40%에 해당하는 가산세 및 납부지연에 대한 납부일수 x0.022%에 해당하는 가산세도 부과됩니다.

 

또한, 다운계약서, 업계약서를 작성하는 것은 실거래를 거짓으로 신고하는 것으로서 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 거짓신고한 자는 해당 부동산의 실제거래가액의 10% 이하에 해당하는 과태료가 부과되며, 이를 중개한 공인중개사는 거래금액을 거짓기재 한 것으로 「공인중개사법」에 따라 6개월 범위 안에서 자격정지 되며, 중개사무소의 개설등록이 취소될 수 있습니다.

* 부동산등의 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 경우 과태료 부과 기준
① 실제 거래가격과 신고가격의 차액이 실제 거래가격의 10% 미만인 경우: 취득가액의 100분의 2
② 실제 거래가격과 신고가격의 차액이 실제 거래가격의 10% 이상 20% 미만인 경우: 취득가액의 100분의 4
③ 실제 거래가격과 신고가격의 차액이 실제 거래가격의 20% 이상 30% 미만인 경우: 취득가액의 100분의 5
④ 실제 거래가격과 신고가격의 차액이 실제 거래가격의 30% 이상 40% 미만인 경우: 취득가액의 100분의 7
⑤ 실제 거래가격과 신고가격의 차액이 실제 거래가격의 40% 이상 50% 미만인 경우: 취득가액의 100분의 9
⑥ 실제 거래가격과 신고가격의 차액이 실제 거래가격의 50% 이상인 경우: 취득가액의 100분의 10

 

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오늘은 다운계약서와 업계약서를 쓰는 이유와 적발 시 불이익에 대해 알아보았는데요.

특히, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령에 따르면 신고 관청의 조사가 시작되기 전 자진신고한 자의 경우는 과태료를 면제받을 수 있기 때문에 부동산 시장의 불황으로 가격이 떨어지는 경우 다운계약을 한 매수자는 추후 발생할 위험을 최소화하기 위해 자진신고 하는 경우가 종종 있다고 합니다.

 

이처럼 사람의 마음은 언제나 변하기에 다운계약에 협력하여 항상 불안함에 지내기보다는 다운계약서를 작성하지 않는 것이 좋겠습니다.