선순위임차보증금 꼭 확인해야 합니다. 확인방법은?

임대차 계약 만료 시 보증금을 제때 돌려받지 못하는 사고를 미리 예방하기 위해선 보증금을 돌려받기 어려운 주택을 계약 전 미리 파악하는 것이 중요합니다.

특히, 임대인이 1명이고, 여러 가구가 세 들어사는 다가구주택에 전월세로 들어갈 땐 꼭 선수위임차보증금이 얼마인지 확인해야 하는데요.

그래서 오늘은 선순위임차보증금을 왜 확인해야 되는지, 또 선순위임차보증금은 어떻게 확인할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

 

선순위임차보증금을 확인해야 하는 이유

선순위임차보증금은 나보다 앞선 임차인들의 보증금을 말하는데요.

만약 전셋집이 경매(공매)로 넘어가면, 먼저 입주한 임차인부터 순서대로 배당금을 받게 되므로 선순위보증금이 적을수록 내가 보증금을 돌려받을 가능성도 높아지게 됩니다.

 

예를 들어 다가구주택의 집값은 10억 원인데 세입자들의 보증금을 다 합친 금액이 12억 원이라면, 이미 너무 많은 보증금이 나보다 우선하여 묶여있는 집인 것입니다.

 

따라서 집이 경매에 넘어가기라도 할 경우엔 배당이 순서와 확정일자를 받은 순서에 따라 받을 수 있기 때문에 순위가 뒤로 밀려 보증금을 돌려받지 못합니다.

 

그래서 다가구주택에 세입자로 들어갈 경우에는 주변 실거래시세를 확인해 보고, 해당 임대차계약 주택의 대출금과 선순위 임차인의 임대보증금을 합한 금액이 집값의 60% 이상을 넘지 않은지 꼭 체크해봐야 하는 것입니다.

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- 선순위임차보증금 확인방법

선순위 임차보증금을 확인하는 방법으로는 임대인에게 직접 선순위보증금을 확인해 달라고 요청하는 것이 가장 간단하고 쉽겠지만, 거짓으로 정보를 제시하거나 거부할 수도 있으므로 다른 방법과 교차로 확인하는 것이 좋습니다.

임대인에게 정보 요청

임대인은 임대인의 정보에 대해 제시할 의무를 가지는데요.

주택임대차보호법에는 임대차계약을 체결할 때 임대인은 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보를 제시하거나 정보제공에 동의해야 한다고 규정하고 있습니다.

전입세대확인서 열람

전입세대 확인서 자료제출은 주택임대차보호법 상 임대인의 의무사항이 아닙니다.

전입세대확인서는 건물 또는 시설의 소유자, 임차인, 매매계약자 또는 임대차계약자, 금융기관 등이 해당 건물 또는 소재지에 주민등록 되어 있는 세대주와 주민등록표 상의 동거인의 성명과 전입일자를 확인할 수 있는 서류지만, 전입세대들의 선순위임차보증금에 대한 내용은 확인할 수 없습니다.

 

또한, 전입세대 확인서 자료제출은 임대인의 의무사항이 아니어서 임대인이 해당서류를 제출하지 않는 경우엔 임차인이 직접 주민센터에 방문하여 열람 신청하여야 합니다.

 

전입세대확인서는 인터넷발급이 안 되며, 가까운 주민센터 어디든 방문하면 열람이 가능하므로 해당 주택 임차인이라면 구비된 신청서에 신분증과 임대차계약서를 지참하여 발급받을 수 있습니다.

등기부등본 확인

등기부등본을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권에 관한 등기사항이 기재되어 있는데요.

이 을구에서 해당 주택에 대한 선순위 채권과 근저당의 채권최고액을 확인할 수 있습니다.

 

하지만 등기하지 않은 선순위채권에 대해선 확인할 수 없으므로 모든 선순위임차보증금을 확인할 수는 없습니다.

 

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- 공인중개사의 확인설명

임차인은 임대차 계약 체결 이전에 공인중개사로부터 임대인의 체납 세금, 선순위 세입자 보증금 등 중개대상물의 선순위 권리관계를 자세히 확인, 설명을 받을 수 있는데요.

중개대상물 확인·설명서 4번 임대차확인사항

 

공인중개사가 설명해 주는 중개대상물 확인·설명서 4번 항목인 임대차확인사항에서 임대인이 제출하거나 열람에 동의한 확정일자 부여 현황 정보와 국세 및 지방세 체납정보, 전입세대 확인서를 확인한 후, 임차인 본인의 보증금과 관련된 선순위 권리관계에 대한 설명을 잘 들어야 합니다.

 

또한, 이 확인 및 설명 내용은 공인중개사, 임대인, 임차인이 함께 확인하고 서명해야 합니다.

물론 임대인이 자료를 제출하거나 열람에 동의한 경우는 공인중개사가 잘 확인 및 설명을 해주겠지만, 임대인이 자료도 제출하지 않고 열람 동의도 거부한다면 임차인은 계약진행을 중단하는 것을 반드시 고려해야만 합니다.