미분양 의미와 미분양관리지역

경기침체로 주택매수 심리가 위축되면서 미분양은 계속해서 증가하고, 수도권 외곽이나 지방의 주택을 팔고 똘똘한 한 채로 갈아타려는 수요는 악성 미분양을 만드는 가장 큰 요인이 되고 있는데요. 오늘은 미분양 의미와 미분양관리지역에 대해 알아보겠습니다.

 

미분양주택

미분양가구의 증가 현상은 그동안 경기 침체기에 반복되어 오며, 미분양의 증감은 주택 시장의 동향을 확인할 수 있는 중요한 지표가 되는데요.

 

미분양이란 아파트 분양을 했지만 팔리지 않은 주택을 말하며, 분양 물량보다 청약을 신청한 사람이 적어 1순위, 2순위 청약에도 주택이 남아 청약 경쟁률 1:1에 미치지 않은 경우를 말합니다.

 

이처럼 우리나라의 선분양 시스템을 고려하면 미분양주택은 크게 두 가지로, 준공 전 미분양과 준공 후 미분양으로 나눌 수 있으며, 정확한 의미에서 미분양주택이라 하면 입주를 했는데도 여전히 주인을 찾지 못한 준공 후 미분양이 보다 정확한 미분양주택일것입니다.

• 준공 전 미분양: 주택 분양 후 팔리지 않고 남은 주택을 준공 전 미분양, "일반 미분양"이라 합니다.
• 준공 후 미분양: 분양 후 입주까지는 통상 2~3년이 걸리는데, 이 기간 내내 팔리지 않고 남아있다 하여 "악성 미분양"이라 합니다.

무순위청약 다시 무주택자에게만 공급?!

- 미분양관리지역

미분양주택이 빠르게 증가하는 이유는 금리인상과 함께 경기 침체로 인한 분양가 상승, 공급과잉 등에 기인하다고 볼 수 있으며, 이로 인한 위험은 PF대출 부실, 주택착공 감소, 건설업 폐업과 부도, 건설업 취업자수 감소로 이어지며 경제에 부정적인 영향으로 나타나고 있습니다.

 

이에 정부는 2016년 8.25 대책 이후부터 미분양관리지역을 도입하여 해당지역의 주택공급에 대해 관리, 감독을 강화하고 있는데요.

 

미분양관리지역은 특정 지역에서 미분양 물량이 급증하거나 해소되지 않을 때 이를 관리 대상으로 선정하여 지정된 지역의 수급 불균형 해소를 위해 분양보증 발급 조건 및 심사를 강화하여 주택 공급을 관리‧통제하는 지역을 말합니다.

 

선정기준은 미분양세대수가 1,000세대 이상이면서 공동주택재고수 대비 미분양세대수가 2% 이상인 시‧군‧구 중 미분양 증가, 미분양 해소 저조, 미분양 우려 중 1개 이상 충족하는 지역이 해당되며, 지역여건, 주택경기, 정부의 정책 등을 고려하여 일부 조정될 수 있습니다.

 

구분	선정요건
미분양 증가	최근 3개월간 전월보다 미분양세대수가 50% 이상 증가한 달이 있는 지역
미분양 해소 저조	가. 당월 미분양세대수가 1년간 월평균 미분양세대수의 2배 이상인 지역 나. 최근 3개월간 미분양세대수가 1,000세대 이상이며 최근 3개월간 전월보다 미분양세대수 감소율이 10% 미만인 달이 있는 지역
미분양 우려	가. 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 시‧도 중에서 최근 3개월간 전월보다 미분양세대수가 30% 이상 증가한 달이 있거나, 당월 미분양세대수가 1년간 월평균 미분양세대수의 1.5배 이상인 지역 ㉠. 최근 3개월간 전월보다 인허가실적이 50% 이상 증가한 달이 있는 지역 ㉡. 당월 인허가실적이 1년간 월평균 인허가실적의 2배 이상인 지역 ㉢. 당월 청약경쟁률이 최근 3개월간 평균 청약경쟁률보다 10% 이상 증가하고 당월 초기분양률이 최근 3개월간 평균 초기분양률보다 10% 이상 감소한 지역 나. 직전 1년간 분양승인실적이 해당 지역 공동주택재고수의 5% 이상인 지역

이처럼 미분양관리지역으로 포함되면 사업자가 해당지역에서 분양(PF) 보증 발급 전 사전 심사를 따로 받아야 하는 등 신규분양이 까다로워집니다.

 

소형주택의 정의와 기준?!

한편, 미분양관리지역에서는 청약 경쟁률이 상대적으로 낮아 당첨 확률이 높아지며, 미분양 해소를 위해 분양가 할인, 계약금 축소, 중도금 무이자 등의 혜택으로 실수요자들에게는 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있습니다.

 

다만, 미분양관리지역에서는 매수자나 임대 수요가 낮아 단기적으론 자산 가치의 손실 및 공실 위험이 높으므로 신규분양을 받거나 기존 주택을 매매하는 것은 주의해야 하며, 반드시 대규모 개발 호재를 바탕으로 중장기적인 접근이 필요합니다.