집주인이 여러명, 누구와 계약해야 할까요?: 공동소유 부동산 임대차

어렵게 자신과 맞는 집을 구하고 전세계약을 하려 보니 집주인이 3명이랍니다. 일반적으로 집주인 1명과의 계약도 만만치 않은데 집주인이 여러 명이라면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 임대인이 여러 명일 경우 임대차계약 시 주의해야 할 점에 대해 알아보겠습니다.

 

집주인이 여러 명인 공동소유 부동산의 임대행위

전세로 계약할 집이 공동명의일 경우 매매계약이든 전월세의 임대차 계약이든 확실하고 좋은 방법은 공동명의인 집주인들이 모두 나와 계약하는 것일 텐데요.

 

그러나 현실은 맘과 같지는 않아서 여러 사정으로 모두 나와 계약하는 경우는 거의 없으며, 또한 모두가 나와 계약을 하면 시간도 많이 걸리고 실수가 생길 우려도 있어 공유자들 중 1인이 다른 공유자들의 권한을 위임받아 대표로 계약을 진행하는 경우가 많습니다.

 

우리 「민법」 제3절 공동소유에 따르면

• 제263조 (공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익) 공유자는 그 지분을 처 분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익 할 수 있다.
• 제264조 (공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.
• 제265조 (공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

이렇게 공유물의 관리행위는 집을 임대 놓는 행위로 볼 수 있으며, 보존행위는 집을 보수하는 행위, 처분행위는 집을 매매하는 행위로 보면 될 것입니다.

 

그래서 임대차계약은 지분의 50% 이상에 해당하는 공유자와 매매계약은 지분의 100%인 모든 공유자들과 해당 계약에 대한 동의 의사를 확인할 수 있는 위임장을 받아 계약을 진행해야 문제가 없습니다.

 

결국, 집주인이 여러 명인 공동소유 부동산의 임대행위는 민법 265조에 따라 공유물의 관리행위에 해당하고, 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하도록 하고 있습니다.

 

그래서 사정상 참석이 불가능한 공유자에 대해선 공유자들 중 1인이 다른 공유자들의 권한을 위임받아 대표로 임대차계약서에 서명 날인하여 임대차계약을 진행하면 됩니다.

 

단, 임대차계약 종료 때 보증금을 돌려받지 못하면 보증금반환은 모든 집주인이 아닌 임대차계약에 동의한 집주인에게만 보증금반환을 청구할 수 있기 때문에 과반의 지분만으로는 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.

 

임대차계약 시 확인설명서 확인하세요: 중개대상물 확인설명 강화

- 소유자가 2명일 경우(부부 공동명의)

소유자가 2명일 경우는 부부의 경우가 많으며, 일반적으로 각각 1/2씩 가지고 있는 경우가 많습니다.

이 경우는 둘 중 누구와 계약을 하더라도 지분이 과반을 넘지 못하기 때문에 매매계약이든 임대차계약이든 2명 모두의 동의를 얻어 계약을 진행하는 것이 유효합니다.

- 위임장 확인사항

공동소유의 부동산을 계약할 때는 위임장의 내용을 꼼꼼히 살펴야 하며, 대리인이 위임받은 권한을 넘어선 계약은 추후 분쟁이 생길 수 있으므로 주의하여야 합니다.

• 위임해 준 사람의 인적사항 (신분증 사본과 확인합니다.)
• 위임해 준 사람의 인감도장 (위임장에 있는 찍힌 인감과 인감증명서 확인)
• 위임한 내용("위임자는 대리인에게 임대차 계약에 관한 일체의 권한을 위임한다.")
• 위임해 준 당사자와의 전화통화 등을 통해 위임한 사실 확인

마치며

오늘은 집주인이 여러 명일 경우 임대차계약 시 확인 및 주의해야 할 점에 대해 알아보았는데요. 이렇게 임대인이 여러 명인 임대차계약은 임대차 기간 중 하자에 대한 수리로 연락을 하거나 분쟁이 생길 때 책임에 대한 공유자의 지정도 필요하므로 계약 당시에 이를 담당할 사람도 명확히 하여 계약서 특약사항에 남겨두어야 합니다.

 

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