지구단위계획은 어떤것인가?: 지구단위계획구역의 지정은?

일반적으로 도시개발에 있어서 기존 시가지 내 양호한 환경을 확보하고, 그 기능과 미관의 증진을 위하여 필요한 지역에 대하여 지구단위계획구역의 지정 후 계획을 수립하게 되는데요. 이렇게 지구단위계획이라는 말을 많이 들으면서도 어떠한 계획을 말하는 건지 잘 모르는 경우가 있습니다.

그래서 오늘은 지구단위계획이란 무엇이고, 지구단위계획구역의 지정 대상에는 어떤것이 있는지 알아보겠습니다.

 

지구단위계획은 무엇을 말하는가?

지구단위계획은 도시 계획이 수립된 대상 지역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진, 미관을 개선, 양호한 환경을 확보 등 당해 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말하는데요.

 

기존의 용도지역만으로는 도시의 체계적인 형성이 전체적으로 미흡하기 때문에 이를 보완하기 위하여 도시계획과 건축계획의 중간 단계의 계획으로서 기존 시가지의 특정지역에 적용하여 구체화할 수 있는 제도입니다.

 

지구단위계획은 계획 도면과 함께 민간부문 시행지침과 같은 부속 규정으로 구성되어 있으며, 각 구획마다 허용되는 건축물의 용도 등을 세밀하게 규정해 놓습니다.

 

결국, 건축법에 의한 규제에 지구단위계획이라는 규제를 더한 것으로 개발 방향을 유도하고 난개발을 막기 위한 이중 규제 라 볼 수 있는데요.

용도지역에 따른 건폐율, 용적률, 건축물의 용도 등과 같은 건축허가요건을 상대적으로 규율하거나 건축물의 용도의 분류를 더 세분화하여 정합니다.

 

그래서 지구단위계획은 도시관리계획의 지위를 가지는 구속적 계획으로서 건축허가요건과 같은 토지소유자의 권리와 의무에 직접 영향을 미치는 내용도 담고 있습니다.

지구단위계획이 도입된 초기엔 제1종과 제2종으로 구분하였으나 현재는 제1종과 제2종의 구분을 폐지하고 지구단위계획으로만 하고 있습니다.

- 지구단위계획의 내용

지구단위계획에는 지구단위계획구역의 지정목적을 이루기 위하여 아래의 사항이 포함되어야 합니다.

• 용도지역이나 용도지구를 세분하거나 변경하는 사항
• 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 사항
• 기반시설의 배치와 규모
• 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발·정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획
• 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도
• 건축물의 배치·형태·색채 또는 건축선에 관한 계획
• 환경관리계획 또는 경관계획
• 보행안전 등을 고려한 교통처리계획

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- 지구단위계획구역의 지정은?

국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 대상 지역의 전부 또는 일부에 대하여 지구단위계획구역을 지정할 수 있는데요. 조금 복잡한 공법적인 내용으로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 내용을 정리해서 나열해 봅니다.

[국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제51조]

• 지정된 용도지구
• 도시개발법에 의하여 지정된 도시개발구역
• 도시 및 주거환경정비법에 의하여 지정된 정비구역
• 주택법에 의한 대지조성사업
• 산업입지 및 개발에 관한 법률에 의한 산업단지(시설용지 제외)
• 관광진흥법에 의하여 지정된 관광특구
• 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는구역, 녹지지역에서 주거, 상업, 공업지역으로 변경되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역 중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역

[국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제43조]

• 시범도시
• 고시된 개발행위허가제한지역
• 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역
• 용도지역의 지정, 변경에 관한 도시관리계획을 입안하기 위하여 열람, 공고된 지역
• 공장, 학교, 군부대, 시장 등 대규모시설물의 이전 또는 폐지로 인하여 발생하는 부지와 그 주변지역
• 주택 재건축사업에 의하여 공동주택을 건축하는 지역
• 지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지와 접하여 공공시설을 설치하고자 하는 자연녹지지역
• 특별시, 광역시, 시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 지역

지구단위계획구역 필수 대상지역(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제51조 제2항)

• 정비구역, 택지개발예정지구에서 시행되는 사업완료 후 10년이 지난 지역
• 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 지역(30만㎡이상)
• 녹지지역에서 주거, 상업, 공업지역으로 변경되는 지역(30만㎡이상)

지구단위계획구역의 지정 대상은 용도지구, 도시개발구역, 정비구역, 택지개발지구 등 다양하고, 모든 도시 개발 사업에는 필수적으로 수반되며, 재개발 등 정비사업의 경우는 정비구역 지정과 정비계획 수립이 지구단위계획 구역의 지정과 계획의 수립을 대신할 수 있습니다.

 

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