다가구주택 19세대 이하로만 거주해야 하는 이유

다세대와 다가구 주택의 가장 큰 차이점은 소유자의 구분일 것입니다. 다가구 주택은 각 구획마다 방, 부엌, 출입구, 화장실이 갖춰져 있어서 여러 가구가 살 수 있도록 건축된 주택으로서 한 가구씩 독립하여 생활할 수 있으나 각 구획을 분리하여 소유하거나 매매하기가 불가능한 주택으로 전체건물 소유주는 1명입니다.

그럼 그 건물엔 몇 가구가 살 수 있을까요? 건축법 시행령에는 다가구주택의 요건으로 "19세대 이하가 거주할 수 있을 것"으로 규정하고 있습니다. 다가구주택 19세대 이하로만 거주해야 하는 이유는 무엇일까요?

 

다가구주택은 19세대 이하만 거주한다.

먼저 관련법령을 살펴보면 ‘건축법’ 제2조 제2항에서는 건축물의 용도를 단독주택, 공동주택 등으로 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있습니다.

 

또한, '건축법 시행령'에서는 단독주택을 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관으로 세분하고 있으며, 다가구주택의 요건을 다른 요건과 함께 "19세대 이하(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다)가 거주할 수 있을 것"이라고 규정하고 있습니다.

• 다가구주택 요건: 단독주택의 일종으로, 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외함)가 3개 층 이하이고, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외함)의 합계는 660제곱미터 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택

그런데 공동주택과 같이 여러 세대가 거주할 수 있는 구조를 갖추었지만 다가구주택에 대해서만 ‘세대수’에 관한 요건을 추가적으로 규정하고 있는 이유는 무엇일까요?

 

이는 다가구 주텍의 탄생과 건축물의 용도 구분과도 관계가 있는 것으로서 19세대 이하라는 일정 수준 이하의 세대 수로 제한함으로써 공동주택이 아닌 단독주택의 일종으로 분류하려는 취지라고 볼 수 있겠습니다.

- 다가구주택의 탄생

다가구주택은 과거 주택구입 능력이 없는 임차가구와 임대를 통한 소득증대를 추구하는 주택소유가구를 위해 임대목적으로 탄생된 주택유형인데요.

 

1960년대 산업화로 도시로의 인구집중이 과속화되면서 주택부족난이 심화되었으며, 무주택서민의 주거불안이 사회이슈로 제기되었습니다.

이에 정부는 저소득 세입자의 주거안정과 주택공급 확대를 통한 도시 주택난을 완화하기 위해 1990년 2월 다가구주택을 새로운 주거유형으로 도입하게 됩니다. 이렇게 다가구주택은 분양이 아닌 임대전용으로서 주택 내 가구수가 2∼19 가구로 제한된 것입니다.

 

또한, 다가구주택은 건축법상 단독주택에 포함되기 때문에 각 가구별로 구분등기가 불가능하고, 각 가구를 분리해 사고팔 수 없으며, 건물전체 단위로만 매매가 가능한 것입니다. 그럼으로써 구분 소유되는 공동주택인 다세대주택, 연립주택과는 명확히 구분되고 있습니다.

 

이렇게 다가구 주택은 당시 소규모 택지활용을 통해 소형 공동주택의 건설을 촉진하고 서민의 내 집마련 및 소자본 투자에 의한 민간 주택건설 활성화라는 물량 중심의 주택공급 차원에서 탄생되었습니다.

다가구주택 요건(건축법 시행령 별표 1 제1호 다목)
다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고, 나머지 부문을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하인 것
3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

 

 

연립, 다세대, 다가구 어떻게 다른가? 차이 한방에 이해하기

참고) 세대수 규정에서 "대지 내 동별 세대수를 합한 세대"란?

하나의 대지에 두 동 이상으로 구성된 다가구주택을 건축하는 경우, 대지 내 모든 동의 세대수를 합산하여 19세대 이하가 되어야 하는지, 아니면 동별 세대수가 19세대 이하이면 되는지에 의문이 생기는데요.

 

다가구주택은 비록 공동주택과 같이 여러 세대가 거주할 수 있는 구조를 갖추었지만 세대 수가 일정 수준 이하로 규정하고 제한되기 때문에 공동주택이 아닌 단독주택의 일종으로 분류하고 있습니다.

 

한편, 다가구주택의 세대수를 동별로 19세대 이하로 적용한다면, 하나의 대지에 동별로 19세대 이하인 다가구주택을 수십여 동 건축할 수도 있다는 결과가 되므로 주택의 규모에 따라 단독주택과 공동주택을 구분하여 규율하는 건축법령의 취지에 어긋나게 됩니다.

 

따라서 하나의 대지에 두 동 이상으로 구성된 다가구주택을 건축하는 경우에는 대지 내 모든 동의 세대수를 합산하여 19세대 이하가 되어야 한다는 내용입니다.

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오늘은 단독주택인 다가구주택에서 19세대 이하로만 거주해야 하는 이유에 대해서 알아보았는데요. 주택 도시난을 완화하기 위해 도입되면서 기존의 주거환경 및 지역공동체, 지역경관 등 도시건축에 대해선 전혀 고려되지 않았다고 합니다.

이렇게 주거지의 기존 단독주택들이 다가구주택으로 대체되면서 건물들은 조화를 잃게 되고, 이런 주택가의 획일적인 디자인은 주택 간 최소 이격거리, 여유공간의 부족으로 나타나며 보행자의 통행 및 소방차 등 긴급차량의 통행을 방해하고, 주차문제 등의 원인이 되었습니다.